Vermietetes Mehrfamilienhaus was draus machen?

5 Antworten

Einen Abriss würde man nur bei erheblichem Sanierungsstau machen, scheidet aber wohl Grundsätzlich wg. Wohnrecht aus. Auch die Unterbringung der Mieter verursacht ja Kosten und somit müsste man es mit spitzem Bleistift nachrechnen ob sich ein Abriss lohnt. Glaube ich nicht. Man kann 2 Wohneinheiten eines 60er Jahre Mietshauses fachgerecht wirtschaftlich sinnvoll sanieren.

Man muss ein bestehendes Mietshaus auch nicht "seniorengerecht Sanieren", das wird dann sehr teuer und ist wenig sinnvoll. Zumal es sich um 2 Wohneinheiten handelt.

Aber man kann ja Kompromisse machen wenn EG-Wohnungen ebenerdig sind.

Beim Anbau kann man das ja realisieren, ist aber da auch eine Kostenfrage falls mehrere Stockwerke gebaut werden und ein teurer Aufzug her muss. Aber auch dort ist ja ein Kompromiss möglich: Seniorengerechtes EG, OGs bedingt Senioren gerecht gestalten.

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Ja das ist richtig. Die Variante Abriss scheidet wohl aus. Zum Thema Anbau und Finanzierung..

tja da stellt sich wohl die Frage ob es in diesem Fall sinniger ist beispielsweise 2 WE anzubauen und die dafür benötigte Finananzierung durch einen Vorab Verkauf der 2 WE zu sichern oder das ganze Haus und Grundstück mit Wohnrecht so wie es jetzt ist zu verkaufen!?

würde mich schon interessieren was es jetzt auf dem Markt wert wäre.. ich bezweifle allerdings, dass Investoren in ein derart altes Haus , was zwar gut vermietet aber mit Wohnrecht belastet ist , investieren würden! Für eine andere Zielgruppe besteht aber kein Anreiz dieses Haus zu erwerben.

Es wurde vor 2 Jahren unvermietet auf 320.000 Euro geschätzt. Ohne Berücksichtigung des Wohnungsmarktes hier in der Region.

80.000 Euro davon war das Haus, der Rest das Grundstück.

Ich könnte auch eine Haus Verwaltung mit der Verwaltung beauftragen, dann wäre es weniger stressig für mich! Allerdings entstehen damit auch wieder Kosten die meine Rendite mindern (auch wenn die Verwaltung absetzbar ist).

Anbauen und diese 2 WE dann Verkaufen oder das alte verkaufen.. was bringt mehr Rendite? Das Haus wird ja älter und verursacht immer wieder (glücklicherweise bis jetzt nur kleinere) Reparaturen.

Danke für die Infos und Meinungen, sie regen sehr zum Denken an.

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@DrSan390

Der Markt ist jetzt absurd überhitzt. Ob du in fünf Jahren auch nur die Hälfte von dem bekommst, ob du in fünf Jahren mit dem vielleicht dann immer noch bestehenden Wohnrecht überhaupt einen Käufer findest, steht in den Sternen.

Es gibt jetzt absurde Gründe, Immobilien zu kaufen. Gehe zu einem guten Makler und lasse dich überraschen!

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@Rat2010

Was meinen Sie genau mit absurden Gründen?! Und wo finde ich einen guten Makler ? Bzw. was genau meinen Sie mit gut?

Sollte ich dem Makler einen Verkaufspreis vorschlagen? Und orientiere ich mich , bei meinem Preisvorschlag an den Makler , bei den Vergleichsimmobilienpreisen von gängigen online Immo.. Verkausportalen? Um dem Makler einen guten Preisvorschlag zu offerieren.?!?

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@DrSan390

Es bliebe auch noch zu erwähnen, dass beim Hausverkauf eine Spekulationssteuer anfallen würde, da ich die Immobilie vor 2 Jahren erwarb.

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@DrSan390

Wenn du jetzt noch schreibst, du bist 28 und wohnst in der Wohnung, in der wer ein Wohnrecht hat, höre ich auf zu antworten.

Ich habe im letzten Jahr einen Laden (16. Jh.) mit 60 qm in einer Lage und mit Fensterfläche, in der dieser nicht vermietbar war, für 5.000 € den qm verkauft. Die Käuferin brauchte einen Keller und hatte halt das Geld.

In dem Jahr eine Wohnung (Bj 85) mit 42 qm, die seit 25 Jahren an eine (jetzt) 80-jährige vermietet war. Miete 690 €, also gut, aber nicht erhöhbar. Der qm-Preis lag so bei 6.900 €. Kauf für später. Vielleicht will man ja in 15 oder 20 Jahren selbst dort einziehen.

