Teilvermietung und Werbungskosten: Wohnungswechsel

2 Antworten

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Die Zinsen sind nicht abzugsfähig. Mit der Aufgabe der Vermietungsabsicht entstehen auch keine Werbungskosten mehr (siehe § 9 Abs. 1 EStG). Auch eine Umfinanzierung würde nicht helfen.

die Antwort liegt für mich auf der Hand: die Dinge stimmen dann nicht mehr überein. Man zieht in das auf Kredit laufende Objekt. Wären die beiden Objekte rein zufällig identisch und die Finanzierungen haben dieselbe Höhe, könnte man noch deine Annahme vermuten. Aber: wo bitte steht der Kreditgeber ggf. im Grundbuch?

Man müsste alles umschichten, die Kredite, die Finanzierung etc. Dann ginge das.

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Vermutlich hast Du Recht, aber mal so grundsätzlich: bei 50 zu 50 sind die Wohnungen vor dem FA theoretisch gleich, und der Kreditgeber steht mit einer Grundschuld im Grundbuch der Immobilie - also ohne Bezug auf die Wohneinheiten

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@Avenger

steht mit einer Grundschuld im Grundbuch der Immobilie - also ohne Bezug auf die Wohneinheiten

Grundbuchrecht ist ja auch nicht Steuerrecht.

Im Steuerrecht hast du zwei Wirtschaftsgüter.

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Dann ginge das.

Nein, auch dann nicht. Die Vermietungsabsicht für die andere, nunmehr selbstbewohnte Wohnung entfällt. Und dank der cleveren Aufteilung des Eigen- und Fremdkapitals beim Immobilienkauf, wandert der Kredit nicht plötzlich von der einen in die andere Wohnung.

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@LittleArrow

Ähnlich ist übrigens der Fall, wo ein vermietetes Objekt - aus welchen Gründen auch immer - zunächst mit Eigenkapital gekauft wird (oder im Erbfall schuldenfrei geerbt wurde) und später dieses gebundene Eigenkapital durch Kreditaufnahme freigesetzt werden soll. Die nachträgliche Kreditaufnahme und damit die anfallenden Zinsen verfehlen die Werbungskosteneigenschaft nach § 9 Abs. 1 EStG.

Da läßt sich aber - zumindest gedanklich - Abhilfe schaffen: Ein Anbau muss für Vermietungszwecke her, dessen Kosten diesmal voll fremdfinanziert werden. Dem Handwerker machst Du dann noch den großzügigen Vorschlag, den Rechnungspreis zu verdoppeln und das Zuviel - bis auf die MwSt und einen persönlichen Bonus von ca. € 10.000 - an Dich auszukehren. Dann hast Du Dein Eigenkapital teilweise freigesetzt, die Abschreibungsbasis erhöht, abzugsfähige Kreditzinsen und das Potential für die temporäre Vermietung Deiner selbstgenutzten Wohneinheit geschaffen. "Temporär", weil dann irgendwann Deine Gesetzeskenntnisse vom EStG auch in Richtung StGB erweitert werden können (Ortswechsel - bildlich wandelt sich das offene "E" vom Anfang zum geschlossenen "B" am dicken Ende. "B" steht auch für "Bau", wie gut das passt);-)

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Schenkung mit Teilerwerb?

Schenkung mit Teilerwerb

Ehepaar A will Tochter B Wohnung schenken. Diese ist seit über 10 Jahren im Besitz von A (50/50) und war die ganze Zeit vermietet. Auf dem Objekt (Verkehrswert 270.000) lastet eine Restschuld 1 von 30.000. Bzgl. der 30.000 liegt ein Teilerwerb vor, für den die Spekulationsfrist von 10 Jahren neu beginnt. Soweit ist der Fall klar.

B benötigt kurzfristig für den Erwerb einer eigenen Wohnung Eigenkapital. Auf der Wohnung von A ist noch eine Grundschuld von 90.000 eingetragen, der nur noch das Rest-Darlehen von 30.000 gegenübersteht. A nehmen kurzfristig ein Darlehen 2 von 60.000 auf die Wohnung auf (Ausnutzung bestehende Grundschuld, Zins flexibel, jederzeit rückzahlbar) und stellen das Geld B zur Verfügung.

Ein paar Wochen später soll die gemischte Schenkung der Wohnung von A an B erfolgen.

