Steuerliche Betrachtung beim Garagenabriss und Neuaufbau?

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5 Antworten

Bei aller Ausführlichkeit und unnötiger Länge, sind die wirklich wichtigen Informationen entweder nicht vorhanden, oder waren für mich nicht zu entdecken.

 Im Jahr 2011 ist mir die Hälfte eines Dreifamilienhauses überschrieben bekommen und die andere Hälfte gekauft. (die 10 jährige Haltefrist ist daher noch nicht um). Meine Eltern wohnen dort in einer Haushälfte mit lebenslangen Wohn- und Nießbrauchrecht, die andere Hälfte wird vermietet.

Entweder eine Einheit ist verloren gegangen, oder die Eltern udn der Mieter bewohnen jeweils 1,5 Wohnungen. Ist aber für die Lösung nicht so wichtig.

Wichtiger wäre:

1. Bleibt der Grundstücksteil auf dem die Garage stand und wo die Auffahrt entsteht in Deinem Eigentum? Oder wird Sie eine Einheit die allen Anliegern dann anteilig gehört?

2. Um welche Werte geht es? Was hast Du seinerzeit für die eine Hälfte bezahlt? Welchen Wert hat das Wohnrecht? Wie hoch ist der Anteil der Garage an diesem Wert.

3. Wie groß ist der Grundstücksteil, den Du bekommst? Welchen Wert hat dieser Teil?

4. Wird lediglich ein Wegerecht eingeräumt, zugunsten der Grundstücke, die damit erschlossen werden.

Es gibt nämlich auch noch eine grunderwerbsteuerliche Komponente.

Ich bin mir daher auch nicht sicher, ob wir das hier lösen können, denn es ist schon recht komplex. Eventuell suchst Du mal einen Kollegen von mir in Deiner Gegend auf.

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Kommentar von Snooopy155
13.08.2017, 11:24

Der Fragesteller bekommt 35000,- € als Entschädigung und will dann eine Garage auf der Fläche bauen, die von den Eltern mit Nießbrauch belegt ist. Zudem will er die Garage selbst nutzen - daher frage ich mich welche Ausgaben er da steuerlich unter Vermietung und Verpachtung unterbringen will. Die Umzäunung kann anteilig möglicherweise angesetzt werden. 

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Vielen Dank für die schnellen Antworten.

Die Frage habe ich schon meinem Steuerberater übermittelt, aber er ist noch 3 Wochen im Urlaub. Da die Frage für mich sehr wichtig ist, suche ich schon vorher nach einer Antwort, um den Investor informieren zu können.

Da ich Laie bin, habe ich leider meine Fragen nicht ausführlich genug mit Informationen unterfüttert.

Ich selbst wohne nicht in dem Haus, meine Eltern aber mit lebenslangen Wohn- und Nießbrauchrecht und zwei Mieter.

Die Garage und der Grundstücksteil inkl. Zufahrt geht komplett zum Investor, der die Zufahrt zu den Grundstücken benötigt. Wir benötigen die Zufahrt nicht und haben auch keine Wegerecht.  An der anderen Hausseite soll die neue Garage inkl. neuer Garagenfahrt entstehen (2,90m Breite).

Für die Haushälfte habe ich 2011 125.000€ bezahlt, ohne dass eine Preisaufschlüsselung erfolgte. Die Wohnfläche der Haushälfte beträgt ca. 110qm.

Das alte Grundstück hatte ca. Quadratmeter, 90qm fallen an den Investor, 180qm bekomme ich an einer anderen Grundstücksseite als Ausgleich vom Investor. Der Gewinn beträgt also 90qm im Wert von ca. 5000€.

Die Garage inkl. Bau hat lt. Kostenvoranschlag einen Preis von ca.16000€, 6000€ kostet die Umzäunung und ca. 8000€ die Zufahrt.

Wir würden also vom Investor ca. 30000€ überwiesen bekommen und ca. 5000€ Grundstücksanteil per Notarvertrag.

Dies macht für mich aber nur Sinn, wenn das Geld steuerfrei wäre, da das Geld sofort in die Ausgleichsmaßnahmen fließen würde.

Wenn ich den Betrag versteuern müsste, muss eine legale Umgehung gefunden werden oder der Geldbetrag für den Investor angehoben werden.

Ich hoffe, ich konnte etwas Klarheit in die Sache bringen.

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Kommentar von LittleArrow
13.08.2017, 19:51

Ich hoffe, ich konnte etwas Klarheit in die Sache bringen.

Kaum.

