Warum bitte lohnt sich Vermietung/Verpachtung zum Steuersparen!?

4 Antworten

  1. Statt der Tilgung hast du aber die AfA (Abschreibung), beides geht natürlich nicht
  2. So ist's.
  3. Steuern sparen steht nicht im Vordergund, ist aber in den ersten Jahren ein angenehmer Nebeneffekt. Nach ein paar Jährchen wirst du sogar einen Überschuss erwirtschaften, nämlich dann, wenn die monatliche Tilgung höher und dadurch die Zinzahlung geringer wird
  4. Im Endefffekt hast du aber jeden Monat 5 Parteien, die dir das Haus abzahlen, irgendwann gehört es dir ohne Schulden und dann freust du dich, dass andere sich an deiner Altersvorsorge beteiligt haben, und das jeden Monat mit mehreren T€
  5. Das Ganze gibt es nicht "umsonst", die Verwaltung der Wohnung macht auch Arbeit, Mieterwechsel, Nebenkostenabrechnungen, etc. Aber dafür kann man ja einen Verwalter einsetzen (und natürlich bezahlen), das kann man dann wiederum steuermindernd geltend machen ;)

Danke!

Den Punkt 1. hatte ich noch nicht ausreichend im Blick. Wobei die AfA natürlich an sich einen realen Wertverlust beschreiben soll, d.h. wenn die Abschreibung komplett lebensnah wäre, hätte ich davon (zugegeben sehr theoretisch) keinen steuerlichen Vorteil. Aber nach 50 Jahren wird das Haus wohl in Wirklichkeit noch einen substantiellen Wert haben, obwohl die Baukosten schon voll abgeschrieben sind und obwohl ich Reparaturen etc. dann auch als Werbungskosten absetzen konnte. In dem verbliebenen Hauswert trotz voller Abschreibung liegt dann wohl der primäre "steuerliche" Vorteil, wenn ich das richtig verstehe.

Dass es daneben noch einen "wirtschaftlichen" Vorteil gibt (bei dir Punkt 4.) hatte ich ja schon selbst nicht bestritten (bei mir Punkt 3.)

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Anwälte sind

  • befugt zur geschäftsmäßigen Hilfeleistung in Steuerangelegenheiten
  • dabei aber zumeist komplett ahnungslos
  • und in der Kombination aus beidem fürchterliche Mandanten. Ich habe bisher jeden Rechtsanwalt als Mandant verloren.

Petz hat ja schon erschöpfend geantwortet, daher nur einige Anmerkungen.

Ich werde 2% der Kosten des Hausbaus über 50 Jahre abschreiben können. Das sind ja aber nur 100% von Kosten, die ich real gehabt habe, d.h. da spare ich gar nichts. 

Wenn man die 50 Jahre denn überhaupt erlebt - das dürfte bei mir eher schwierig werden. Aber wie stellst du dir das mit dem Sparen vor? Du hast am Ende der 50 Jahre ein Haus und das komplett steuerfrei. Man darf bei Steuern nicht nur steuerlich denken, sondern die wirtschaftliche Seite ist viel wesentlicher.

ohne dass ich diese Tilgung absetzen könnte

Natürlich nicht. Die Darlehensaufnahme wird ja auch nicht als Einkommen besteuert. Aus dieser Überlegung heraus dürfte

 ich bekomme also auch den Hauswert nicht steuerfrei.

obsolet sein.

Paragraphen o.ä. (die ich als Jurist schnell verstehen kann).

Deine Abhandlung zeigt aber ein anderes Bild. Das dogmatische Abarbeiten von Steuervorschriften hilft hier nicht, wenn man lediglich dem Steuerbescheid hinterherrennt, ohne die wirtschaftliche Seite im Blick zu haben. Die Steuergesetzgebung transformiert verwirklichte Lebenssachverhalte lediglich in steuerliche Folgen um, mehr nicht.

Oft ist es so:

Ich kaufe/baue ein Haus und setze sowohl die Abschreibungen als auch die Zinsen ab. (Übrige Werbungskosten unbestritten.)

Hier spare ich Steuern, weil insbesondere durch die Zinsen in den ersten Jahren ein Verlust ensteht.

