Unbelastete Immobilie beleihen: Welche Bedingungen stellt die finanzierende Bank?
Wir sind durch Erbe Besitzer einer unbelasteten, mit ca. 290.000 € Geschäftswert lt. Notar bewerteten, Immobilie geworden. Diese Immobilie wird durch uns selbst bewohnt, eine Einliegerwohnung soll zukünftig vermietet werden. Auf Grund der Pflege der Erblasserin, musste mein Mann seine Erwerbstätigkeit bereits vor einigen Jahren aufgeben und somit haben wir nur ein Einkommen, daran lässt sich auch hopplahopp nichts ändern. Desweiteren hat die Pflege der Erblasserin bzw. die Kosten der Immobilie, die wir bereits seit Jahren getragen haben unsere eigenen Finanzen stark belastet, so dass nunmehr nahezu alle Rücklagen aufgebraucht sind. Die benannte Immobilie soll nun beliehen werden, um einen Miterben auszuzahlen, eine Autofinanzierung abzulösen und notwendige Renovierungsarbeiten sowie geringfügige Sanierungen durchzuführen. Welche Bedingungen müssen wir hierfür erfüllen? Ein erster Termin bei der Interhyp ging mit blumigen Versprechungen aus, der dann konkretisierende Termin mit einer nicht näher erläuterten Absage. Was wird wo mit eingerechnet? Aktuell sind unsere Einkommensverhältnisse wie folgt: 2350,00 € netto, 192,00 € KG plus aktuelle Mieteinnahmen von 200,00 €. Eine Autofinanzierung, die mit 199,00 € mtl. zu Buche schlägt und noch mit ca. 14.000 € Restschuld besteht, weitere Kredite bestehen nicht mehr. Die Mieteinnahmen werden bei Neuvermietung von 200,00 € auf 580,00 € steigen, dass kann ich aktuell aber nicht anrechnen, weil ich es ja aktuell nicht habe. Wie hoch kann ich angesichts dieser Eckdaten überhaupt die Immobilie beleihen? Das ich hier keine hundertprozentien Aussagen bekomme,ist mir klar - aber eine grobe Orientierung wäre schon hilfreich. Wichtig ist, dass das Geld zur freien Verfügung sein sollte. :)
5 Antworten
Hallo Adageaxx,
wenn ich mir die Frage und Ihre Antworten auf die mehr oder weniger sinnvollen Kommentare ansehe, dürfte das Problem tatsächlich bei Ihrem Alter liegen (?). Das Problem ist nicht das Alter an sich, sondern der Umstand, dass Sie die Finanzierung entweder bis zum Rentenbeginn (mit 67) getilgt haben müssen ODER wenn das nicht möglich oder nicht gewollt ist, Ihre Einkünfte im Rentenalter nachweisen müssen (die dann natürlich auch ausreichen müssen, um die Raten dann weiter tragen zu können).
Ich kann nur vermuten, dass das der Grund für die Ablehnung seitens der Interhyp ist, denn von den sonstigen Rahmendaten wäre das ganze schon machbar (vorausgesetzt, dass die Schufa o.k. ist und es keinen Haken bei der Immobilie gibt).
Letztlich kann es aber auch daran gescheitert sein, dass Ihr Finanzierungsvorhaben und Ihre aktuelle Situation nicht ins das "Computerprogramm" der Interhyp passte und "die Maschine" einfach nur rot gezeigt hat. Man muss eben auch wissen, an welchen Schrauben man drehen kann und mit den Bankern sprechen (nur Daten in "eine Mschine" tippen, bringt da nicht viel).
Wenn Sie Lust haben, können Sie ja Kontakt zu mir aufnehmen. Ich sehe es als sportliche Herausforderung, dass die Interhyp da nichts machen konnte/wollte ;-)
Seit Umsetzung der Wohnungbaukreditrichtlinie rechnen die Banken anders:
Nicht der Wert der angebotenen Sicherheit bestimmt die maximale Höhe des Kredits, sondern die langfristige Leistungsfähigkeit des Darlehensnehmers.
