Verlust aus Vermietung durch Bankkredit anerkennbar?

4 Antworten

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Steuerlich relevant ist auf der Kostenseite für den Bankkredit lediglich der Zinsanteil.

Insgesamt solltest Du aber schon ein bisschen tiefer in das Thema einsteigen, es nicht nur steuerlich betrachten und eine Vergleichsrechnung aufstellen. Hier etwas vereinfacht dargestellt:

Aufwand

  • Du hast den monatlichen Kostenaufwand für die Finanzierung, also die Kreditrate, bestehend aus Zins und Tilgung / das nimmst Du mal 12, also für ein Jahr
  • Dazu kommt der Teil des monatlichen Hausgeldes, welcher nicht auf die Nebenkosten umlagefähig ist / das nimmst Du mal 12, also für ein Jahr

Ertrag

  • Dann berechnest Du den Ertrag der Mieteinnahmen, indem Du eine für eine vergleichbare Wohnung marktübliche monatliche Miete incl. Nebenkosten ermittelst (z.B. Mietspiegel, Immobilienanzeigen) / das nimmst Du auch mal 12, also für ein Jahr

Diese beiden Werte stellst du gegenüber und hast einen Rückschluss darüber, ob die geplante monatliche Miete incl. Nebenkosten Deinen Kostenaufwand deckt oder nicht.

Wenn Du es jetzt ganz gut machen willst, dann

  • kalkuliere auf der Aufwandseite eine Zinserhöhung und damit Kreditratenerhöhung ein
  • rechne auf der Ertragsseite nicht mit 12 Monaten, sondern weniger, Du hast ja das Vermieterrisiko, keinen Mieter zu finden und damit keine Miete zu erhalten.
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Herzlichen Dank für die Antwort, das war auch meine Vermutung dass man die Tilgung nicht ansetzen kann. Danke für die Tipps, kannst du mir bitte noch folgendes erklären: Wie soll ich eine Zinserhöhung kalkulieren, wenn es noch keine gegeben hat? Was meinst du mit "Rechne nicht mit 12 Monaten", also wie soll ich wenn ich 12 Monate Mieteinnahmen habe, weniger anrechnen?

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@amadino

Das ganze nennt sich "worst-case-szenario" und stellt dar, wie sich künftige Entwicklungen auf die derzeitige Situation auswirken können.

Beispiel:

Du rechnest nicht mit gleichbleibend 12 Monaten Mieteinnahmen, sondern gehst von einem Mieterwechsel und anschliessendem Leerstand von 3 Monaten aus ("worst-case").

Dann hast Du auf der Aufwandseite weiterhin den Aufwand für 12 Monate, auf der Ertragseite aber nur die Einnahmen von 9 Monaten.

Um das aufzufangen kannst Du die geplante Miete gleich so ansetzen, dass es sich auch bei einem zwischenzeitlichen Leerstand kein Verlust für Dich ergibt.

Als "worst-case" kannst Du ebenso kalkulieren, wie es nach Ablauf einer Zinsfestschreibung und bis dahin gestiegenen Kreditzinsen auf der Aufwandseite aussieht.

Du kannst bei diesen Szenarien mehrere Annahmen mischen (z.B. gestiegene Zinsen und Leerstand) usw., aber natürlich lässt sich nicht jede Entwicklung vorhersagen. Gehe hier einfach mal von Annahmen aus, welche Dir realistisch erscheinen.

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Du kannst nur die "Kosten" also den Zinanteil rechnen.

Die Miete muss schon ortsüblich sein, nicht das du die Wohnung deiner Freundin vermietest und mit drin wohnst.

Üblicherweise errechnet sich die Miete ja am maximum. Nicht an deinen Krediten ???

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Danke!

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Die Tilgung erhöht Dein Vermögen und kann deshalb nicht bei den Werbungskosten geltend gemacht werden.

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Eigentlich erhöht die Tilgung nicht das Vermögen.

Wenn ich 1 Euro tilgem habe ich zwar einen Euro weniger, aber dafür habe ich auch einen Euro weniger Schulden als vorher.

Trotzdem ist es ein interessanter Gedanke, die Tilgung steuerwirksam anzusetzen.

Dann müsste man allerdings die Darlehensaufnahme als Einkommen besteuern. Und es gibt Kreditarten, das weiß man nicht, ob man gerade Geld bekommen hat.

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Vermietung an nahe Angehörige

Hallo liebe Leute, ich würde mich gerne weit im Vorfeld einer Vermietung an einen nahen Angehörigen etwas schlau machen wollen und bitte Euch um entsprechende Unterstützung. Ich versuche ein paar Fragen zu stellen auf die ich um kompetente Antworten bitte:

  1. Frage: Mit den nahe Angehörigen ist das so, dass wenn sie Geld haben, dann sind sie bereit auch eine Miete zu zahlen, wenn nicht, dann eben nicht. Was muss man gegenüber dem Finanzamt angeben: a) die tatsächlich gezahlte Miete oder b) die vereinbarte Miete (z.B. Mieter zahlt 10 Monate Miete und 2 Monate nicht. Ist ggü dem Finanzamt die Miete für 10 Monate anzusetzen oder die für 12 Monate, obwohl nur 10 Monate gezahlt worden ist ?).