Irgendwann sind die Zinsen (und die Abschreibung) weg und ich mache mit der Vermietung Gewinne, die ich natürlich versteuern muss.

Aber: Ich hab ein Haus und womöglich bin ich schon in Rente und habe damit einen niedrigeren Steuersatz.

Man muss hier den Gesamtplan sehen und da sehe ich es wie Petz:

Im Endefffekt hast du aber jeden Monat 5 Parteien, die dir das Haus abzahlen, irgendwann gehört es dir ohne Schulden und dann freust du dich, dass andere sich an deiner Altersvorsorge beteiligt haben, und das jeden Monat mit mehreren T€

Gut erklärt!

Was ich noch gelesen habe: Der Steuersatz im Alter bei entfallender Erwerbstätigkeit wird vermutlich geringer sein. Also zu dem Zeitpunkt, wo zu versteuernde Gewinne entstehen. Und genau da könnte man eine Steuersparmöglichkeit sehen, oder?

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Danke.

Was die Einschätzung bezüglich Anwälten angeht, stimme ich nur in Teilen zu; zu komplexes Thema um das hier zu erörtern, aber ohnehin nicht Gegenstand des Threads.

Ich berate nicht in Steuersachen, bei diesem Thread ging es nur um meine privates Projekt. Da möchte ich zumindest ein Grundverständnis entwickeln soweit möglich, obwohl mir natürlich klar ist dass das keine Praxiserfahrung ersetzt. Dass ich mich unsicher fühle zeigt sich ja auch dadurch, dass ich hier gepostet habe...

Ich denke, dass jeder Jurist bzw. jeder mit einem an Jura zumindest aneckenden Beruf (Anwalt, Richter, Steuerberater, Wirtschaftsprüfer, ...) sich in derartige Sachverhalte immer auch selbst einlesen wird soweit möglich, weil es einfach um sehr viel Geld geht. Man hat ja mit Dienstleistern zu tun, die nicht immer dieselben Interessen haben wie man selbst (Notar, Bank, ggf. Steuerberater, ggf. Hausverwaltung, Mieter...).

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@TurboDD
Da möchte ich zumindest ein Grundverständnis entwickeln 

Das habe ich verstanden gehabt. Deswegen ja auch mein permanenter Hinweis, sich nicht ausschließlich auf die steuerliche Seite zu konzentrieren. Es bringt nun mal nicht, auf der Jagd nach 60 Cent Steuerersparnis einen Euro auszugeben.

Ich denke, dass jeder Jurist ... sich in derartige Sachverhalte immer auch selbst einlesen wird

Hm... Da melde ich Bedenken an. Gerade als Jurist müsste man doch wissen, dass sich aus dem Studium der Gesetze nicht alles ableiten lässt.

Beispielsweise war jahrelang akzeptiert, dass § 12 (3) ErbStG auf eine veraltete Norm im BewG verweist und dass man bei dem Verweis einfach umdenken muss. Den Gesetzgeber hat es nicht gestört und jeder - oder besser gesagt "jeder" - wusste, dass der Gesetzestext Quark ist und wie es stattdessen richtig ist.

Und auch die Richtlinien waren lange nicht angepasst worden. Ich weiß noch, wie sie uns in der Examnesvorbereitung aufs Kreuz gelegt haben mit Kükensortierern. Eine Frage war so gestellt, dass man sie mit Hilfe der EStR beantworten konnte - und die Antwort war trotzdem falsch.

Und solche Dinge sind prüfungsrelevant.

Ich bin seit 2007 Steuerberater und würde heute mit Pauken und Trompeten durch die Prüfung rasseln. Aber die Erfahrung von 25 Jahren Steuerrecht wiegt mehr als man durch Einlesen erreichen kann.

Und selbst ich falle heute noch auf manche Dinge herein - allerdings nur einmal.

Also, nicht verzagen und das Gesamtkonzept sehen.

Wir wissen beide, dass unser Bauchgefühl meistens richtig ist und ab und zu auch falsch.

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"Anwälte sind

  • befugt zur geschäftsmäßigen Hilfeleistung in Steuerangelegenheiten
  • dabei aber zumeist komplett ahnungslos
  • und in der Kombination aus beidem fürchterliche Mandanten."

