Verlust aus Vermietung durch Bankkredit anerkennbar?

4 Antworten

Vom Fragesteller als hilfreich ausgezeichnet

Steuerlich relevant ist auf der Kostenseite für den Bankkredit lediglich der Zinsanteil.

Insgesamt solltest Du aber schon ein bisschen tiefer in das Thema einsteigen, es nicht nur steuerlich betrachten und eine Vergleichsrechnung aufstellen. Hier etwas vereinfacht dargestellt:

Aufwand

  • Du hast den monatlichen Kostenaufwand für die Finanzierung, also die Kreditrate, bestehend aus Zins und Tilgung / das nimmst Du mal 12, also für ein Jahr
  • Dazu kommt der Teil des monatlichen Hausgeldes, welcher nicht auf die Nebenkosten umlagefähig ist / das nimmst Du mal 12, also für ein Jahr

Ertrag

  • Dann berechnest Du den Ertrag der Mieteinnahmen, indem Du eine für eine vergleichbare Wohnung marktübliche monatliche Miete incl. Nebenkosten ermittelst (z.B. Mietspiegel, Immobilienanzeigen) / das nimmst Du auch mal 12, also für ein Jahr

Diese beiden Werte stellst du gegenüber und hast einen Rückschluss darüber, ob die geplante monatliche Miete incl. Nebenkosten Deinen Kostenaufwand deckt oder nicht.

Wenn Du es jetzt ganz gut machen willst, dann

  • kalkuliere auf der Aufwandseite eine Zinserhöhung und damit Kreditratenerhöhung ein
  • rechne auf der Ertragsseite nicht mit 12 Monaten, sondern weniger, Du hast ja das Vermieterrisiko, keinen Mieter zu finden und damit keine Miete zu erhalten.
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Herzlichen Dank für die Antwort, das war auch meine Vermutung dass man die Tilgung nicht ansetzen kann. Danke für die Tipps, kannst du mir bitte noch folgendes erklären: Wie soll ich eine Zinserhöhung kalkulieren, wenn es noch keine gegeben hat? Was meinst du mit "Rechne nicht mit 12 Monaten", also wie soll ich wenn ich 12 Monate Mieteinnahmen habe, weniger anrechnen?

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@amadino

Das ganze nennt sich "worst-case-szenario" und stellt dar, wie sich künftige Entwicklungen auf die derzeitige Situation auswirken können.

Beispiel:

Du rechnest nicht mit gleichbleibend 12 Monaten Mieteinnahmen, sondern gehst von einem Mieterwechsel und anschliessendem Leerstand von 3 Monaten aus ("worst-case").

Dann hast Du auf der Aufwandseite weiterhin den Aufwand für 12 Monate, auf der Ertragseite aber nur die Einnahmen von 9 Monaten.

Um das aufzufangen kannst Du die geplante Miete gleich so ansetzen, dass es sich auch bei einem zwischenzeitlichen Leerstand kein Verlust für Dich ergibt.

Als "worst-case" kannst Du ebenso kalkulieren, wie es nach Ablauf einer Zinsfestschreibung und bis dahin gestiegenen Kreditzinsen auf der Aufwandseite aussieht.

Du kannst bei diesen Szenarien mehrere Annahmen mischen (z.B. gestiegene Zinsen und Leerstand) usw., aber natürlich lässt sich nicht jede Entwicklung vorhersagen. Gehe hier einfach mal von Annahmen aus, welche Dir realistisch erscheinen.

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Du kannst nur die "Kosten" also den Zinanteil rechnen.

Die Miete muss schon ortsüblich sein, nicht das du die Wohnung deiner Freundin vermietest und mit drin wohnst.

Üblicherweise errechnet sich die Miete ja am maximum. Nicht an deinen Krediten ???

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Danke!

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Die Tilgung erhöht Dein Vermögen und kann deshalb nicht bei den Werbungskosten geltend gemacht werden.

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Eigentlich erhöht die Tilgung nicht das Vermögen.

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mauro

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