Frage von GHerz, 134

Unser privates Einfamilienhaus bewerten lassen?

Wir wollen unser privates Einfamilienhaus (vor 5 Jahren gebaut) einmal schätzen lassen. Die Schätzung soll recht genau sein. Verkaufen wollen wir nicht, also keinen Makler. Kann man das auch online und ist das überhaupt genau? Wir hatten bei den beiden großen (Scout - und Immowelt) probiert, aber beide kommen zu deutlich unterschiedlichen Werten, die uns auch nicht wirklich realistisch erscheinen. Viel Geld ausgeben wollten wir aber auch nicht, da auch kein Verkaufsinteresse.

Antwort
von Franzl0503, 67

GHerz:

"Die Schätzung soll recht genau sein ... und viel Geld
ausgeben wollen wir nicht."


Ein Immobilien-Wertgutachten ist das nachvollziehbare, allgemeine verständliche Urteil eines Sachverständigen über einen komplexen Sachverhalt. Es muss nachvollziehbar sein, allgemein verständlich sein und ein notwendigerweise abschließendes Werturteil beinhalten.

Vom Sachverständigen sind im wesentlichen zu behandeln:


Zweck des Gutachtens,Gegenstand der Wertermittlung, Auftraggeber, Umfang des Auftrags, Vorgehensweise des Gutachters, Wertermittlungsstichtag, Qualitätsstichtag, Abschluss der Recherchen, Angabe über evtl. besonders (oder nicht) zu berücksichtigen Umstände, Tag der  Ortsbesichtigung, Teilnehmer an der Besichtigung, rechtliche Grundlagen der Gutachten-Erstellung, Literaturangaben, Grundbuch-und Kataster-Angaben, Dokumente und Informationen, die zur Verfügung standen.

Wertrelevante Grundstücksmerkmale:


1) Grundstück:

Lage, Größe, Entwicklungszustand, Zuschnitt, topografische Situation,Boden-und Oberflächenbeschaffenheit, Erschließung.  

2) Nutzung:


tatsächliche Nutzung, planungs- und baurechtliche Situation, Flächennutzungsplan,Bebauungsplan, vorhaben bezogener Bebauungsplan, Baulasten,Denkmalschutz, Naturschutz, Bodenordnung, Sanierung, Entwicklungsbereich, Umlegung, beitrags- und abgabenrechtlicher Zustand, privatrechtliche Rechte und Lasten, Mieten und Pachten, aktuell tatsächlich gezahlte Mieten, mietvertragliche Bindungen,Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete, Abbruch, Erweiterung.

3) Gebäude:


Baujahr, Zeitpunkt von Modernisierungen und Erweiterungen, wirtschaftliche Restnutzungsdauer, Bauweise, Ausstattung, Zustand, Baumängel, Bauschäden, besondere Bauteile und Einrichtungen, Nebengebäude, Grundrisssituation, Wohnflächenberechnung, Berechnung der bebauten Fläche, GRZ, GFZ, Berechnung der Brutto-Grundfläche und des Brutto-Rauminhalts.

Diese wert beeinflussendenFaktoren fliesen in ihrer Gesamtheit nicht in eine Internetschätzung ein, weshalb sie auch als unverbindlich Orientierungshilfe Anhaltspunkt wenig taugen.

4) Ergebnis


Ermittlung des Bodenwerts incl. Erschließungskosten, des Bauwerts, des Werts der Außenanlagen, des Realwerts, des Ertragswerts bei Renditeobjekten, des Vergleichswerts, des aktuellen Marktwerts unter Berücksichtigung der Marktresonanz.

***

Die Höhe Schätzkosten kannst bei google recherchieren. Ein Kurzgutachten - etwa drei 3 statt 18 Seiten - kostet erheblich weniger. Vor der Auftgragserteilung solltest du nachfragen.

Auf jeden Fall solltest du dem (vereidigten mit den Örtlichkeiten vertrauten) Gutachter  a l l e  Objektunterlagen, die in diesem Forum mehrfach behandelt wurden, zur Einsicht überlassen.



Antwort
von blackleather, 94

Der Wert des Hauses ist ja durch seine individuellen Eigenschaften ("besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale") wesentlich geprägt. Es gibt keine Software und keinen Algorithmus, mit dem du die online abbilden und in die Wertermittlung sachgerecht einfließen lassen kannst.

