Verspätete Betriebskostenabrechnung

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Nein, das ist nicht logisch und vom Gesetzgeber auch bewußt nicht gewollt. Der Gesetzgeber hat sehr unterschiedliche Verjährungs- bzw. Ausschlussfristen überlegt.

Die Frist hat eindeutigen, einseitigen Sanktionscharakter zulasten des Wohnungsvermieters, wenn er die Verspätungsumstände zu vertreten hat. Zugleich kommt hier der Schutz des wirtschaftlich idR Schwächeren zum Tragen, der sich schnell auf Betriebskostenänderungen einstellen und somit auch seine Haushaltsmittelplanung einigermaßen abgesichert durchführen soll. Bei einer längeren Abrechnungsfrist ohne diese Sanktionsklausel könnten sich sonst über mehrere Jahre sehr hoch, kritische Nachforderungsbeträge für den Wohnmieter ergeben. Der Vermieter hat zeitnah Rechenschaft über die Betriebskosten und der vereinnahmten Vorauszahlungen seiner Mieter abzulegen. Dies ist auch im Sinne des eingesetzten Personals und des beiderseitigen Erinnerungsvermögens.

Die Sanktion ist auch deshalb erforderlich und angemessen, weil der Vermieter bei Neuvermietung, aber auch in den Folgejahren bei der Angabe der nötigen Betriebskostenvorauszahlung diesen Betrag "nach unten" frei ansetzen darf. Dadurch könnte er die Nebenkosten einer Wohnung auf "günstig" frisieren. Schlimm für den Mieter, wenn der Vermieter erst nach ca. 4 Jahren die Karten auf den Tisch legen müßte. Mehrere Prozeßversuche, eine angemessene Betriebskostenangabe bereits vor Einzug zu verlangen, sind gescheitert.

Im übrigen macht es einem durchschnittlichen, fürsorglichen Vermieter kaum Probleme, die Abrechnung gleich in den ersten Monaten nach Ende der Abrechnungsperiode zu erstellen.

Gute Erklärung (DH), mit dem letzten Absatz bin ich aber nicht einverstanden.

Ich betrachte mich durchaus als "fürsorglichen Vermieter", mir ist es aber regelmäßig unmöglich, die Abrechnung in den ersten Monaten nach Ende der Abrechnungsperiode zu erstellen.

Ich muss selbst auf die Hausverwaltung warten, dass die mit ihrer Abrechnung rüberkommt, anschließend müsste ich eigentlich die WEG-Versammlung und die vier Wochen danach abwarten. Im günstigsten Fall haben wir dann Juli.

Wenigstens das Abwarten der WEG-Versammlung übergehe ich, da ich mit Einverständnis der Mieterin eine Abrechnung unter Vorbehalt erstelle (bisher hat sich auch nie etwas geändert).

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@Mikkey

Entschuldigung, Mikkey! Beim Verfassen der Antwort habe ich überhaupt nicht an die vermieteten ETWs gedacht, sondern nur an den Mehrfamilienhausvermieter. Es tut mir Leid, Dich mit meiner unvollständigen Betrachtung verletzt zu haben. Im WEG-Fall sind den Eigentümern die Hände gebunden.

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Ich danke Dir für diese ausführliche Erklärung. Mir ist einiges klarer geworden.

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Was heißt logisch? Es gibt im Gesetz viele Ausschlußfristen und das ist nur eine davon. Und im übrigen: Schau genau hin. Wenn der Vermieter die Verspätung nicht zu vertreten hat, gilt der Ausschluß nicht.

http://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__556.html

Das macht klar, dass die Regelung Strafcharakter hat. Wer bewußt Abrechnungen hinaus zögert soll seine Ansprüche verlieren.

Hat denn der Mieter irgendwelche Nachteile davon, wenn er den geforderten Betrag bezahlt, obwohl der Anspruch nicht verjährt, sondern gänzlich erloschen ist?

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@john4711

Moment: Der Mieter behält seine Ansprüche! Ein Guthaben verfällt nicht. Nur der Vermieter kann Nachzahlungen nicht mehr geltend machen

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@Privatier59

Das habe ich schon verstanden. Was ich meine, ist Folgendes: Nehmen wir an, der Vermieter erstellt die Betriebskostenabrechnung nach Fristablauf und fordert vom Mieter aufgrund dieser Abrechnung eine Nachzahlung von 100 €.

Handelte es sich um eine Verjährungsfrist, bestünde nach wie vor ein Anspruch des Vermieters gegen den Mieter, der lediglich nicht durchsetzbar wäre. Der Mieter könnte sich also frei entscheiden, ob er den Anspruch befriedigt oder nicht.

Tatsächlich hat der Vermieter in diesem Fall aber gar keinen Anspruch. Was macht das denn in der Praxis für einen Unterschied?

Mein Vermieter hat mir beispielsweise vor einem Monat die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2011 zugesandt und eine Nachzahlung gefordert. In der irrigen Annahme, der Anspruch sei berechtigt, nur lediglich verjährt, habe ich die Forderung beglichen. Heißt das, ich könnte den Betrag wegen ungerechtfertigter Bereicherung zurückverlangen, weil der Vermieter ihn ohne Rechtsgrund gefordert hat?

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@john4711

Warum werden die Fragen immer erst dann gestellt wann das Kind schon in den Brunnen gefallen ist?