Das meine ich mit "absurde Gründe". Früher hat man was gekauft, weil es sich rechnete oder man dort wohnen wollte. Heute mehr, weil alle was kaufen oder das (geerbte, geschenkte, vom Verkauf der elterlichen Immobilie stammende ...) Geld weg muss.

Jeweils über Makler. Beim Laden Glückstreffer. Die Wohnung wurde viel niedriger inseriert und dann durften die Interessenten Angebote abgeben. Das Höchste bekam den Zuschlag. Die Höhe begründet sich dadurch, dass man schon dreimal leer ausgegangen ist.

In Portalen landet nur noch ein kleiner Teil der Angebote und viele sind skeptisch, wenn etwas inseriert und nicht direkt an Kunden von Maklern geht. Ich kenne keinen Makler in "Süddeutschland Nähe Schweiz" aber vielleicht ja du. Hast du das Haus vor zwei Jahren von privat gekauft?

Bei zwei Jahren wäre mir die Steuer, die bei dem privaten Veräußerungsgeschäft anfällt einerlei. Wenn welche anfällt, hast du Gewinn mit etwas gemacht, von dem du dich eh zurückziehen willst. Auch wenn die Steuer ordentlich sein könnte, bleiben dir immer noch 50 % des Gewinns!

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@Rat2010

Ich versteh deine Frage nicht, ich soll 28 sein und in der Wohnung ein Wohnrecht haben?

Nein, eine ältere Dame bewohnt die Wohnung mit Wohnrecht nicht ich und ich bin auch nicht 28.

Meinst du wegen des Verkaufs an einen Investor oder stelle ich deiner Meinung nach unzureichende Fragen!?

Vielen Dank für die Schilderung der Beispiele, wirklich Wahnsinn- aber ich denke München bildet da vergleichsweise eine Ausnahme mit solch hohen Preisen.

Ich habe selbst eine noch nicht fertig abbezahlte Wohnung, welche ich bewohne. Wenn der Verkauspreis den Restkredit des Mehrfamilienhauses und die Restschuld meiner Wohnung decken soll, denke ich nicht das 50% des Verkaufspreises ausreichen.

Wenn ich noch 300.000 Euro für das Haus bekäme, wäre das schon gut oder? Da noch das Wohnrecht vorhanden ist. Davon dann 150.000 Restkredit und 50% Steuer auf die restlichen 150.000, dann blieben noch etwa 75.000 Euro über.

8 Jahre weiter vermieten wie bisher und dann ohne Spekulationssteuer verkaufen, wäre bei solchen Gewinn Margen auch eine gute Überlegung denke ich.

Wobei du der Meinung bist die nächsten 5 Jahre wird es preislich am Immo. Markt wieder rückläufig werden, wenn ich dich richtig verstanden habe. Schwer, die richtige Entscheidung zu treffen. LG

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@Rat2010

Ich habe das Haus meinem Onkel abgekauft. Er konnte sich nicht weiter drum kümmern , es war in die Jahre gekommen und er konnte und wollte es (weil immer verreist) nicht vermieten. Es stand 2 Jahre leer. Da habe ich Ihn ausbezahlt, die Restschuld übernommen, renoviert und vermietet. Also etwa 200.000 Euro investiert.

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@DrSan390

>Ich versteh deine Frage nicht, ich soll 28 sein und in der Wohnung ein Wohnrecht haben?

Nein, eine ältere Dame bewohnt die Wohnung mit Wohnrecht nicht ich und ich bin auch nicht 28.

Meinst du wegen des Verkaufs an einen Investor oder stelle ich deiner Meinung nach unzureichende Fragen!?

Letzteres. Nicht nur wegen der Steuer aus privaten Veräußerungsgeschäft und möglicher hoher Vorfälligkeitsentschädigung sondern auch wegen dem Bild, das wir uns von dir zu machen haben (man versucht ja, einen Rat zu geben), wäre das mit den 2 Jahren von Bedeutung und wirft die Frage auf, ob es noch andere Punkte gibt, die vielleicht für die Entscheidung relevant sein könnten.

Ich denke, dass ich dir bei der Entscheidung - in die auch einfließt, was du alternativ mit deinem Geld machst und wie deine Lebensplanung aussieht - weder helfen konnte noch helfen kann. Vielleicht ist ja von anderen was dabei.

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@DrSan390

Eine der vielen wichtigen Fragen ist, ob du Zeit und Lust hat, dich darum zu kümmern oder ob es dich eigentlich nur einschränkt und belastet. Selbst auch nur zu erahnen, ob es einen Markt gibt, ob du also einen Käufer findest, ist jetzt offen. Bitte vergiss, was ich geantwortet habe. Ich habe gemerkt, dass man so eine Frage im Internet nicht beantworten kann. Es ist für die, die dich gut kennen, noch schwer genug.