Wenn du es also so genau wie möglich haben willst, führt an einem Sachverständigen vor Ort, der vor allem auch den lokalen Immobilienmarkt genau kennt (Bedenke: Der Wert deines Grundstücks ist der Preis, den du bei einem Verkauf damit auf dem lokalen Grundstücksmarkt erzielen könntest!), kein Weg vorbei.

Antwort
von hildefeuer, 104

"Die Schätzung soll recht genau sein" Schätzungen sind niemals genau. Makler kommen häufig zu anderen Werten als Versicherungen. Da ja ein Verkauf vorausgesetzt wird. Dann ist das mehr eine Kaufpreisermittlung. Also Qm umbauter Raum nehmen mal Baukostenindex der Bundesregierung. Dazu den Wert für Grund und Boden zzg. Erschließungskosten für Wasser, Abwasser, Strom, Gas, Telefon und Straßenausbau. Schon hat man den Wert. Die Erschließungskosten müssen ja nicht geschätzt werden. Ihr habt sie ja vorliegen von vor 5 Jahren. Die sind heute aber auch höher.

Kommentar von LittleArrow ,

Ich bin etwas irritiert, was nun Makler- und Versicherungsbewertung angehen soll und was bei der ungenauen Fragestellung zielführender für GHerzens Wertvorstellung sein könnte.

Was Du detailliert beschreibst, ist offenbar die Bewertung für die Gebäudeversicherung. Aber dieser Bewertung mangelt es - naturgemäß - an etwaigen Aufschlägen für hohe Nachfrage bzw. gute Lage und an etwaigen Abschlägen für Reparatur-/Instandhaltungs-/Modernisierungsstau. Letztere dürften nach nur 5 Jahren noch nicht so sehr das Thema sein. 

Antwort
von baufinord, 47

Wenn Sie den Wert Ihrer Immobilie "gerichtsfest" ermitteln wollen, müssten Sie einen Sachverständigen für die Immobilienwertermittlung beauftragen. Ein solches Wertgutachten dürfte bei einem normalen Einfamlienhaus ca. 2.000 Euro kosten.

Alternativ bleibt die Online-Kurzbewertung (Kosten ca. 30 Euro), die für Standardimmobilien neueren Baujahres halbwegs vernünftige Werte liefert (hängt aber auch davon ab, ob das Zahlenmaterial der Bewertungsplattform aktuell ist => was wiederum davon abhängt ob der örtliche Gutachterausschuss vernünftige Zahlen liefert). Diese Online-Bewertungen sind nicht gerichtsfest.

Wenn Sie den Wert der Immobilie nicht für irgendetwas spezielles (z.B. Gerichtsverfahren) benötigen, nehmen Sie einfach die Werte, die Ihnen die Online-Portale liefern (Vorsicht bei kostenlosen Angeboten!) plus dem was ein örtlicher Makler sagt und nehmen den Wert "irgendwo in der Mitte". Genauer geht es ohne Kosten (siehe oben) eben nicht.  

Antwort
von althaus, 56

Ich hatte mal einen Gutschein von einem makler die Immobilie schätzen zu lassen. Es kam eine 0815 Schätzung dabei heraus, die meiner Ansicht nach um 50.000€ zu hoch angesetzt war. Sie wollen ja zum Verkauf annimieren, warum sollten sie also tiefer schätzen? Gebracht hat es mir demnach nichts, außer seine Verkaufsgespräche über bestimmte Bestandsimmobilien musste ich aushalten, die zudem auch noch viel zu teuer waren. 

Antwort
von topbaugutachter, 49

Beauftrage eine Gutachter vor Ort der kann das am besten. Auf www.gutachterundsachverstaendige.de kann man eine Auschreibung machen. Da solltest du aber nicht den billigsten nehmen sondern den mit der besten Ausbildung. Du kannst auch die IHK nach einem fragen. Keinesfalls irgendwelche Internetgutachten für 30 Euro oder so. Oder du bist böse und schaltest eine Verkaufsanzeige. Dann merkst du schnell was es tatsächlcih wert wäre

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