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@Kevin1905

Das liegt daran, dass ich die Forderung in dem vollen Wissen beglichen habe, dass sie nicht durchsetzbar ist. Warum hätte ich mich da vorher genauer informieren sollen?

Mich interessiert ja, ob ich das Geld zurückfordern kann. Dass ich es gar nicht erst hätte bezahlen müssen, wusste ich schließlich von Anfang an.

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@john4711

Jetzt stelle ich die Frage nach dem Sinn,

wenn ich weiß, dass eine Forderung gegen mich nicht durchsetzbar ist, wieso begleiche ich sie dann. Geld zu verschenken habe ich sicher nicht...

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@Kevin1905

Erstens fühle ich mich in gewisser Weise moralisch verpflichtet, Kosten zu tragen, die ich ja nun unzweifelhaft verursacht habe. Zweitens betrug die Nachforderung lediglich 20 €. Ein weiterhin gutes Mietverhältnis war mir wichtiger, als wegen dieses Betrags eine Einrede zu erheben. Und eine Schenkung ist es ja gerade nicht, solange ein Anspruch tatsächlich besteht.

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Falsche Betriebs- und Nebenkostenabrechnung - strafrechtliche Folge für den Vermieter?

Ich weiß, das Thema geistert zum Ende des Jahres regelmäßig durchs Forum.

Folgender Fall: Eine Bekannte beauftragt mich mit der Überprüfung ihrer Nebenkostenabrechnung für 2014, da von ihr eine erhebliche Nachzahlung bei den Betriebskosten gefordert wird. Bei den Verbrauchskosten hingegen wurde ein Guthaben ausgewiesen. Folglich versuchte der Vermieter (große Vermietergesellschaft) die Vorauszahlungen für das Folgejahr um über 60% zu erhöhen.

Bei der Überprüfung stellte sich schnell heraus, dass alle Positionen der Betriebskostenabrechnung zu beanstanden sind. Entweder wurde ein falscher Umlageschlüssel verwendet oder vorhandene Gewerbeeinheiten nicht mit einbezogen. Selbst simple Berechnungspositionen (z.B. Grundsteuer) wurden betragsmäßig falsch erfasst, wie sich bei der Belegeinsicht herausstellte.

Auch die Belegeinsicht, die 8 Monate nach dem erfolgten Widerspruch stattfand, wurde quasi unmöglich gemacht, weil entscheidende Belege nicht vorlagen, bzw. nur selbsterstellte Listen von angeblich erfolgten Wartungen und Dienstleistungen vorgelegt wurden. Orginalbelege komplette Fehlanzeige.

Unnötig zu erwähnen, dass alle Positionen und Fehlbuchungen sich nur auf der Vermieter-Habenseite, sprich positiv für den Vermieter, auswirkten.

Widerspruch läuft weiterhin. Alles wird seinen Gang gehen, da es offensichtlich ist, dass die NK-Abrechnung zum größten Teil aus "gewürfelten" Zahlen besteht.

Wie sieht es aber strafrechtlich aus?

Wie sich durch Gespräche mit Nachbarn herausstellte - immerhin handelt es sich um ein 200 Parteien-Haus mit ausschließlich Mietwohnung die alle im Eigentum der Vermietungsgesellschaft stehen - hat jeder Mieter eine so geartete Abrechnung nebst Erhöhungsbegehren erhalten.

Nur wenige haben sich aus Angst gegen die Abrechnung gewehrt. Die überwiegende Mehrheit hat nachdem der Vermieter mit Kündigung, Schufa und Klage gedroht hat, gezahlt.

Klar, die die sich nicht einschüchtern ließen und nicht gezahlt haben, sind nun relativ fein raus. Im Klagefall muss der Vermieter seinem "schlechten" Geld noch gutes hinterher werfen. Aussicht auf Erfolg mit einer Klage hat er definitiv nicht.

Selbst wenn ich "nett" rechne, haben mindestens 180 Parteien bezahlt. Ausgehend von den vorliegenden Zahlen im Schnitt um die 800 €. Zwar hätten sie einen Rückforderungsanspruch, jedoch müssten die "Geprellten" ihren Anspruch gegen den Vermieter - jeder für sich - belegen und vor Gericht gehen.

Unterm Strich hat sich die Vermietungsgesellschaft auf diesem Weg über 140T€ - nur in diesem Haus - "erschlichen" und sich bereichert. Jedoch ist bekannt geworden, dass die Vermietgesellschaft im Bundesgebiet um 25.000 Wohnungen besitzt und vermietet.

Aus meiner Sicht ist das gewerblicher Betrug. Macht es Sinn Strafantrag zustellen?

Ach ja, bevor Nachfragen kommen: Es handelt sich um die BUWOG mit Sitz in Kiel. ..;-) Wäre dankbar, wenn Ihr eigene Erfahrungen oder Rechercheergebnisse - explizit mit diesem Unternehmen - an mich weiterleitet.

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Wer muss die Krankenversicherung meiner Frau Zahlen?

Hallo, wir haben ein riesen Problem.

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Soweit ich gelesen habe, müsste ich sie von meinem Gehalt freiwillig gesetzlich Versichern (50% meines Bruttogehaltes als Grundlage für die Berechnung wäre der Beitrag so zwischen 150 und 200 €, soweit ich gelesen habe)... vom Bruttogehalt her sieht es natürlich so aus, als wäre das kein Problem, vom Nettogehalt, was bei mir übrig bleibt, wäre das für uns eine absolute Katastrophe...

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Lasse

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