Wann muss ein Immobilienkauf in der Steuer erklärt werden?

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3 Antworten

Der wirtschaftliche Übergang ist der Zeitpunkt zu dem Besitz, Nutzen, Lasten und Gefahren übergehen, und das wird im Kaufvertrag vereinbart.

Der zivilrechtliche Übergang ist der Zeitpunkt der Eintragung ins Grundbuch.

Ab dem Zeitpunkt, ab dem eine konkrete Vermietungsabsicht vorliegt, können die Aufwendungen als (vorweggenommene) Werbungskosten berücksichtigt werden.

Kosten die zu den Anschaffungskosten zählen, zum Beispiel Notarkosten für die Grundbuchänderung, werden mit den Anschaffungskosten abgeschrieben. Abgeschrieben werden kann ab dem Zeitpunkt des wirtschaftlichen Überganges.

Ob zu dem Zeitpunkt bereits Einnahmen erzielt werden ist zweitrangig.

Wichtig ist jetzt also, was im Kaufvertrag als Übergangstermin vereinbart wurde.

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Monetus 13.09.2012, 17:31

Ok, besten Dank schonmal für die tollen Antworten! Aber ich sehe, dass es schon ein nicht ganz einfacher Fall ist. Zu den Fakten: Im Kaufvertrag vom Oktober 2011 heißt es: "Der Kaufpreis ist frühestens fällig am 31. 1. 2012." Entsprechend war dann auch der wirtschaftliche Übergang und der Eintrag ins Grundbuch. In 2011 sind vor allem Notarkosten und Kosten für die Grundbucheintragung angefallen. Die Grunderwerbssteuer ist per 1. 12. mit einer Rechnung für den 5. 1. fällig geworden. Für die Suche nach der Wohnung könnte ich allenfalls pauschal Kosten geltend machen. In den bisherigen Antworten sehe ich aktuell einen gewissen Widerspruch: These A würde besagen, dass in 2011 mit der Absicht eine Miete zu erzielen, Werbungskosten angefallen sind, die geltend gemacht werden können - ganz abgesehen davon, dass noch keine Miete eingenommen wird. In dieser Annahme wollte ich das Ganze auch in meiner Steuererklärung angeben, bis das Programm das Datum des wirtschaftlichen Übergangs nicht akzeptierte. These B lautet, dass die genannten Kosten vor allem Herstellungskosten sind und dass diese erst ab dem wirschaftlichen Übergang abgeschrieben werden können (also Februar 2012). Nehme ich das zusammen, wäre doch erst in der Steuererklärung für 2012 eine Abschreibung der Kosten vorzunehmen....?

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Meandor 13.09.2012, 22:43
@Monetus

Wenn alle Daten vorliegen, ist die Sache ein relativ einfacher Fall.

Wann der Kaufpreis fällig ist, ist auch irrelevant. Der erste wichtige Punkt ist, wann Nutzen und Lasten übergeht. Vermutlich mit Zahlung des Kaufpreises. Dann wärst Du ab 31.1.12 (wenn das der Zeitpunkt der Zahlung war) wirtschaftlicher Eigentümer und könntest die Bude ab dem Zeitpunkt abschreiben.

Die Notarkosten für die Beurkundung des Kaufvertrages, die Grunderwerbsteuer und die Kosten für die Eintragung des Eigentumüberganges sind Anschaffungsnebenkosten und werden mit den Anschaffungskosten abgeschrieben. Bisher hast Du keine Kosten genannt die in 2011 abzugsfähig wären.

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also Kauf und Vermietung im Oktober 2011 ??

  • dann die Afa berechnen (lineare Abschreibung) und diese für Okt.2011 bis Dez.2011 in die Steuererklärung für 2011 absetzten
  • ebenso sind werbungskosten (finanzierungskosten und Kosten für die Vermietung) in 2011 anzugeben
  • dafür natürlich die Mieteinnahmen am Okt.2011 ebenfalls mit anzugeben.

Wegen Einkünften aus V+V (Anlage V) bist Du nun verpflichtet eine Steuererklärung abzugeben und zwar bis zum 31.05. des folgejahres. Entsprechend hätte Deine Steuererklärung für 2011 bereits am 31.05.2012 abgegeben werden sollen. Würde einen formlosen Antrag auf Fristverlängerung stellen

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Ab dem Datum des Eintrags beim Grundbuchamt/Grundbuch bist Du für diese/Deine Wohnung steuerpflichtig!

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Monetus 12.09.2012, 22:08

Ok, besten Dank! Also da im Oktober 2011 erst die Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen wurde und ich erst im Februar 2012 als neuer Eigentümer im Grundbuch geführt wurde, lasse ich diesen Immobilienkauf ganz aus der Steuererklärung von 2011 raus und gebe dann alles in der diesjährigen an. Das wäre mir auch recht, weil ich dann mit der Berechnung des Verkehrswertes und des Verhältnisses von Gebäude und Grundstück noch Zeit hätte...

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MadRampage 12.09.2012, 23:06
@Monetus

Hattest Du 2011 gar keine Ausgaben? Keine Besichtigung? Keine Finanzierung? All dies sind Werbungskosten, die in der Anlage V eingetragen werden sollten. Diese werden steuerlich sofort wirksam (in 2011)

die Abschreibung beginnt erst nach Fertigstellung bzw. ab Übergang Lasten+Pflichten.

PS:

  • Berechnung des Verkehrswertes = Kaufpreis
  • Berechnung Grundstückswert: nach aktuellem Bodenrichtwert
  • Notar, Grundstücks und Maklerkosten zählen ebenfalls zum Herstellungsaufwand und können bzw. müssen wie das Gebäudepreis abgeschrieben werden
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