Warum sind Bausparverträge -aus Kundensicht- scheinbar oft recht kompliziert konstruiert?

3 Antworten

Die Grundidee ist einfach. Viele sparen für relativ wenig Zins zusammen und wenn man genügend gespart hat bekommt man Geld aus dem Topf relativ günstig und vor allem mit zweitrangiger Grundschuld als Darlehen.

Kompliziert wird es nur dadurch, dass man bei der Zuteilung der Darlehen gerecht sein will. Dazu kommt in der letzten Zeit, dass die Margen wegen der niedrigen Zinsen gering sind. Vertrieb und Verwaltung kosten Geld. Also wird es auch Verträge geben, bei denen der Kunde nicht gut gestellt wird.

Dazu macht der niedrige Zins den Bausparkassen das Leben schwer, weil die Leute, denen ein Bauspardarlehen zugeteilt wird, das natürlich eher selten haben wollen, wenn sie das Geld anderweitig biliger und vor allem besser bekommen. Besser meint, dass Bauspardarlehen vergleichsweise schnell getilgt werden. Die finanzielle Belastung aus einem Bauspardarlehen ist also vergleichsweise hoch und wenn man baut, kann man hohe finanzielle Belastungen oft nicht brauchen.

Ergänzend zur Antwort von Rat2010:

Ob eine Strategie hinter der Kompliziertheit steckt, vermag ich nicht auszuschließen. Der normale Bausparer, der sich mit seinem Sparbuch mehr oder weniger gut auskennt und keine weiteren Finanzprodukte bespart - außer vielleicht der Abzahlung eines Ratenkredites, ist mit dem wirklich sehr komplexen Produkt Bausparvertrag überfordert. Wenn man die Werbung der Bausparkassen verallgemeinernd ansieht, dann geht es denen um günstigen und schlauen Baukredit zu niedrigen Zinsen. Der für den Bausparer finanziell wichtige Rest wird idR ausgespart und kann zu bösem Erwachen führen. Die geringen Guthabenzinsen, die Abschlussprovision, die Zuteilungsprovision und die Ungewissheit der Zuteilungsreife) blieben in der Werbung - aus gutem Grund - stets unerwähnt. Für den Verkäufer waren Bausparverträge stets attraktiv wegen der anfangs fälligen Abschlussprovision (die sich an der Bausparvertragshöhe orientierte und nicht nur an der Kredithöhe; d.h. der Bausparer sollte für sein eigenes Zielguthaben auch noch Provision zahlen). Der Erfolg des Verkäufers orientiert sich nicht am Erfolg des Bausparers!

Ob sich ein Bausparvertrag für den Bausparer überhaupt lohnt, zeigen die bestehenden Alternativen und - im Hinblick auf das Hauptziel "Bauspardarlehn" die heute ungewisse Kapitalmarktzinssituation zum Zeitpunkt der Bauspardarlehnsverfügbarkeit. Der Rückgang der Kapitalmarktzinsen in den letzten 15 Jahren machte die Aufnahme des idR teuren Bauspardarlehns überflüssig. Ein aus heutiger Sicht möglicher Anstieg der Kapitalmarktzinsen lassen den Bausparvertrag mit bereits heute festliegenden Darlehnszinsen als eine attraktive Option erscheinen. Allerdings ist die alleinige Betrachtung der Bausparzinsen eine gefährliche und verkürzte Sicht auf diese Finanzierungsform. Bauspardarlehn gehen idR einher mit einer sehr hohen Tilgungsquote. Diese ist mit anfänglich 5 oder 7 % p.a. nicht unüblich und die Gesamtrate (Annuität) einschließlich Zinsen überfordert den Kreditnehmer möglicherweise finanziell, obwohl dieser Kredit in nur 11 - 20 Jahren vollkommen getilgt wird.

Die persönliche finanzielle Leistungsfähigkeit im Baufinanzierungsfall in - sagen wir - 7 oder 8 Jahren ist zum Zeitpunkt des Bausparvertragsabschlusses schlecht zu prognostizieren. Aber aus Erfahrung weiß ich, dass die Komponente Bauspardarlehn immer nur ein Teil der erforderlichen Baufinanzierung ist bzw. war.

