Wann wäre eine Eigentumswohnung im Verhältnis zur Miete zu teuer?

4 Antworten

Investieren in Immobilien, wann lohnt es sich?

Eine Kapitalanlage in Immobilien muss sich bereits ohne Zuschüsse und ohne Steuervorteil rechnen.

Wenn sich für Sie eine Immobilie bereits ohne Steuervorteil lohnt, dann tut sie das logischerweise auch, wenn noch weitere Vorteile hinzukommen.

„Im Einkauf liegt der Gewinn.“

… gilt in besonderem Maße beim Erwerb einer Immobilie und hier wird oft schon der erste Fehler gemacht.

Als sehr wichtige Faktoren zählen daher die Lage, aber eben
auch der bauliche Zustand des Objektes und damit die langfristig gute
Vermietbarkeit.

Wie sicher ist für mich als Investor eine langfristige
Vermietung und zu welchem Preis?

Aus dem Brutto-Mietpreis abzüglich der nicht umlagefähigen Nebenkosten und dem erwünschten Anlageertrag berechnet sic dann ein sinnvoller Kaufpreis.

500€ Kaltmiete minus 54€ NUK ergeben mtl. 446€ Netto-Mietertrag. Wenn Sie diesen Betrag nun mit dem Faktor 240 multiplizieren[1],erhalten Sie 107.040€. Ein fairer Kaufpreis - kein Schnäppchen - aber  5% Mietertrag auf das investierte Kapital



[1] Faktor 200 berechnet den Kaufpreis bei einerVerzinsung von 6% auf monatlicher Basis. 240 entspricht 5%. Faktor 300entspricht 4% Ertrag aus dem angelegten Kapital.

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Sollten Sie eine Finanzierung mit einbeziehen, dann dürftediese inklusive Tilgung maximal 446€ kosten.

Bei einem Zinssatz von 2,5% und einer mtl. Annuität von 446€ ergibt sich eine Laufzeit von ca. 28 Jahren für eine 100% Finanzierung. Nach 10 Jahren sind etwas mehr als 27% des Gesamtdarlehensbetrages zurückgeführt.(Restdarlehen ca. 78.000€) Außerdem ist ein zusätzliches Guthaben durch jährliche Steuerrückerstattungen entstanden (z.B. 20.000€).

Es macht natürlich Sinn diese Steuerrückerstattungen alszusätzliche Tilgung zu verwenden und nicht privat zu verbrauchen. Auch kann esin andere Anlagen investiert werden, um eine Sondertilgung z.B. am Ende der Zinsfestschreibung tätigen zu können und zwischenzeitlich einen Liquiditätspuffer aufzubauen.

Bleibt das  Zinsniveau unverändert, ist die Immobilie in genau 28 Jahren zu 100% vom Mieter bezahlt. Können die Steuervorteile in vollem Umfang über die gesamte Zeit genutzt werden und werden diese zu 100% zur vorzeitigen Tilgung genutzt, ist eine Laufzeit bis zur Gesamttilgung von 17 bis 20 Jahren als realistisch anzusehen.


Kaufen Sie unbedingt von einem Beratungsunternehmen, welches sich auf den Verkauf von vermieteten Eigentumswohnungen spezialisiert hat. Vor allem sollte ein „begleitender Steuerberater“ bei einem Erwerb zwingend im Vorfeld der Beratung mi teingebunden werden.

Bevor Siezum Notar gehen, muss ihnen unbedingt eine steuerliche Berechnung vorliegen, welche ihre konkrete zukaufende Immobilie, ihre steuerliche Situation und ihre gewählte Finanzierung berücksichtigt.

Mehr finden Sie HIER kostenlos:

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Vielen vielen Dank! Kann ich die Zahlen auch gedanklich verwenden, wenn ich eine Wohnung für mich selber benutzen will? Ohne Gewinnabsicht?  Oder gibt es da einen gewissen Unterschied?

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@FrauFanta

Wenn Du die Wohnung als Konsumgut betrachtest, das Du einfach haben willst um Dich wohl zu fühlen, spielen kaufmännische Überlegungen keine Rolle. Wäre das das anders, würde sich niemand eine Rolex, ein Auto der Oberklasse oder teure Luxusklamotten kaufen.