Es wird besser sein, mit dem Steuerberater und den Grundstücksdokumenten den Sachverhalt genau zu klären und die wirtschaftlichen Konsequenzen der verschiedenen Handlungsalternativen durchzukauen und -zurechnen.

Mit ist u.a. unklar, was es heißt "überschrieben bekommen" und "die andere Hälfte (eines Dreifamilienhauses?) gekauft" und von wem genau dieses und jenes. Und für welche Hälfte begannen die "10 Jahre"? Aber kläre das bitte mit dem Steuerberater.

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Kommentar von wfwbinder
14.08.2017, 10:40

Wie erwartet ist die Sache sehr komplex.

Du verkaufst 90 qm + eine Garage für 35.000,-. 

Du kaufst 180 qm für 5.000,- und baust für 30.000,- Auffahrt, Garage und Zaun.

Damit ist der Verkauf ein klassisches Veräußerungsgeschäft. Es geht nur noch um Werte und Fristen.

Du hast geschenkt bekommen Haushälfte mit Grundstück unter Einräumung eines Wohnrechts.

Du hast die zweite Hälfte für 125.000,- gekauft. Also nehmen wir an, dass das ganze Grundstück mit Haus 250.000,- Wert ist. Nun muss man Grundstück und Garage rausrechnen. Der Wert geht dann gegen die erhaltenen 35.000,-. Differenz ist der Gewinn. 

Aber das eben auch nur zur Hälfte, weil Du ja die Hälfte geschenkt bekamst.

Ob die zweite Hälfte dann der Einkommensteuer unterliegt wissen wir nciht, weil Du verheimlicht hast, von wem gekauft wurde und ob es sich ggf. um eine Übertragung mit Entschädigung aus einer Erbauseinandersetzung gehandelt hat.

Auf den Grundstückskauf für 5.000,- Euro zahlst Du Grunderwerbsteuer.

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Wieso das ist doch ganz einfach:

"90qm fallen an den Investor, "

korrekt formuliert er kauft 90QM und zahl dafür 30000€

und überlässt ein Grundstück von 180QM für 0€????

und all das soll gehen ohne Grunderwerbssteuer und Einkommenssteuer?

Wie kommt der Fragesteller darauf, das man für die 90QM einen Notarvertrag über 5000€ abschließen kann und Nebenzahlungen leisten kann, am Notarvertrag vorbei?

Auch die Überlassung des 180QM Grundstücks kann zwar kostenlos erfolgen, allerdings nicht ohne Grunderwerbssteuer und Einkommensteuer.

Sollte mich wundern, wenn das irgendwie geht.

Der angedachte Weg, das der Investor die neue Garage auf dem 180QM Grundstück auf seine Kosten erstellt und dann überlässt ist vielleicht möglich und vielleicht besser.

Wenn die Garage aber auf dem Grundstück des Fragestellers entstehen soll - warum nicht das Grundstück mit-verkaufen und dann zurück bekommen mit Garage drauf.

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Kommentar von lehrer70
13.08.2017, 20:30

Vielen Dank für die Antwort,

jetzt erst merke ich, dass die Sache viel schwieriger als erwartet ist. Habe auf ein simples steuerfreies Tauschgeschäft gehofft. Der Investor bekommt meine Garage und Zufahrt, ich bekomme etwas zusätzliches Grundstück, eine neue Garage inkl. Zufahrt und eine Umzäunung. Wenn jetzt das Finanzamt noch etwas abhaben möchte, erhöht sich der Preis für den Investor.

Ich hätte persönlich nichts dagegen, wenn der alte Zustand erhalten bliebe. Aber ohne meinen Garagenabriss könnten die Nachbarn bzw. der Investor nicht bauen. Werde mit dem Investor und meinem Steuerberater sprechen, wie es weitergehen und wie die mögliche Steuerlast bestimmt und minimiert werden kann.

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Nicht alles mischen und durchrühren.

Einer kauft was, dafür fallen Steuern und abgeben an. Einer verkauft war, dafür das selbe. Ob die danach einen Purzelbaum schlagen interessiert keinen.

Das sind zwei Geschäfte und nicht steuerfrei

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Die 35.000 EUR sind nicht steuerpflichtig.

Sie sind weder ein Spekulationsgewinn, noch eine Ertrag aus Vermietung und Verpachtung, noch kann man sie, ähnlich einem Schadensersatz, einer anderen Einkunftsart zuordnen. 

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Kommentar von lehrer70
14.08.2017, 10:19

Hm, bin etwas verunsichert. Diese Antwort erhoffe ich mir vom Finanzamt. Allerdings bin ich nach den vorherigen Antworten und Kommentaren nicht so sicher.

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