Übergabe von Haus an Grundstück an Kinder
Hallo,
wir haben momentan folgende Situation:
Mein Eltern haben eine Mini-Landwirtschaft mit einem Wohnhaus. Dieses würden sie nun an mich übergeben (quasi Schenkung zur Lebenszeit) Meine einzige Schwester soll "ausbezahlt" werden und meine Eltern ein Wohnrecht auf Lebenszeit erhalten. Ein paar andere Punkte wie Nebenkosten etc. müssten wir noch klären.
Nun aber zum eigentlichen Problem: Meine Oma wohnt noch mit im Haus und hat ein lebenslanges Wohnrecht für ihre zwei Zimmerwohnung. Das soll sie natürlich auch behalten keine Frage! Aber kann das Haus in so einem Fall überhaupt weiter verschenkt werden (an die Enkel) oder ist das gar nicht möglich? Wenn es möglich ist - das Wohnrecht ich ihr weiterhin zusichern würde, was passiert mit all den anderen Pflichten, die mein Vater damals eingegangen ist (z.B. Verpflegung, Heizkosten etc.) Kann man das entsprechend regeln, dass meine Eltern da einen Teil mit übernehmen müssen oder geht das automatisch auf mich über?
Über eine Antwort wäre ich sehr dankbar!
3 Antworten
Nehme mal an das es sich um eine Übergabe handelt. Eine Übergabe an den Enkel ist möglich. Allerdings müßte der Enkel die vorher zwischen Vater und Oma vereinbarten Pflichten übernehmen, wenn die Oma nicht freiwillig auf alles oder einiges verzichtet. Oft ist die Pflege im Krankheitsfall vereinbart. Das kann teuer werden. Also unbedingt vorher zum Notar und alles besprechen. Es ist möglich vor der Übergabe eine Vereinbarung zwischen Vater und Oma zu treffen in der auf verschiedene Sache, wie Heizung, Essen, Pflege, etc. von Seiten der Oma verzichtet wird. Dann übernimmt der Enkel nur noch die, nach der Änderung, zwischen Vater und Oma bestehenden Pflichten. Als Enkel würde ich dir raten die genauen Kosten die dir in Zukunft entstehen anzuschauen. Oft kostet das Haus dann soviel, dass du dir ein Schloss dafür bauen hättest können. Du hast keinen Vorteil aus der Übergabe und mußt nur zahlen. Wie alt sind deine Eltern? Wie alt deine Oma?
Dann besprich das, wie bereits alphabet geschrieben hat, alleine mit einem Notar und lass dich nicht unter Druck setzen. Dann rede noch einmal mit deinen Eltern.
Ein lebenslanges Wohnrecht: Ist das nur per einfachem Vertrag, vergeben worden, oder, ist das im Grundbuch eingetragen? Unter der von Dir erwähnten Übergabeurkunde kann ich mit nämlich nichts vorstellen. Im Grundbuch eingetragene Rechte werden bei einer Schenkung mit übertragen. Ist das nur außerhalb des Grundbuchs vereinbart, dann gelten ganz andere Maßstäbe. Dann müßte man sich zunächst mal Gedanken über die Rechtsqualität einer solchen Vereinbarung machen. Mietverträge gehen bekanntlich auf den Erwerber über. Bei einem Wohnrechtsvertrag mit Pflegevereinbarung aber wird das wohl nicht gelten. Um es klar zu sagen: Das ist eine Sache die der gründlichen Vorbereitung bedarf, am besten durch einen Rechtsanwalt. Ob nämlich sich ein Notar dazu befugt fühlt Verträge zu ordnen die unmittelbar mit der Übertragung nichts zu tun haben, wage ich zu bezweifeln.
Bei der Übergabe von landwirtschaftlichen Betrieben gibt es den sogenannten Austrag. Der wird in dem Übergabevertrag vereinbart und wird auch im Grundbuch als Belastung eingetragen.
cheyenne: Mit der Eigentumsumschreibung gehst du hohe Verpflichtungen ein, die es zu bewerten gilt. Bei den Rechten zu Gunsten der Oma sind zu berücksichtigen:
- statistische Lebenserwartung (3,69 Jahre)
- statistische Pflegehäufigkeit (65 % ?)
- Pflegekosten der Pflegstufe III (120 € tägl. ?)
- gesicherte Beteiligung deiner Eltern an diesen Kosten.
Zu bewerten ist auch das grundbuchlich zu sichernde Wohnrecht deiner Eltern.
Der Vollständigkeit sei noch erwähnt, dass eine Immobilie mit diesen Belastungen für eine Bankbeleihung ausscheidet; die Vorlasten schöpfen den Immobilienwert (fast) voll aus, ein Rangrücktritt der Berechtigten dürfte nicht in Frage kommen.
vielen Dank für Deine Anwort! - gut, dass ich mal nachgefragt hab, was da alles auf mich zukommen kann!
Könntest Du mir bitte noch sagen, was genau unter Rangrücktritt gemeint ist? Das sich z.B. meine Eltern vor einer eingetragenen Grundschuld von z.B. einer Bank zurückstellen würden?
Dankeschön!
cheyenne: Der Rang eines Rechts hat große Bedeutung für den Wert und die Sicherheit. Der Rang bestimmt die Berücksichtigung und Befriedigung des Rechts bei einer Zwangsversteigerung. Treten z. B. deine Oma mit dem Leibgeding und deine Eltern mit dem Wohnrecht im Range h i n t e r eine Grundschuld der Bank, kann nicht ausgeschlossen werden, dass sie bei der Verteilung des Zwangsversteigerungserlöses völlig leer ausgehen. Um dies zu verhindern, verlangen die Banken generell die erste Rangstelle. Angesichts der Ausfallgefahr würde der beratende Notar der Oma von einem Verzicht auf das Recht, wie ihn "Hildegard" erwähnt, und auch von einem Rangrücktritt ohne eine vergleichbare sichere Alternative dringend abraten. Das gleiche gilt für die Eltern hinsichtlich ihres Wohnrechts.
Vielen Dank für die schnelle Antwort!
Meine Oma ist 92 umd meine Eltern sind 62 und 61. Genau diese Pflichten machen mir Sorgen - Ich hab mir erst die Übergabe-Urkunde angesehen. Wie bereits erwähnt, hat meine Oma das Wohnrecht. In dieser Urkunde steht auch, dass mein Vater für Essen, Nebenkosten, Pflege etc. aufkommen muss - also wirklich das volle Programm. Ob wir das noch ändern können - meine Oma ist wie gesagt 92 und nicht mehr unbedingt fit. Daher wäre meine Idee gewesen, dass mein Vater bzw. meine Eltern eben einen Teil dieser Pflichten (freiwillig) übernehmen, bzw. behalten.