Teilungsversteigerung Grundschuld + Grundzins?
Hallo
seit längerem bin ich mit meiner Freundin auf Haussuche und nun wird ein Haus in unsere Wohnnäher in einer Teilungsversteigerung veräußert. Folgende Grunddaten nach der Akteneinsicht vor Gericht:
- Verkehrswert 220.000€
- Leitungsrechte Trink und Abwasser stehen im Grundbuch vom Versorger (für uns weniger Schlimm)
- Abt 3 Grundschulden 265.000 DM / 14 % Zinsen p.a
Wie verhält es sich mit den Grundbuchzinsen wenn ich das Objekt ersteigere? Laut Recherche 3 Jahre rückwirkend sprich ab den 01.01.2018 gerechnet wären 111.300 DM Grundzins - ist das richtig?! Einige rechnen mit 2 Jahre vor - ganz wenige Leute sagen der Grundschuldzins fällt von Versteigerung bis Ablösung bei der Bank an. Was stimmt hier?
Dies würde ja bedeuten das wenn mein Bargebot 1000€ ist, ich 193.000€ (Grundschuld + Zins) + 1000 Bargebot = 194.000€ schon bezahlen.
Gibt es eine Möglichkeit das die Bank die Grundschuldzins nicht geltend macht z.B. wenn der Kredit vom Vorbesitzer immer bedient wurde? Könnte ich mit der Bank vor der Teilungsversteigerung reden und verhandeln (Finanzierung bei den abschließen-dafür kein Grundzins z.B. )?
Wenn ich den Zuschlag erhalte - ein Eigentümer wohnt in der Immobilie - stelle ich mir vor eine 6 wöchige Frist für den Auszug zu stellen. Muss mir aber unmittelbar nach den Zuschlag eine Einsicht in das Haus gewährt werden zwecks Beweisfotos und Finanzierungsaufstellung (Angebot für neue Heizung/neue Bäder) ? Was ist wenn er in den 6 Wochen vieles kaputt macht im Haus? Wenn ich Beweise habe das beim Zuschlag alles i.O. war könnte ich ja privat Schadensersatz geltend machen.
Wenn ein Teileigentümer mit bietet, habe ich dann überhaupt eine Chance weil er ja 50% vom Erlös erhält?
Vielen Dank, ich hoffe es ist alles verständlich erklärt
2 Antworten
Das Thema Grundschuld: Diese Frage prüft das Amtsgericht, das die Versteigerung durchführt. Es legt dann die "Versteigerungsbedingungen" fest. Bei einer Teilungsversteigerung (da wird ggf. nicht aus der Grundschuld versteigert) versteigern Miteigentümer. Das lässt darauf schließen, dass ein Ersteher die volle alte Grundschuld mit übernehmen muss, einschließlich der dinglichen Zinsen in den letzten paar Jahren. Insoweit solltest Du Dich beim Amtsgericht erkundigen, ob die Grundschulden stehen bleiben.
Mit der Bank, der die Grundschulden gehören, kannst Du wahrscheinlich nicht reden, wenn die sich nicht an der Zwangsversteigerung beteiligen. (Bankgeheimnis.) Und bei einer Teilungsversteigerung ist zu erwarten, dass die sich raus halten.
Wenn Du den Zuschlag erhälst, muss der Eigentümer ausziehen. Wenn er es nicht machen will, musst Du notfalls eine Zwangsräumung durchführen. Die kann locker 10.000 oder 20.000 Euro kosten. Und das kann dauern. Und wenn er keine Wohnung findet, kann er in die Immobilie "eingewiesen" werden, dann dauert das noch länger. Und ja, wenn in der Zwischenzeit was kaputt gemacht wird, ist das ein Problem. Wenn der Eigentümer pleite ist, wirst Du von ihm keinen Schadenersatz bekommen. Außerdem musst Du ggf. beweisen können, dass der Schaden erst nach dem Zuschlag entstanden ist.
Und der frühere Eigentümer muss Dich in die Wohnung lassen, nachdem Du den Zuschlag erhälst. Aber er ist als Bewohner Inhaber des Hausrechts. Du darfst nur mit seiner Erlaubnis das Gebäude betreten, sonst machst Du Dich strafbar. Auch als neuer Eigentümer. Und wenn er dich nicht reinlassen will, musst Du gegen ihn vor Gericht auf Duldung des Eintritts klagen. Und das kann lange dauern, bis Du einen gerichtlichen Titel hast. Praktisch kann er über lange Zeit verhindern, dass Du die Immobilie betrittst.
Bei Teilungsversteigerungen bieten häufig die Miteigentümer mit. Wenn einem 50% gehört, dann erhält er 50% vom Gebot. Und Miteigentümer haben zusätzliche Möglichkeiten, zum Beispiel können sie u.U. die vorübergehende Einstellung des Verfahrens beantragen, wenn ein Außenstehender mitbietet. ...
Bei einer Teilungsversteigerung hat man als Außenstehender häufig schlechte Karten.
Mavor
Deine Fragen lassen - mit Verlaub gesagt - auf eine gefährliche Unkenntnis der Wirkung einer Teilungsversteigerung schließen. Deshalb rate ich, rechtzeitig vor dem ZV-Termin eine Fachfrau/einen Fachmann einzuschalten. Von mir nur soviel:
Der Ersteher hat die Belastungen von 265.000 € zu übernehmen zuzüglich nicht verjährter Zinsen von bis zu 111.300 = 171 % des Verkehrswerts .
Ohne vorherige Innenbesichtigung musst du einen gehörigen Abschlag vom Bauwert vornehmen. Der Eigentümer könnte das Haus vor dem rechtskräftigen Zuschlag völlig entkernt haben.
Bis zum Auszug des Miteigentümers könnte - je nach Hartnäckigkeit - etliche Zeit vergehen.
Die Grundschulden sind noch in DM eingetragen bedeutet 376.300 DM = ca 193.000€ - ist das mein Bargebot 1000€ insgesamt 194.000€ wert ?
