Umsatzsteuer Nebenkostenpauschale

1 Antwort

Eine haarige Frage, weil mir hier gar nicht so klar ist, wie die Verhältnisse sind.

  1. Der Mietvertrag mit den Feriengästen, macht den Eure Firma im eigenen Namen und auf eigene Rechnung? Also wenn ich mieten würde, kenne ich dann den Namen des Hauseigentümers?

  2. Wieso bekommt der Hauseigentümer eine Provision? Was vermittelt er? Bekommt er keine Miete für seine Wohnung?

  3. Wie wird das Entgelt für den Eigentümer berechnet? nach vermieteten Tagen? Oder bekommt er eine Monatspauschlae, oder eine Jahresmiete?

  4. WAs für Nebenleistungen sind es?

Ich bin der Ansicht, dass dieser gesamte Vorgang nur abschließend bewertet werden kann, wenn man alle Vertragsverhältnisse kennt.

Ich könnte mir mehrere unterschiedliche Beurteilungen für die Umsatzsteuer vorstellen, je nach dem, wie die Vertragsverhältnisse sind.

Vielen Dank für die Antwort.

1.Der Mietvertrag mit den Feriengästen, macht den Eure Firma im eigenen Namen und auf eigene Rechnung? Also wenn ich mieten würde, kenne ich dann den Namen des Hauseigentümers? Der Mietvertrag wird über unsere Firma in eigenem Namen und auf eigene Rechnung abgeschlossen.

2.Wieso bekommt der Hauseigentümer eine Provision? Was vermittelt er? Bekommt er keine Miete für seine Wohnung? Er hat seine Ferienwohnung zur Verfügung gestellt, die unsere Firma dann ausgebaut hat. Also die Provision ist für die Zuverfügungstellung der Wohnung.

3.Wie wird das Entgelt für den Eigentümer berechnet? nach vermieteten Tagen? Oder bekommt er eine Monatspauschlae, oder eine Jahresmiete? Er bekommt zunächst eine Provision auf die Umsätze. Zudem erhält er eben eine monatliche Nebenkostenpauschale, welche sich nach der Quadratmeteranzahl seiner Wohnung richtet.

4.WAs für Nebenleistungen sind es? Strom, Wasser, Abwasser, Heizung. Also zu unterschiedlichen USt-Sätzen, aber eben als Nebenkostenpauschale.

0
@28dne

Ah, wfw fragt dasselbe :-) ud die Antwort ist auch schon da.

Er hat seine Ferienwohnung zur Verfügung gestellt, die unsere Firma dann ausgebaut hat. Also die Provision ist für die Zuverfügungstellung der Wohnung.

Also offenbar doch das Zwischenmietermodell. Das ist dann aber keine Provision, sondern (für den Eigentümer) Mieteinnahme. Die sind meiner Ansicht nach mit 19% zu versteuern, da der ermäßigte Tarif nicht greifen kann, weil

" die ein Unternehmer zur kurzfristigen Beherbergung von Fremden bereithält"

nicht erfüllt ist. Denn vermietet wird zur Weitervermietung, nicht zur Beherbergung. Die Steuerbefreiung nach § 4 Nr. 12 Bu a) könnte aber greifen, da Satz 2 aus demselben Grunde nicht anwendbar ist wie der Ermäßigungstarif.

Das mit den Nebenkosten habe ich weiterhin nicht begriffen.

0
@28dne

OK, das bringt schon etwas mehr Klarheit.

Wenn Euer Unternehmen an den Wohnungen Aus- und Einbauten vornimmt, werden die Verträge ja vermutlich auch langfristiger sein und nicht nur für eine Saison.

Ich würde die Umsatzmiete trotzdem nicht als Provision bezeichnen, aber wie man etwas nennt, ist für die Umsatzsteuer ja egal.

Aus Punkt 4. schließe ich, dass Strom, Wasser, Heizung usw. weiter über den Vermieter abgeschlossen sind. Also soweit das über die Hausverwaltung abgerechnet wird, bekommt der Wohnungseigentümer über die Nebenkostenabrechnung berechnet. Beim Strom hat er den Stromliefervertrag.

Wie heißt es so schön, die Nebenleistung teilt das Schicksal der Hauptleistung.

Nun ist zu klären, wie die Vermietung an Euch einzustufen ist.

Ist es die normale Vermietung von Wohnraum, steuerfrei, ohne Optionsrecht?

Ist es die Vermietung von Ferienwohnungen, die steuerpflichtig ist, aber eben nach § 12, Abs. 2 Nr. 11 mit dem begünstigten Steuersatz belegt ist, oder noch etwas anderes.

Wenn ich:

Da die Vermieter teils gar nicht umsatzsteuerpflichtig sind.

richtig interpretiere, geht Ihr davon aus, dass ihr normale Wohnungen angemietet habt.

Es käme noch in Betracht, dass es zwar steuerpflichtige Umsätze sind, aber die Vermieter Kleinunternehmer sind und die Umsatzsteuer nicht erhoben wird.

Grundsätzlich ist es aber so zu behandeln, wie ich schon schrieb, der gleiche Steuersatz wie bei der Vermietujng.

Aber wir sind hier (siehe, alle Versorgungen sind über den Vermieter angemeldet), kaum bei der ganz normalen Wohnungsvermietung.

0
@wfwbinder
der gleiche Steuersatz wie bei der Vermietujng.

Aufpassen.

Die Obervermietung (Eigentümer an Bewirtschafter) erfolgt nicht zur kurzfristigen Beherbergung von Fremden (Wortlaut § 12 (2) Nr. 11, sondern eben zur Bewirtschaftung.

Siehe auch mein Posting.

