Verkehrswert eines Dreifamilienhauses - gibt es eine feste Formel?

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Um es kurz zu machen: Feste Formel, um direkt einen Verkehrswert zu finden, wäre ziemlich simpel! Wie bereits oben von billy beantwortet, gibt es einige verschiedene Wege zum Verkehrswert, der im Übrigen so richtig definiert ist, in so genannten normierten Verfahren nach der Wertermittlungsverordnung. Es ist nicht so, als wenn bei einer jeden Wertermittlung nach diesen drei Verfahren ermittelt werden würde, sondern diese Verfahren stehen für verschiedene Bewertungsobjekte. Das genannte Sachwertverfahren z.B. taugt i.d.R. nur für selbstgenutzte Objekte, Ertragswertverfahren ( wie der Name sagt ) für Objekte, die in erster Linie dem zu erzielenden Ertrag dienen ( Gewerbe, vermietete ETW u.v.m. ) usw. Dass der Verkehrswert nichts zu tun (!) haben soll mit dem zu erzielenden Verkaufspreis, ist abwegig ( siehe Definition ). Also kurz und gut: Mal eben über den Daumen ´ne Formel is nich, selbst ermitteln als Laie geht natürlich, was die Zahlen hinterher dann allerdings aussagen sollten, is ´ne andere Frage... :)

Banken bewerten 3-Familienhäuser i.d.R. nach dem Ertragswert. Nimm einfach die Jahreskaltmiete, zieh hiervon 25 % Bewirtschaftungskosten ab und multipliziere das Ergebnis mit einem Faktor von - je nach Lage des Objektes - 11 - 13. Dann solltes du einen ungefähren Wert haben.

Die rechtliche Definition des Verkehrswertes

Im deutschen Baugesetzbuch ist genau festgelegt, wie der Verkehrswert definiert ist. Und zwar heißt es hier: Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.

Die Ermittlung des Verkehrswertes

Es gibt drei Möglichkeiten, den Verkehrswert einer Immobilie festzustellen. Beim Vergleichswertverfahren werden Kaufpreise solcher Grundstücke herangezogen, die aufgrund ihrer Werthaltigkeit mit dem zu bewertenden Grundstück in ausreichendem Maße übereinstimmen. Beim Ertragswertverfahren wird der Wert eines Gebäudes getrennt vom Bodenwert auf der Grundlage des Ertrages ermittelt. Auch beim Sachwertverfahren wird der Wert der baulichen Anlagen und der Wert der sonstigen Anlagen getrennt vom Bodenwert ermittelt. Der Bodenwert ist hier nach dem Vergleichswertverfahren festzulegen.

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Frage : Wer wäre eigentlich haftbar zu machen bzw. hätte welche Rechte, wenn die Bank als eingetragener Besitzer der Grundschuld die Löschungsbewilligung nicht erteilt, der Verkäufer lt. Vertrag nicht persönlich haftbar zu machen ist und die Fälligkeit daher nicht zustande kommen kann, da die Voraussetzungen zum Notarvertrag fehlen ?

Vielen Dank schonmal im Voraus.

LG,lazyjo...

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