Welche Möglichkeiten gibt es, dass der Teilerwerb der Wohnung von B nur über das „alte“ Darlehen von 30.000 erfolgt, und nicht über das gesamte Darlehen von 90.000? Ist dafür zwingend eine Rückzahlung des Darlehens von A an die Bank über 60.000 nötig oder gibt es Gestaltungsspielraum der Überlassung der 60.000 von A an B – z.B. Bar-Schenkung, zinsloses Darlehen, Darlehen zu Konditionen wie Darlehen 2 von A mit Bank, weiteres? Bitte wenn möglich Referenz auf Gesetz/Richtlinie/Urteil…

Randbedingung: B wird die Wohnung mit hoher Wahrscheinlichkeit innerhalb der neu beginnenden 10 Jahresfrist verkaufen, so dass der Anteil des Teilerwerbs möglichst gering sein soll…

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Schuldzinsenabzug bei erstmaliger Vermietung nach vorheriger Eigennutzung

Sachverhalt:

Bislang eigengenutzes und fast abbezahltes Eigenheim muss aus beruflichen Gründen (neuer Arbeitsplatz) vermietet werden, da Verkauf nur mit erheblichen Verlusten möglich wäre. Neuer Arbeitsplatz ab 2011, Bank sichert Ende 2010 in einer Phase, als die Zinsen wieder anzuziehen drohten, die Zusage für ein Darlehen in Höhe von 100.000 Euro zu, um einen Teil der gebundenen Eigenmittel aus dem Objekt entnehmen zu können. Ziel: Höchstmögliche Flexibilität für die weitere Entwicklung am neuen Wohnort wie Bau eines neuen Eigenheimes, Kauf eines Objektes oder auch Anmietung eines neuen Objektes, abhängig von den völlig unbekannten örtlichen Gegebenheiten am neuen Wohnort. Im Falle der letzgenannten Alternative hätten wir die freien Eigenmittel für den Kauf eines Appartements genutzt, welches wir dann ebenfalls vermietet hätten.

Zunächst haben wir eine Übergangs-Mietwohnung bezogen und uns vor Ort mit dem aktuellen Wohnungsmarkt beschäftigt. Nach einigen Wochen am neuen Arbeitsort haben wir ein einigermaßen passendes Objekt gefunden, viel kleiner als das bisherige Objekt und damit auch günstiger als ursprünglich erwartet. Der Kredit musste natürlich trotzdem abgenommen werden.

Das örtliche Finanzamt verweigert die Anerkennung von 330 Euro Schuldzinsen monatlich, berücksichtigt aber mit größter Selbstverständlichkeit die 900 Euro Mietzahlung als Einkommen. Begründung: "Mit der Darlehensvaluta wurde das neu erworbene selbstgenutzte Objekt finanziert. Die Schuldzinsen stehen daher mit den Vermietungseinkünften nicht in einem wirtschaftlichen Zusammenhang".

Eingetragen ist das Darlehen auf dem vermieteten Objekt, zum Zeitpunkt des Darlehenantrages war uns weder der Name unseres künftigen Wohnortes bekannt noch hatten wir Kenntnis von dem Objekt. Der Berater des darlehenerteilenden Instituts war über den Sachverhalt vollständig informiert, wir hatten uns unter 2 möglichen Finanzierungsformen auch auf seinen Rat hin für die Variante mit den höheren Schuldzinsen entschieden, um die zusätzliche Belastung durch die Mieteinnahmen möglichst gering zu halten.

Wer kann uns mit Argumentationshilfen im Einspruchsverfahren unterstützen? Im Voraus vielen Dank.

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Anschaffungskosten für Einrichtungsgegenstände einer Ferienwohnung vor Fertigstellung abschreiben?

Wir haben im Juni 2017 den Kaufvertrag für eine noch zu errichtende Ferienwohnung unterschrieben. Die Übergabe ist für Januar 2018 vorgesehen. Die Wohnung wird ausschließlich an wechselnde Feriengäste vermietet.

Wir müssen bereits in 2017 einen großen Teil der Einrichtung anschaffen, da wir das sonst zeitlich nicht rechtzeitig schaffen.

Können wir die Anschaffungskosten bereits in 2017 vollständig abschreiben, sofern es sich um GWG handelt?

Wenn es keine GWG sind: Können wir die anteilige Abschreibung auf die Nutzungsdauer bereits in 2017 geltend machen?

Die Mehrwertsteuer kann ja unbegrenzt bereits in 2017 als Vorsteuer erstattet werden - oder?

Viele Dank für jedwede Unterstützung!

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2010 Wohnung gekauft, 2020 Hauskauf "geplant". Aktuelle Ausrichtung auf "Anschlussfinanzierung"

Hallo zusammen,

dies ist mein erster Beitrag in diesem Forum. Ich benötige mal Euren Rat zu meiner mittelfristigen Ausrichtung. Folgende Situation ist gegeben: Meine Verlobte (29) und ch (29) haben 2010 eine Wohnung gekauft (86.000€ zzgl. NK), in der wir bereits 3 Jahre zuvor gelebt haben. Abzüglich EK haben wir 54.300 € zu 3,06% nom. an Darlehen aufgenommen. Tilgung 5,8%. Desweiteren läuft ein zinsloses Darlehen in Höhe von 10.000€ (bis 2015). Zinsbindung endet im Jahr 2020. Die Restschuld würde (ohne Sondertilgungen) 20.000€ betragen. Da wir diese tätigen werden, werden wir das Darlehen bis zum Ende der ZB vorraussichtlich komplett tilgen. Soweit so gut...