0
@EnnoBecker

Moin Moin EnnoBecker,

Genau, die Frage der Anmietung durch den Zwischenvermieter stellt sich, wie ich in meiner Antwort auf den Kommentar von @28dne gesagt habe. Die Wohnungseigentümer vermieten keine Ferienwohnungen an, Feriengäste, sondenr Wohnungen, die der Mieter unterviermieten darf.

Wobei aus meiner Sicht steuerfrei, oder steuerpfl. 19 % möglich ist.

0
@EnnoBecker

Wir meinen schon das Gleiche.

Der Eigentümer vermietet nciht als Ferienwohnung, also keine Ermäßigung des Steuersatzes.

Aber aus meiner Sicht ist keine Steuer, oder Steuer 19 % möglich. das gilt dann jeweils auch für die NK.

0
@wfwbinder

Ich bin bei steuerfrei, weil der Ausschluss § 4 Nr. 12 Bu a) Satz 2 UStG aus demselben Grund nicht greift wie der ermäßigte Satz.

Um das aber zutreffend beurteilen zu können, muss man die Verträge kennen.

(sag ich doch schon seit 45)

1

Darf der Vermieter trotz Nebenkosten-Guthaben die Nebenkosten-Vorauszahlungspauschale um 30 Euro erhöhen?

2014 erzielte ich ein Nebenkosten-Guthaben von 360 Euro. Damals betrug meine Miete 470 Euro, darin enthalten die Nebenkosten in Höhe von 200 Euro. Aufgrund des erzielten Guthabens kürzte ich die Pauschale auf 180 Euro und zahlte dann ab Anfang 2016 nur noch 450 Euro Miete. Jetzt erhielt ich die NK-Abrechnung für 2015 mit einem erzielten Guthaben von 188 Euro, welches der Vermieter aber nicht auszahlen, sondern auf das laufende Abrechnungsjahr aufrechnen will.
Falls ich das Geld jedoch ausgezahlt haben wolle, müsse ich die monatliche Vorauszahlung um 30 Euro auf nunmehr 210 Euro (neue Miete für 2017 also: 480 Euro!) erhöhen.

Tatsächlich muss ich vom Vermieter die Überweisung auf mein Konto fordern, da meine geringe Rente minimal aufgestockt wird und die geringe Ausbildungsvergütung meiner Tochter, die momentan noch zu Hause wohnt, ebenfalls minimal durch das Jobcenter aufgestockt wird. Das Geld steht also den Ämtern zu und nicht mir und wird auch von dort einbehalten. Das heißt für mich, dass ich die NK-Erhöhung und somit die höhere Miete in Kauf nehmen oder mich dagegen wehren muss. Dann kann es aber schnell passieren, dass ich die Kündigung erhalte. Darf der Vermieter die NK-Pauschale um 30 Euro erhöhen (auch bei Guthaben), wenn zu erwarten ist, dass das laufende Jahr eine Nachzahlung ergeben könnte? Das geht langsam ins Unermessliche, der Vermieter selber kümmert sich um nichts hier im Haus. Ich bin geschockt. Muss ich nun wirklich die 30 Euro mehr bezahlen?

...zur Frage

Kleinunternehmerregelung nur bei einem von mehreren Gewerbe?

Hallo!

Für meinen speziellen Fall habe ich leider keine Antwort im Netz finden können und hoffe, dass mir hier jemand helfen kann.

Ich habe mich im Jahr 2006 beim FA als Freiberufler (Dolmetscher) angemeldet. Damals verzichtete ich auf die Kleinunternehmerregelung und habe auf allen Rechnungen Mwst. ausgewiesen und als Umsatzsteuer für das entsprechende Jahr abgeführt (Regelbesteuerung). Eine Anmeldung beim Gewerbeamt erfolgte nicht (falls das von Bedeutung sein sollte).

Im Januar 2015 habe ich ein neues Gewerbe beim Finanzamt und Gewerbeamt angemeldet (anderes Tätigkeitsfeld: Online-Warenhandel). Bei diesem Gewerbe habe ich auf dem Fragebogen des Finanzamtes (Fragebogen zur Steuerlichen Erfassung) angekreuzt, dass ich die Kleinunternehmerregelung nach§19 Ustg in Anspruch nehmen möchte. Anschließend habe ich die neue Steuernummer erhalten.

Im Jahr 2015 habe ich fortan für die Dolemtsch-Tätigkeiten Rechnungen unter meiner alten Steuernummer mit ausgewiesener Mwst. ausgeschrieben, also wie gewohnt. Für den Online-Handel habe ich unter der neuen Steuernummer Rechnungen geschrieben und habe keine Mwst ausgewiesen.

So wollte ich das eigentlich weiterführen. Nun bin ich aber etwas irritiert, weil ich auf Behauptungen gestoßen bin, dass das so nicht geht. Ein Einzelunternehmer müsse entweder für alle seine Gewerbe Umst. abführen oder auf keinen (wenn Kleinunternehmerregelung). Eine getrennte Handhabung sei nicht möglich.

meine Fragen: 1.) Stimmt das? 2.) Falls ja, muss ich nun auf allen Rechnungen aus meinen beiden Gewerben Mwst. ausweisen und Ust an das FA abführen oder umgekehrt (keine Mwst/Ust für beide Gewerbe)? Info: Ich habe noch nie in meinem ganzen Leben in einem Jahr einen höheren Umsatz als 17.500€ gehabt.

3.) Stimmt das, das wenn ich für den Online-Handel weiterhin die Kleinunternehmerregelung nutzen möchte, der Umsatz aus beiden Gewerben aus dem vergangenen Jahr zusammen addiert nicht 17.500€ überschreiten darf? Oder wird hierfür nur der Umsatz aus dem Online-Handel betrachtet?

Vielen Dank für Ihre Hilfe!

...zur Frage

Was möchtest Du wissen?