Trennung, gemeinsame ETW, Spekulationssteuer etc.?

4 Antworten

DeinSachverhalt ist verwirrend und zum Teil widersprüchlich.

Ich versuche zu sortieren. Du hattest seit 2010 in einer Wohnung gewohnt.

Die wurde 2016 für 138.000,- (Kaufpreis?) gekauft.

Dafür habt Ihr 200.000,- Darlehen aufgenommen, zu 100.000,- auf dem Kaufobjekt abgesichert und mit 100.000,- auf einer anderen Wohnung Deines Ex abgesichert.

Dann habt ihr diese Wohnung vermietet und Du bist zu ihm gezogen.

Soweit so gut.

Nun trennt ihr euch und Du willst wieder in die Wohnung ziehen.

Das würde bedeuten, dass Du die volle Kreditbelastung übernimmst.

Wenn die Wohnung wirklich 250.000,- Wert sein sollte (Nahezuverdoppelung in zwei Jahren?), wäre die Besicherung wohl machbar, aber ich bezweifele das.

Weiteres Problem, reichst Du der Bank für den Schuldendienst auf die 200.000,-?

Dazu kommt, für die Übertragung (den Kauf) seiner Hälfte musst Du schon mal mindestens auf 100.000,- (nämlich die Schulden, die Du bezüglich seiner Hälfte übernimmst (Mindestkaufpreis) Grunderwerbsteuer zahlen.

Mein Tip, der Dir vermutlich nicht gefallen wird, aber die vorerst billigste Lösung ist:

Verkauft die Wohnung gemeinsam. Dann seid ihr auseinander, die Schulden sind weg und im schlimmsten Fall zahlt ihr etwas Einkommensteuer auf den Veräußerungsgewinn, den Ihr aber auch wirklich in der Tasche habt.

Danach kannst Du neu aufbauen.

Woher ich das weiß:Berufserfahrung

Ich habe die Wohnung sehr günstig bekommen, da ich mit meinem damaligen Vermietern ein sehr gutes Verhältnis hatte. Die 200.000 € kommen zustande, da ich einen alten Kredit mit abgelöst habe.

Der Kreditvertrag läuft allein über mich und wird auch von mir alleine beglichen, da er die Hypothek auf seine Wohnung übernommen hat, war das die Option für seine Sicherheit, dass er 50% Miteigentümer ist.

Was ich vergessen habe zu erwähnen, aufgrund der MIeteinnahmen haben wir eine GbR gegründet ab Vermietung Wohnung.

Die Miete (da wir 50/50) teilen wir uns. Ich weiß für mich war es schlechter Deal, aber ohne Eigenkapital (ohne andere Sicherheiten) hätte ich die Finanzierung nicht genehmigt bekommen....

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@Yasemin1978

Und schon wieder haben wir einen neuen Sachverhalt, ich liebe das. Jedesmal frage ich mich, warum werden Romane geschrieben, aber das wichtigste fehlt?

Also über den Daumen gepeilt wurden 200.000,- Euro geliehen. 138.000,- für den Kauf einer Wohnung + Erwerbsnebenkosten, grob über den Daumen 150.000,- - 155.000,- für die Wohung und ca. 45.0000,- bis 50.000.- Altschulden.

Das bewirkt mehrere Sachen:

  1. Dein Ex verkauft den Anteil an der Wohnung vermutlich billiger als für 100.000,-.
  2. Er wird von Schulden befreit, aber natürlich bekommt er kein Geld.
  3. Er wird einen steuerlichen Gewinn erzielen, dafür Steuern zahlen, aber wie schon unter 2. gesagt, kein Geld bekommen.

Da er sich darauf vermutlich nciht einlässt, komme ich auf meinen Vorschlag zurück. Verkauft und die Sache ist erledigt. Du startest aus verbesserter Position neu durch.

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Die “Spekulationssteuer“ würde nicht anfallen, wenn Du die Wohnung im Verkaufsjahr und den beiden vorangegangen Jahren selbst bewohnst. Z.B. Einzug am 31.12.18 und Verkauf ab dem 1.1.2020. Vielleicht könnt Ihr Euch ja solange noch vertrauen.

Die Steuer auf den Veräußerungsgewinn berechnet sich nach Deinem persönlichen Einkommensteuersatz. Vom Verkaufserlös werden die Kosten abgezogen, wozu auch die Vorfälligkeitsentschädigung zählen dürfte.

Wie kann mein EX seine Anteile an mich übertragen?

Hast du Kinder? Dann könnt er seinen Antail an der GbR auf diese übertragen und das Ganze würde dann auch grunderwerbsteuerfrei und sogar ohne Notar funktionieren.

Allerdings ist der Gewinn aus dieser Übertragung einkommensteuerpflichtig.

Also, nicht das (halbe) Grundstück selbst, sondern die GbR-Anteile.

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