Hinzuzufügen - entsetzliche "Kunden" beim Finanzamt.

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Mir scheint, hier gibt es noch weit mehr steuerliche Unklarheiten, die dazu führen können erhebliche Chancen zu verspielen. Vielleicht hilft ein Blick in ein geschenktes Buch etwas weiter: http://geld-anlagen.eu/reicherfb

Übrigen: Häusliches Arbeitszimmer absetzen und "Dinge wie Porto, Telefonkosten anteilig etc." sind steuerlich ganz unterschiedliche Sachverhalte.

Ob sich neben der Mietrendite und der Wertsteigerungsrendite als 3. Rendite auch eine steuerliche Rendite ergibt, ist sinnvollerweise zu kalkulieren. Insofern stimme ich zu. Beispielsweise wäre Letztere bei einer vermieteten Denkmalschutzimmobilie mit 100 % Steuervorteil in 12 Jahren auf den Denkmalschutzanteil (der schon mal um 70 % der Gesamtinvestition liegen kann) mehrfach höher als bei einem Neubau.

Danke für das Feedback

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Firmenwagen möglich ?

Hallo zusammen,

Ich bin derzeit dabei mich nach einem Auto umzuschauen, und frage mich, ob ich eine meiner Selbständigkeiten irgendwie steuerlich nutzbar machen könnte - sprich ob ein Firmenwagen in meiner Situation möglich wäre:

Ich bin hauptberuflich Angestellter woher ich auch mein Haupteinkommen beziehe.

Zudem bin ich mit einer zweiter Person geschäftsführender Gesellschaftter einer UG.Ich bin dort also angestellt und beziehe ein Gehalt. Die UG macht jährlich ca. 35.000 EUR Umsatz bei einem Gewinn von ca. 18.000 EUR. Leider ist ein reines Onlinegeschäft ohne Kundenkontakt - der Firmensitz läuft zudem auf meine Heimadresse, was es bzgl. Firmenwagen evtl. schwer machen dürfte...

Weiter betreibe ich noch ein Einzelunternehmen, das ebenfalls nur Softwaredienstleistungen anbietet und keinen Kundenkontakt hat (und ebenfalls auf meine Heimadresse läuft). Das Enzelunternehmen schleicht sich aber im Moment aus -> Umsatz und Gewinn sind jährlich nur noch im 4stelligen Bereich und ich wollte es ohnehin in Kürze abmelden.

Mit dem Einzelunternehmen sehe ich für meine Frage eher schwarz und habe es nur der Vollständigkeit halber erwähnt.

Folgende Fragen stellen sich mir nun:

1.) Bekomme ich einen Geschäftswagen für die UG überhaupt durch, wenn dieser fast ausschließlich privat genutzt würde (kein Kundenkontakt) ?

2.) Falls ja, könnte ich das Ganze über die 1% Regelung durchbekommen ? Mit Fahrtenbuch hätte ich vermutlich nur für den Kaufpreis einen Vorteil, da die Nutzung ja fast ausschließlich privat wäre.

3.) Wir planen aus diversen Gründen in Kürze die Gründung einer "Zweitniederlassung" im Haus meines Kollegen. Hierdurch würden einige Fahrten zwischen unseren Wohnorten zu Besprechungen etc. anfallen, wodurch ich auf ca. 30% geschäftliche Nutzung kommen würde. Würde es das vereinfachen ?

4.) Die UG hat vergleichsweise wenig Eigenkapital, da wir Gewinne zu einem Großteil als Gehälter auszahlen. Ich wollte mir ein Auto für ca. 15.000 kaufen (gebraucht), was die UG nahe an die Insolvenz bringen würde ;-) Wie könnte sowas trotzdem funktionieren ? Eine Möglichkeit wäre ja, dass ich der UG ein Darlehen gebe, um das nötige Kleingeld für den Autokauf zu haben. Dumm nur, wenn ich das Auto selbst finanzieren muss, oder ? Dabei hätte ich ja die schlechten Konditionen wie MwSt. etc., die ich mir ja ersparen wollte.

Ich bin für jede Meinung dankbar...

PS: Ich will das Finanzamt nicht austricksen - aber ich möchte die bestehenden Möglichkeiten einfach nutzen :-)

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