Es würde kein Anspruch auf 192 Euro Kindergeld bestehen, wenn nicht ein im Grundsatz unterhaltsberechtigtes Kind vorhanden wäre. Daneben ist noch ein Ehegatte ohne Einkommen vorhanden. Mit anderen Worten: In der Pfändungstabelle ist der Wert zu wählen, der für 2 unterhaltsberechtigte Personen angegeben ist.
Die 192 KG sind kein dauerhaft sicheres Einkommen, die 200 Mieteinnahme sind nicht der Nettoertrag, sondern brutto. Beides wird die Bank nicht oder zumindest nicht in dieser Höhe als Einkommen anrechnen.
Bei 2350 Euro netto sind gerade mal 258 Euro pfändbar. Daraus lassen sich Zinsen und Tilgung von maximal 75.000 Euro bezahlen. Mehr wird die Bank nicht als Kredit gewähren.
Das ist doch mal ne Aussage, mit der ich was anfangen kann! Danke! ;)
Leider fehlen Angaben zum Alter der Darlehensnehmer. Auch das Alter ist mittlerweile bei der Bewertung der "langfristigen Leistungsfähigkeit" relevant. Reicht die Laufzeit des Darlehens in die Rentenphase, werden auch diese (tendenziell) niedrigeren Einkünfte mit berücksichtigt.
Liegt vielleicht daran, dass du dich auf die geänderten Rahmenbedingungen noch nicht eingestellt hast.
Die Bank braucht eine Vorstellung des Immobilienwertes, Finanzbedarfs und Eigenkapitals, sowie der monatlichen Einnahmen und Ausgaben.
Ich versuche, nur für die finanziellen Verpflichtungen eiin klareres Bild zu bekommen:
Die "Auszahlung" an den Miterben für den Kauf von dessen Anteil macht maximal die Hälfte des o.a. Geschäftswertes aus, also € 145.000. Dieser Kaufvorgang dürfte bei Euch also Grunderwerbsteuer (6,5 % bzw. € 9.425?) plus Notar- und Grundbuchkosten (ca. 2,5 % bzw. € 3.625) auslösen.
Die andere Hälfte dürfte nach Berücksichtigung eines Freibetrages (€ 20.000) erbschaftsteuerpflichtig sein (ca. € 37.500 = 30 % von € 125.000?).
Ablösung der Autofinanzierung (einschl. Vorfälligkeitsentschädigung): ca. € 15.000.
Finanzbedarf bisher also ca. € 210.550 (minus Eigenkapital Null?)
Sanierungs- plus Renovierungskosten: ? (Du hast keine Vorstellung? Ich kann es nicht wissen;-)
Finanzielle Belastung aus gleichhohem Kredit von mind. € 210.550:
Ca. 3 % p.a. fixe Sollzinsen plus vielleicht 2,7 % p.a. anfängliche Tilgung für 25 Jahre, macht eine monatliche Belastung von ca. € 1.000. Mangels Eigenkapitals wird für ein 25-jähriges Volltilgerdarlehn der fixe Zins kaum niedriger sein.
Die Berechnung wird durch die Sanierung, Renovierung, eigenen Betriebskosten, Vermietung und einkommensteuerliche Berücksichtigung der Nettomiete noch komplexer, aber nicht unbedingt unbedingt günstiger für Euch. Das derzeitige, einzige Nettogehalt (plus Mieteinnahmen) ist aus Sicht der Interhyp offenbar nicht ausreichend für die erforderliche Finanzierung.
Du kannst jetzt selber die Lücken in der Berechnung aufspüren und schließen. Gute Nacht!
Der Miterbe erhält nicht die Hälfte, sondern lediglich 53.000 €. Es wurde ein Erbauseinandersetzungsvertrag abgeschlossen, in dem die Auslegung des Testtamentes der Erblasserin klar geregelt ist. Ein Kaufvertrag mit dem Miterben ist nicht notwendig.
Erbchaftssteuerpflichtig ist ebenfalls niemand.Beide Erben sind erstgradige Verwandte der Erblasserrin.
Unser Finanzierungsbedarf beträgt also maximal 160000 €. Damit wäre die Hütte allumfänglich auf den Stand von 2017 gebracht, der Miterbe abgefunden und das Auto bezahlt.
Wenn ich Eigenkapital in nennenswerter Höhe hätte, müsste ich kein Hypothekendarlehen aufnehmen, von daher kann man damit nicht kalkulieren.
