Wann wäre eine Eigentumswohnung im Verhältnis zur Miete zu teuer?

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4 Antworten

Das ist die Daumenregel und ja, zu teure Märkte oder Objekte lassen sich damit erkennen.

Wenn ich also von absurd teuren Märkten (z. B. hier in München) scheibe, dann, weil das KMV (also das Kaufpreis-Miete-Verhältnis) hier oft genug bei 40 oder 50 liegt. Der Höhepunkt der Übertreibung scheint hier allerdings überschritten, auch wenn immer noch auch einige Schenkelklopfer auf den Markt kommen.

Ein Problem daran ist, dass in der Vergangenheit die Daumenregel (oder davon abgeleitet die Verzinsung) oft zur Verklappung von Schrottimmobilien missbraucht wurde.

Vielen Dank! Das München und auch andere Grossstädte so krass sind, weiß ich. Aber es handelt sich eher um Kleinstädte im Umkreis. Wo es noch einigermaßen "normal" zugeht.

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@FrauFanta

Wenn in Kleinstädten etwas nach Daumenregel schon nicht mehr günstig ist, muss Lage und Objekt sehr gut sein. Alternativ ist es viel zu teuer.

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Investieren in Immobilien, wann lohnt es sich?

Eine Kapitalanlage in Immobilien muss sich bereits ohne Zuschüsse und ohne Steuervorteil rechnen.

Wenn sich für Sie eine Immobilie bereits ohne Steuervorteil lohnt, dann tut sie das logischerweise auch, wenn noch weitere Vorteile hinzukommen.

„Im Einkauf liegt der Gewinn.“

… gilt in besonderem Maße beim Erwerb einer Immobilie und hier wird oft schon der erste Fehler gemacht.

Als sehr wichtige Faktoren zählen daher die Lage, aber eben
auch der bauliche Zustand des Objektes und damit die langfristig gute
Vermietbarkeit.

Wie sicher ist für mich als Investor eine langfristige
Vermietung und zu welchem Preis?

Aus dem Brutto-Mietpreis abzüglich der nicht umlagefähigen Nebenkosten und dem erwünschten Anlageertrag berechnet sic dann ein sinnvoller Kaufpreis.

500€ Kaltmiete minus 54€ NUK ergeben mtl. 446€ Netto-Mietertrag. Wenn Sie diesen Betrag nun mit dem Faktor 240 multiplizieren[1],erhalten Sie 107.040€. Ein fairer Kaufpreis - kein Schnäppchen - aber  5% Mietertrag auf das investierte Kapital



[1] Faktor 200 berechnet den Kaufpreis bei einerVerzinsung von 6% auf monatlicher Basis. 240 entspricht 5%. Faktor 300entspricht 4% Ertrag aus dem angelegten Kapital.

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Sollten Sie eine Finanzierung mit einbeziehen, dann dürftediese inklusive Tilgung maximal 446€ kosten.

Bei einem Zinssatz von 2,5% und einer mtl. Annuität von 446€ ergibt sich eine Laufzeit von ca. 28 Jahren für eine 100% Finanzierung. Nach 10 Jahren sind etwas mehr als 27% des Gesamtdarlehensbetrages zurückgeführt.(Restdarlehen ca. 78.000€) Außerdem ist ein zusätzliches Guthaben durch jährliche Steuerrückerstattungen entstanden (z.B. 20.000€).

Es macht natürlich Sinn diese Steuerrückerstattungen alszusätzliche Tilgung zu verwenden und nicht privat zu verbrauchen. Auch kann esin andere Anlagen investiert werden, um eine Sondertilgung z.B. am Ende der Zinsfestschreibung tätigen zu können und zwischenzeitlich einen Liquiditätspuffer aufzubauen.