Zerlegt man den Bausparvertrag in einzelne Komponenten, dann hat man einen Sparvertrag und einen Optionsvertrag über ein Bauspardarlehn. Man kann das Sparguthaben für eine Baufinanzierung verwenden, muss es aber nicht. Man kann bei vorzeitiger Verwendung des Guthabens auf das Bauspardarlehn verzichten oder erst nach voller Ansparung und Zuteilungsreife - je nach Prüfung der dann gültigen Alternativen - sich für oder gegen das Bauspardarlehn entscheiden.

Ist alles korrekt dargestellt - ob allerdings ein Laie damit direkt erkennt, dass es eigentlich für die meisten Fälle Schwachsinn ist?

Deshalb hier meine plakativen Anmerkungen (zu den plakativen Versprechen der Vertreter und der Bausparkassen).

Mit einem Bausparvertrag kann ich keine Immobilie finanzieren (es sei denn ich habe 80% Eigenkapital und dann brauche ich ihn nicht) - weil die Raten durch die schnelle Rückzahlungspflicht viel zu hoch sind.

Somit kann, wenn überhaupt, ein Bausparkredit max. 20% des gesamten benötigten Kredites ausmachen.

Der Vorteil eines festen Zinses für diese 20% (wenn es denn gerade ein Vorteil ist aktuell sind Bausparkreditzinsen nicht preiswerter als Bankkreditzinsen) ist gering und wird durch die Nachteile Miniverzinsung, Gebühren und der Starrheit des Systems, schlechte Planbarkeit der Zuteilung mehr als aufgefressen.

Also: Bausparen für den Kauf / Bau einer Immobilie macht fast immer keinen Sinn. Lediglich als Spartopf für kleinere Modernisierungen bis zu 20.000 Euro sind entsprechende Bausparverträge vielleicht von Nutzen.

Aber auch hier: Reparaturen und Modernisierungen folgen eigenen zeitlichen Mustern und ob gerade die Zuteilung dazu passt - eher Nein.

Man muss das mal historisch sehen. Bausparverträge waren sinnvoll im ländlichen Bereich. Die Eltern haben dem Brautpaar oder dem Sohn ein Grundstück zur Verfügung gestellt. Die haben dann mit viel Eigenleistung und Hilfe von Freunden das Haus hochgezogen und die Materialien wurden durch den Bausparvertrag finanziert den die Oma für ihren Enkel die letzten 15 Jahre bespart hat. So kommt man auf ein Eigenkapital von 80%.

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Man zwingt dich Eigenkapital ansparen - das ist der Vorteil.

Und wenn du genug gespart hast (bei niedrigen Zinsen) bekommst du einen günstigen Kredit (den du selber durch die niedrigen Zinsen billig gemacht hast)

Finanziell ist es für dich egal

  1. Die bekommst Zinsen auf dem Tagesgeld konto -- die Bank verdient an dir
  2. Die machst ne Lebensversicherung -die Versicherung verdient an dir
  3. Die machst Bausparen - die Bausparlasse verdienst an dir
  4. Die sparts im Sparstrump - alle verdienen an dir - das die Inflation dein Geld frisst
  5. Die kaufst Aktien und spekulierst - wenn du kannst, den Willen und die Ahnung hast

Ob und was sich lohnt liegt an deiner Kentniss und Disziplin. Daher machen die meisten Bausparen, weil ihre Eltern das schon machten und weil das Wort "Bau" drin steckt.

Bausparen ist undurchsichtrig weil es ein völlig sinnfreies Produkt ist. Warum sollte man erst Zinsen abgeben um Sie dann wieder zu bekommen? Sinn macht das keinen
Und bei den heutigen Zinsen - ist da auch nicht viel zu holen.

Bausparen ist halt nix für gleich und sofort. Klar, die Zinsen sind heute mega niedrig. Deshalb kaufen viele gerade Immobilien zu niedrigen Zinsen. Wenn die Zinsen wieder steigen, wird es für viele in zehn, fünfzehn Jahren eng, wenn die Anschlussfinanzierung ansteht, also der Rest des Darlehens zu neuen Zinsen abbezahlt werden muss. Wer also heute einen Bausparvertrag mit günstigen Guthabenszinsen UND Darlehenszinsen abschließt, ist in einigen Jahren mit der Anschlussfinanzierung auf der sicheren Seite. Und ganz ehrlich: Wer Eigenheim haben möchte, muss sparen. Und dafür ist ein Bausparvertrag aus meiner Sicht genau richtig. Zumindest für mich 😊

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