Ich muss natürlich zugeben, dass wir bisher nur bei einem Termin waren, bei dem bei der Interhyp. Auf Grund eines dort geführten Vorgespräches, waren wir hier vielleicht zu optimistisch.
In Folge der Absage bei besagter Interhyp, haben wir einiges unternommen, um die finanzielle Ausgangslage zu optimieren und wir werden den nächsten Termin auch bei einer richtigen Bank wahrnehmen. Nur die wird uns sagen können, was machbar ist und was nicht. Darauf kann man dann aufbauen, denke ich.
Danke. Es wäre sinnvoll gewesen, diese Details schon mal bei der Fragestellung preiszugeben.
Warum frägt eigentlich niemand wie alt die Forenstarter sind?
Oder habe ich dies überlesen?
Wenn soweit alles passt ist problemlos eine Kapitalbeschaffung möglich.
Gerne helfe ich weiter.
Kurz und knapp: Sie 47, er 52. Und wenn das alles nicht darstellbar ist, dann ist das nicht der Untergang des Abendlandes, im Zweifel wird verkauft...und was anderes, kleineres angeschafft. Wir sind da inzwischen wieder recht entspannt...
Hallo Herr und Frau
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danke
-- MfG
Bsa Center Sarl
Adageaxx:
Es liegt mir fern, als rechthaberischer Oberlehrer aufzutreten. Einige
Dinge sollten jedoch klargestellt werden.
1. Du beantragst ein Immobiliendarlehen als Eigentümer nicht als Besitzer.
2. Der Notar nimmt zur Berechnung seiner Gebühren einen Wert an. Eine brauchbare Wertermittlung, z.B.für die Bemessung der Hypotheken, ist das nicht.
3. Interhyp hat aufgrund deiner (mehr oder minder aussagefähigen) Bonitäts- und Objektunterlagen geprüft. Wir kennen die Unterlagen nicht. Du hältst uns z.B. Unterhaltsverpflichtungen vor.
4.Interhyp hat abgelehnt. Wegen der Gründe hätte ich nachgefragt. Betrafen sie die unbefriedigende Bonität, dein hohes Alter, den tatsächlichen geringen Immobilienwert, hohe Sanierungskosten, mangelnde Marktresonanz (z.B.Objekt liegt im Außenbezirk einer Diaspora und wurde ohne Baugenehmigung gebaut).
5. Die errechnete Hypothek ist zu gering? Unter Zugrundelegung der künftigen Miete von 580 €/mtl. als alleinigem Maßstab für die Bedienung des Darlehens sind absolut erststellig mögl.:
Miete 6.960,-- jährlich brutto, 70 % = 4.872,-- netto,
langfristige Annuität mindestens 6 % = rd. 81.000,-- €.
Zu 1.: Der Unterschied zwischen Eigentümer und Besitzer liegen wo? Wenn ich etwas besitze ist es gelegentlich sogar mein Eigentum, oder?
Zu 2.: Der Notar hat den Geschäftswert aus der "Feuerversicherumg" ermittelt, die Bewertung der Interhyp lag um 1000 € darunter.
Zu 3.: Sind Unterhaltsverpflichtungen Pflicht? Muss man die haben? Ich hab leider keine.
Zu 4.: Immobilie liegt im Rhein-Main-Gebiet, mangelnde Marktresonanz ist eher nicht das Problem. Der Hinweis, dass ich ja hätte nachfragen können, ist genial! Das ich das getan habe und dennoch keine Aussage bekam, sondern nur ein "ich weiß ja auch nicht" erntete, mögen Sie nicht glauben, ändert aber nichts an der Realität.
Zu 5.: Welche errechnete Hypothek ist wofür zu gering? Wieso sind die Mieteinnahmen die einzige Grundlage für die Bedienung des Darlehens? Wird mir gekündigt? Wissen Sie mehr als ich?
...was ist denn das für eine merkwürdige Rechnung???...die ist mir in 25 Jahren Praxis als Baufinanzierungsberater und -Vermittler noch nie untergekommen...DAS ist nicht die Berechnungsmethode, die Banken verwenden...die sog. Haushaltsrechnung (= was bleibt zum Leben übrig), erfolgt anders...