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@NasiGoreng

Es handelt sich um eine Mittelklasse Wohnung, die wahlweise zum Kauf oder zur Miete ausgeschrieben ist

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Rechne mal anders.

Kaufst du dein Wunschobjekt bist du 20-30 Jahre gezwungen zu sparen und hast die Rendite in schönem Wohnen. Die meisten Wohnungen sind dann mehr wert als vorher

Bei Miete hast du nix.

Schafft du keine 20 Jahre lass es.

Den Rest kannst du real ausrechnen. Zu erwartender Preis in 20 Jahren - Preis - Kosten des Kredit  - Instandhaltung = Gewinn
Miete 0 Gewinn

Die 18,19,25 fach Regelung ist nur für Anlegen interessant. Und nur bei einem normalen Markt. Den haben wir aber nicht. Wir haben eine Überhitzen mit 0% Zinsen.

Das ist die Daumenregel und ja, zu teure Märkte oder Objekte lassen sich damit erkennen.

Wenn ich also von absurd teuren Märkten (z. B. hier in München) scheibe, dann, weil das KMV (also das Kaufpreis-Miete-Verhältnis) hier oft genug bei 40 oder 50 liegt. Der Höhepunkt der Übertreibung scheint hier allerdings überschritten, auch wenn immer noch auch einige Schenkelklopfer auf den Markt kommen.

Ein Problem daran ist, dass in der Vergangenheit die Daumenregel (oder davon abgeleitet die Verzinsung) oft zur Verklappung von Schrottimmobilien missbraucht wurde.

Vielen Dank! Das München und auch andere Grossstädte so krass sind, weiß ich. Aber es handelt sich eher um Kleinstädte im Umkreis. Wo es noch einigermaßen "normal" zugeht.

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@FrauFanta

Wenn in Kleinstädten etwas nach Daumenregel schon nicht mehr günstig ist, muss Lage und Objekt sehr gut sein. Alternativ ist es viel zu teuer.

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Kauf einer Eigentumswohnung mit Eigenkapital oder Finanzierung bei Vermietung an eigene Mutter?

Hi,

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Was ist nun die sinnvollste Vorgehensweise in Hinblick auf zukünftige Steuererleichterungen:

Soll ich lieber einen Teil finanzieren, oder den Preis vollständig begleichen? Wie sieht es aus mit Absetzen der Zinsen von Steuern die ich zahle? Wie verhält sich das, wenn ich meiner Mutter die Wohnung übergebe?

Über eine Rückmeldung, oder auch nur Hilfestellung an wen ich mich hiermit wenden kann würde ich mich sehr freuen!

Beste Grüße (:

TL;DR:

  • Werkstudent.
  • Kapital von 100.000 € vererbt bekommen.
  • ETW Kauf für 90.000 €.
  • Vermietung (kostenfrei) an eigene, mittellose Mutter.
  • Finanzierung?
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Hilfe! Hausfinanzierung in der Probezeit? Oder Bürgschaft durch Eltern?

Hallöchen zusammen!

Wir haben folgende Situation:

Mein Mann und ich (und zwei Kinder 5J&1J) leben derzeit in einer Stadt zur Miete. Da sich mein Studium langsam gen Ende neigt und ich gerne möchte, dass unser Großer schon im Vorschuljahr im zukünftigen Dorf einleben kann, möchten wir ein Haus kaufen. (Miete ist keine Option, da es nichts annähernd passendes gibt)

Der Kaufpreis des Hauses beträgt 148 K. Wir haben ca. 40 K Eigenkapital. (Zudem besparen wir beide zusätzlich noch jeweils 2 Bausparer pro Person)

Sein Nettoeinkommen liegt bei ca. 3100. Ich bin im vorletzten Semester meines Studiums, habe noch kein regelmäßiges Einkommen (außer das Kindergeld). Wir sparen jeden Monat ca. 600 Euro und bezahlen im Monat momentan noch 650 Miete.

Mein Mann hat allerdings seinen Job ganz frisch gewechselt, er war aber seit 10 Jahren, also seit Berufsstart, keinen Tag arbeitslos.

Haben wir eine Chance auf einen Kredit trotz der Probezeit (aufgrund positiver Erfahrungswerte sozusagen?) ? Wie liefe eine Bürgschaft seitens seiner Eltern aus? Die haben ein abbezahltes Haus, sind aber bereits 57J.

Sorry für den langen Text und vielen Dank.

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