Bleibt das  Zinsniveau unverändert, ist die Immobilie in genau 28 Jahren zu 100% vom Mieter bezahlt. Können die Steuervorteile in vollem Umfang über die gesamte Zeit genutzt werden und werden diese zu 100% zur vorzeitigen Tilgung genutzt, ist eine Laufzeit bis zur Gesamttilgung von 17 bis 20 Jahren als realistisch anzusehen.


Kaufen Sie unbedingt von einem Beratungsunternehmen, welches sich auf den Verkauf von vermieteten Eigentumswohnungen spezialisiert hat. Vor allem sollte ein „begleitender Steuerberater“ bei einem Erwerb zwingend im Vorfeld der Beratung mi teingebunden werden.

Bevor Siezum Notar gehen, muss ihnen unbedingt eine steuerliche Berechnung vorliegen, welche ihre konkrete zukaufende Immobilie, ihre steuerliche Situation und ihre gewählte Finanzierung berücksichtigt.

Mehr finden Sie HIER kostenlos:

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Vielen vielen Dank! Kann ich die Zahlen auch gedanklich verwenden, wenn ich eine Wohnung für mich selber benutzen will? Ohne Gewinnabsicht?  Oder gibt es da einen gewissen Unterschied?

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@FrauFanta

Wenn Du die Wohnung als Konsumgut betrachtest, das Du einfach haben willst um Dich wohl zu fühlen, spielen kaufmännische Überlegungen keine Rolle. Wäre das das anders, würde sich niemand eine Rolex, ein Auto der Oberklasse oder teure Luxusklamotten kaufen.

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@NasiGoreng

Es handelt sich um eine Mittelklasse Wohnung, die wahlweise zum Kauf oder zur Miete ausgeschrieben ist

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Rechne mal anders.

Kaufst du dein Wunschobjekt bist du 20-30 Jahre gezwungen zu sparen und hast die Rendite in schönem Wohnen. Die meisten Wohnungen sind dann mehr wert als vorher

Bei Miete hast du nix.

Schafft du keine 20 Jahre lass es.

Den Rest kannst du real ausrechnen. Zu erwartender Preis in 20 Jahren - Preis - Kosten des Kredit  - Instandhaltung = Gewinn
Miete 0 Gewinn

Die 18,19,25 fach Regelung ist nur für Anlegen interessant. Und nur bei einem normalen Markt. Den haben wir aber nicht. Wir haben eine Überhitzen mit 0% Zinsen.

Diese Frage lässt sich kaum beantworten, da sie einen Blick in die Zukunft erfordert.

Weißt Du, wie sich die Miete langfristig entwickeln wird?

Den Kauf der Immobilie führt zu Instandhaltungs- und anderen Kosten (Steuern, Versicherungen usw). Dazu kommen die Opportunitätskosten. Das sind die entgangenen Erträge aus der Anlage des Geldes, das Du noch hättest, wenn Du die Immobilie nicht gekauft hättest. Bei einer fachkundigen Anlage am Aktienmarkt, waren die in der Vergangenheit meist höher als die Wertsteigerung der Immobilie zuzüglich der eingesparten Miete. Das gilt vor allem beim Kauf einer überteuerten Immobilie (28 Jahresmieten!!!).

Die Immobilienpreise werden im Falle steigender Zinsen und einer Rezession und oder bei steigenden Zinsen massiv einbrechen. Wann dies geschieht kann auch nicht prognostiziert werden.

Also 28 Jahresmieten ist definitiv überteuert auf Kleinstadtniveau? Ok, das ist sehr hilfreich zu wissen. Da ich auch schon Ü 50'bin, wäre auch noch ( für mich selber) die Frage zu klären, ob ich überhaupt noch auf 28!Jahremieten kommen würde. Also, wäre dein Tipp jetzt zum Beispiel, so lange zu warten, bis die örtliche Preisentwicklung ein Immobilienkauf für maximal 20 Jahresmieten ermöglicht? Mir geht es nicht um Luxuskauf. Es handelt sich um die gleiche Wohnung die wahlweise zu mieten oder zu kaufen wäre

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