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Prüfe doch erst einmal, wieweit Du auf diesem Grundstück überhaupt noch anbauen kannst, denn die Örtlichen Bauämter entscheiden nach den für dieses Gebiet gültigen Bauvorschriften und nicht nach dem objektiven Eindruck, ob noch ausreichend Platz auf dem Grundstück vorhanden ist.

Ein Abriss käme doch nur dann infrage, wenn Du sowohl das Wohnrecht ablösen kannst und auch die anderen Mietparteien aus dem Haus bekommst. Zudem fehlen Dir dann die Mieteinnahmen für die gesamte Bauzeit. Macht die jetzt finanzierende Bank hier überhaupt mit?

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Hallo

Das Haus und Grundstück wurde vor 2 Jahren im Rahmen eines Gutachtens geprüft. Es kann bebaut oder angebaut werden.

Bei Abriss und Neubau müssten die Mieter in der Phase der Bauzeit natürlich eine Ersatz Wohnung erhalten. Weshalb auch meine Idee zunächst die des Ausbaus wäre.

Ich denke bei einem fertigen Bauplan mit berechneter Mietpreiserzielung etc. Dürfte die Bank in einer Wohnungsstarken Region doch mitmachen oder irre ich mich da? Wie machen es denn große Bauträger die Neubauen und danach verkaufen?

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@DrSan390

Der Bank ist dien Projekt in der Regel einerlei. Sie gehen einfach nicht ins Risiko und natürlich kann ein Bau aus irgendeinem Grund (Konjunktur- oder Markteinbruch ...) nicht feritggesteltl werden. Sie machen es von deiner Person abhängig, ob sie das finanzieren.

Große Bauträger haben entweder viel Geld. Häufiger ist es aber so, dass sie erst zu Bauen anfangen, wenn ausreichend Wohnungen verkauft sind, um den Bau zu finanzieren. Das Geld kommt dann von den neuen Eigentümern.

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Wie stellst Du Dir Abriss oder Umgestaltung des Hauses mit dem bestehenden Wohnrecht überhaupt vor. Selbst wenn Du überhaupt eine Abrissgenehmigung bekommen solltest, käme zeitgleich mit dem Abrissbagger eine Einstweilige Verfügung.

Was auf dem Grundstück zulässigerweise gebaut werden darf hängt nicht nur von den Grenzabständen, sondern auch vom Bebauungsplan ab. Erkundigige Dich dazu zunächst einmal beim Bauaufsichtsamt.

Ist auf eine Neubau-Wohnung Spekulationssteuer zu bezahlen?

Hallo zusammen,

ein Freund von mir baut gerade ein Mehrfamilienhaus mit insgesamt 4 Wohnungen. In eine zieht er selbst ein, zwei weitere werden vermietet und eine soll verkauft werden. Diese möchte ich gerne kaufen. Das Haus ist noch nicht gänzlich fertiggestellt, demnach hat in keiner der Wohnung bisher jemand gewohnt bzw. war bisher jemand gemeldet. So viel zur Ausgangslage.

Die Frage, die uns aktuell beschäftigt ist, ob auf die Wohnung Spekulationssteuer gezahlt werden muss, wenn diese verkauft wird - und wie das geregelt ist.

Wenn ich das richtig sehe, bezieht sich die Spekulationssteuer auf das Grundstück bzw. den Bodenwert, richtig? Heißt das, dass bei vier Wohnungen der Grundstückswert anteilig auf die Wohnung heruntergebrochen wird (also 1/4) und darauf Steuern gezahlt werden müssten?

Wie sieht es aus, wenn der Bauherr selbst in die zu verkaufende Wohnung einzieht, um sie dann zu verkaufen? Ich habe gelesen, dass unter § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG bei gewissen Voraussetzungen eine Ausnahme von der Besteuerung möglich ist. Zum Beispiel, wenn die Immobilie (Wohnung?) zwischen Anschaffung/Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich für eigene Wohnzwecke des Steuerpflichtigen genutzt worden ist. Würde das gehen? Oder gibt es da Probleme, wenn der Bauherr später in der gleichen Immobilie eine Wohnung bezieht bzw. schließt sich das ganz grundsätzlich aus, da er ja mehrere besitzt und es irrelevant ist, welche er genau bezieht?

Diesen Fall, nur einen Teil der gesamten Immobile bzw. des Neubaus zu verkaufen (und die steuerlichen Aspekte dazu) habe ich so noch nicht gefunden. Vielleicht kann mir hier jemand weiterhelfen.

Vielen Dank im voraus! Alex

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