  2. Frage: Angenommen man vermietet eine Wohnung in einem 2-Familienhaus. Beide Wohnungen sollen der einfachheitshalber gleich gross sein. Auf das Haus lasten Kredite, die abbezahlt werden. Kann die Hälfte der Kreditlast der vermieteten Wohnung gegenüber den Mieteinnahmen (66 % der ortsüblichen Miete) angesetzt werden ? (z.B. wenn 10.000 Euro/a an Kredite abzuzahlen sind, können 5.000 Euro/a der Mieteinnahmen, z.B. 6.000 Euro, gegenüber gestellt werde, so dass nur 1.000 Euro/a versteuert werden müssen ?).

  3. Frage: In welcher Form oder Art muss die eigene Last vorliegen damit man die Ausgaben den Mieteinnahmen gegenüber stellen darf ? (muss es eine Baufinanzierung sein, die man abzutragen hat ?. Kann ein Ratenkredit gegenüber gestellt werden ?. Kann man auch die Last einer Leibrentenzahlung als Ausgaben ansetzen ?).

  4. Frage: Wenn die Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung den Ausgaben gleich sind - also kein Gewinn aber auch kein Verlust - muss man das bei der Steuererklärung auch angeben ?.

Vielleicht gibt es da noch etwas zu berücksichtigen was mir noch gänzlich unbekannt ist ?.

Vielen Dank im voraus für Euere Antworten.

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Immobielenfinanzierung

Hallo, Ich versuche mein anliegen so gut wie möglich zu beschreiben habe dies bereits schon versucht allerings nie die antwort bekommen die ich hoeren wollte.

Meine Mutter und ich wollten uns ursprünglich ein Doppelhaus finanzieren, allerdings hatte dies nciht geklappt da uns gesagt worden ist das die Bank einen gewissen Betrag nicht anfassen darf da es vom Staat vorgeschrieben ist. Dies waren ca. 1300€ mit miete. Bei einem Elternteil und 2 Kindern.

Da wir nich weiterhin in einer Mietwohnung bleiben wollen da uns so einiges an eigenkapital flöten geht das man in eine eigentumswohnung stecken kann, wollen wir uns eine Eigentumswohnung besorgen. Allerdings moechte ich ungern mit fast 19 wieder zusammen in eine wohnung mit meine Mutter und schwester ziehen, da es bereits jetzt einige Spannungen aufgrund des engen zusammenlebens gibt.

Daher wollten wir uns 2 kleine Immobillien anschaffen die auf einen Kredit laufen. Somit waere die erste Frage, ob es moeglich ist 2 Immobilien mit einem Kredit zu kaufen`? Der 2 Punkt ist folgender. Da wir ja nicht mehr in miete wohnen muesste der Freibetrag den die Bank nicht anfassen darf sinken. Aber wie hoch waere er dann letzendlich?

Aktuell bekommt meine Mutter ein Gehalt von 700€ ,da sie nach der Elternpause erst wieder in ihren Beruf einsteigt. Allerdings dürfte dieses Gehalt in naechster Zeit steigen da sie Festangestellt werden soll. Zusätzlich dazu bekomm sie einen Unterhalt von 700-850€ Das waeren also 1400-1550 € Im Monat.

Für die Wohnung in der ich lebe wuerde ich die Nebenkosten tragen und je nachdem wieviel geld mri ncoh übrig bleibt auch was zum abbezahlen beisteuern. Mir stehen im Monat leider nur an die 700€ zu. Somit wuerde meine Mutter die Wohnung im endeffekt an mich vermieten und ihr sind die nebenkosten nicht anzurechnen.

Insgesamt wuerden die immobielien ca. 160 000 max. kosten Ein eigenkapital von 15.000 - 20 000 ist vorhanden. Laut Kredietrechner wuerde uns ein Kredit zustehen mit der Tilgung von 1% => 700€ im monat. Also nicht mehr als die aktuelle Miete die wir zahlen. Somit ist aus meiner sicht kein Problem in sicht... Oder irre ich mich da ? Denn aus finanzieller Sicht wuerde sich nciht viel aendern... .

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Wieviel Miete kann man tragen?

Hallo,

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Da ich bisher recht sorglos leben konnte (sprich mietfrei zuhause) habe ich keine Ahnung, ob das noch "normal" ist oder ob ich Gefahr laufe mich hier zu übernhemen. Sicher habe ich mir was zur Seite gelegt, aber das soll mehr für's Alter sein.

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