Unterschied Reitsfonds und offener Immobilienfonds?

3 Antworten

Reits sind keine Fonds. Reits sind börsennotierte Akteingesellschaften, die in Immobilien investieren.

Ein offener Immobileinfonds ist ein "klassischer" Fonds, also eine Geldsammelstelle um in Immobilien zu investieren, der ist nicht im Gegensatz zu einem Reit, sondern zu einem geschlossenen Immobilienfonds (meist KG) zu sehen.

Woher ich das weiß:Studium / Ausbildung – Steuerbevollmächtigtenprüfung 1979, Steuerberaterprüfg .1986

Die deutschen REITS ("G-REITS" sind bestimmte deutsche börsennotierte Aktiengesellschaften) sind verpflichtet, mind. 90 % ihrer Gewinne auszuschütten. Diese Ausschüttung unterliegt der 25 %igen Abgeltungssteuer.

Bei offenen Immobilienfonds unterliegen nur die deutschen Ertragsanteile der Ausschüttung der Abgeltungssteuer, nicht die ausländischen Ertragsanteile, sofern diese nach einem Doppelbesteuerungsabkommen im Objektland der Besteuerung unterliegen. Hierbei kannst Du daher wesentliche ausländische Ertragsanteile steuerfrei ausgeschüttet bekommen.

Wie schon meine Vorredner sagten: Reits sind Aktien einer Immobiliengesellschaft und Immobilienfonds geben Anteilscheine an dem Fondvermögen aus.
Der wesentliche Unterschied die Preisfindung:
Beim Reit ist das Angebot und Nachfrage, also ein Reit kann teurer oder billiger als sein innerer Wert sein.
Beim Immobilienfonds wird einfach das gesamte Fondvermögen addiert und dann durch die Anzahl der Anteile dividiert - es ist also ein berechneter Wert und entspricht exakt dem heutigen Wert des Fondvermögens.
Beim Immobilienfond kann man (normalerweise) seine Anteile zum Wert zurückgeben, beim Reit braucht man einen anderen Käufer der die Aktien haben möchte.

Offene Immobilienfonds sind Investmentfonds, die nur in Immobilien und festverzinsliche Wertpapier investieren. Sie unterliegen dem Investmentgesetz und können täglich veräußert werden. Das Vermögen ist als Sondervermögen deklariert. Fonds unterstehender Aufsicht des BaFin.

Die Anlage in Offenen Immobilienfonds unterliegt wie jede andere Fondsart der Abgeltungsteuer. Diese Fonds investieren vor allem in gewerblich genutzte Immobilien. Inländische Mieterträge des Fonds unterliegen künftig der Abgeltungsteuer. Ausländische Mieterträge werden in der Regel im Ausland besteuert und in Deutschland steuerfrei gestellt. Sollte eine Immobilie im Ausland verkauft werden, so erfolgt ebenfalls regelmäßig eine Besteuerung des Gewinns im Ausland und die Steuerfreistellung in Deutschland. Diese steuerfreien Erträge unterliegen nicht mehr dem so genannten „Progressionsvorbehalt“, d.h. sie wirken sich auch nicht auf den persönlichen Steuersatz aus. Realisierte Gewinne aus der Veräußerung von deutschen Immobilien können, sofern die jeweilige Immobilie länger als zehn Jahre im Fonds gehalten wurde, zudem steuerfrei an den Anleger ausgeschüttet werden.

REITS-Fonds sind Fonds die in REITS investieren. In Deutschland sind seit 2008 auch börsennotierte Immobiliengesellschaften möglich. Damit können Kapitalanleger in börsennotierte Immobilien-AGs investieren. Das Reitgesetz (ReitG) regelt die Voraussetzungen. Da aber Reits bislang nicht in Wohnungen bzw. Wohngesellschaften investieren dürfen, gab es - mit Stand Oktober 2009 - erst 2 Reits. Es gibt aber politische Bestrebungen, dass Real Estate Investment Trusts auch in Wohnimmobilien investieren dürfen.

Steuerliche Problematik Als weiterer Grund für die Zurückhaltung der REIT-Anwärter wird die Unausgegorenheit des REIT-Gesetzes (REITG) genannt. Hauptkritikpunkte am REITG sind die Doppelbesteuerungsproblematik bei Einkünften, die der G-REIT aus Auslandsimmobilien erwirtschaftet, die Gewerbesteuerbelastung von instituionellen Investoren (Nichtanwendung von § 9 Nr. 2a GewStG) sowie die Streubesitz- und Höchstbeteiligungsregelung (§ 11 Abs. 1, 4 REITG).

Die Immobilienwirtschaft spricht sich für die Modifikation bzw. Abschaffung der aus ihrer Sicht hochproblematischen Streubesitz- und Höchstbeteiligungsregelung aus. Einerseits wird vorgeschlagen, einem Anteilseigner ab dem Überschreiten der 10%-Grenze alle Stimmrechts- und Dividendenansprüche zu versagen, andererseits sollte der Gesetzgeber davon absehen, den REIT-Status beim Überschreiten der 10%-Grenze zu entziehen und zugleich eine deutliche zusätzliche Besteuerung auf alle Anteile über 10% erlassen.

Zu der Frage, wann die notwendigen Änderungen des REITG, die zuletzt im Referentenentwurf des Jahressteuergesetzes 2009 (JStG 2009) vorlagen, vermutlich final umgesetzt werden, erwarten die Experten frühestens nach der Bundestagswahl 2009 die Bereitschaft zur Novellierung des Reit-Gesetzes (Quelle: g-reit-news).

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