Diese Wohnung ist/war eigentlich nur ein "Zwischenschritt" für den Kauf eines Hauses gedacht. Im Zeitraum von 2020-2022 haben wir uns zum Ziel gesetzt dieses zu kaufen. Kaufsumme ca. 180.000 - 200.000€ . Nun sind wir dabei unsere finanzielle Situation auf diesen Zeitraum und auf die dann benötigte Finanzierung auszurichten.

Folgende BSV`s sind momentan vorhanden: 1) BSV meiner Verlobten aus dem Jahr 2004 (BSS 13.000€ - 3,5% Zinsen inkl. Bonus, Sparrate 120€, Guthaben momentan: ca. 7800€ - bereits Zuteilungsreif)

2) Mein BSV aus dem Jahr 2002 ( BSS 50.000€ - 2,5% Zinsen inkl. Bonus, Sparrate 120€/Mon, Guthaben momentan: ca. 12.000€, Zuteilung vorrauss. 2017)

3) Neuer BSV aus 2010 als" Zinssicherungsinstrument" (BS 50.000€ - 0,75% Guthabenzinsen - 3,8% effektiver Darlehenszins, 5% Tilgung. Sparrate 50€/Mon, (damit er bereits einige Bewertungspunkte sammelt) Guthaben momentan: ca. 600€.

Nun habe ich folgende Planung zur Ausrichtung des späteren Hauskaufs und brauche Eure Meinung:

1) Den BSV meiner Freundin lassen wir, obwohl er zuteilungsreif ist, weiter mit unveränderter Sparrate weiter laufen, bis die BSS erreicht ist (ca. 2015). Anschließend möchten wir diesen zuteilen lassen. Ein Teil soll als Sondertilgung (10% möglich-sprich 5.430€) verwendet werden. Bis dahin ist ebenfalls ein PKW Kauf fällig. Daher soll der andere Teil dafür verwendet werden.

2) Meinen BSV möchte ich mit unveränderter Sparrate bis zur Zuteilung (ca. 2017) weiter laufen lassen (aufgrund der Habenzinsen). Ca. 2017 nehme ich dann die Zuteilung an und möchte das dann verfügbare Guthaben (ca. 20.000€) auf den neu abgeschlossenen BSV als Sonderzahlung einzahlen.

3) Bei dem neuen BSV möchten wir die BSS auf 100.000€ erhöhen (40% Ansparen). Wenn alles,wie geplant, aufgeht, werden wir die 40% ca. 2020/2021 zusammen haben.

Daraus würde sich im Jahr 2020/2021 folgendes Szenario ergeben: ca. 80.000€ VK der Wohnung + ca. 40.000€ BSGuthaben

Die restlichen 60.000€ sollen dann per BS-Darlehen (3,8€ effektiv, 500€/Mon, Laufzeit 12 Jahre - bis 2032) abgedeckt werden.

Somit wäre die Kaufsumme von 180.000€ zu "vernünftigen" Zinsen abgedeckt.

Nun benötige ich, wie gesagt, Eure fachliche Meinung. Haben wir etwas nicht bedacht, bzw. habt ihr Tipps für eine andere Vorgehensweise? Sorry für den vielen Text!:-)

DANKE und VG

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Als Freiberufler Smartphone richtig abschreiben aber wie?!

Liebe Community,

sicher kann mir hier jemand weiterhelfen! Ich habe mir für 650€ ein recht teures Smartphone (nö, kein iPhone :D) gekauft. Es wäre ja jetzt vermessen zu behaupten, dass ich es nicht auch privat nutzen würde, aber zu einem erheblichen Teil nutze ich es schon für meinen Job.

Meine Recherchen ergaben nun folgendes - ich kann den Kaufpreis zu 50% geltend machen ohne weitere Nachweise erbringen zu müssen. - Das heißt ich kann 325€ anbringen - aber kann ich es somit dann als GWG sofort absetzen oder muss ich die 325€ über 5. Jahre abschreiben? (Da der Anschaffungspreis ja über 410€ lag)

(Beim Abschreiben würde ich aber versuchen die Abschreibungszeit auf 3 Jahre herabzusetzen, da 5 Jahre für ein Smatphone einfach keine realistische Lebensdauer mehr darstellen, wo schon jeder Rechner nur noch über 3 Jahre läuft)

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