Spekulationssteuer nach Grundstücksteilung?
Hallo Ihr Lieben,
letztes Jahr haben mein Lebensgefährte und ich ein großes Grundstück (1400qm) erworben welches nach §34 bebaut werden darf und voll erschlossen ist, hat 2 Anschlusspunkte (innerorts). Unser Plan war zunächst das Grundstück abzubezahlen ( haben beide noch wenig EK gehabt, da wir noch sehr jung sind) und in 2-3 Jahren anzufangen zu bauen.
Nun gehen die Baupreise und Rohstoffpreise durch die Decke und wir machen uns Gedanken, ob wir uns das Bauen mit unseren 0815 Gehältern überhaupt noch leisten können.. So kamen wir auf Idee wir könnten unser Grundstück ja teilen lassen und die Hälfte verkaufen. Jetzt stellt sich uns die Frage inwieweit das realisierbar ist und was wir an Steuern dafür bezahlen müssten. Ich habe schon viel gelesen aber werde daraus nicht wirklich schlau. Das Grundstück ist in 18 Monaten abbezahlt.
1. Frage ist, ob es überhaupt Sinn macht darüber nachzudenken, bevor das Grundstück abbezahlt ist? 2. Frage ist, wie wird dann festgestellt, wie hoch die Spekulationssteuer ist. Beispiel: Grundstück hat 70K gekostet, nach Teilung 2 Grundstücke von jeweils 700qm, eines davon wird jetzt verkauft, das andere ist noch nicht bebaut! gehe ich jetzt von den 70K aus oder von der Hälfte also 35K? wenn ich dieses Grundstück jetzt wieder für Beispielsweise 80K verkaufe habe ich ja 45K Gewinn gemacht, wenn ich von 35K ausgehe.. ? d.h. ich müsste dann die 45K versteuern. ich habe jetzt öfters den 40% Satz gelesen, aber da stand auch immer dass das individuell ist, wie setzt sich dieser denn zusammen bzw von was hängt der Satz ab?
Liebe Grüße und Danke im Voraus :)
2 Antworten
Jeder von Euch müsste 22.500 € "Spekulationsgewinn" versteuern (abzüglich Veräußerungskosten) mit seinem persönlichen Steuersatz, der von den Gesamteinkünften jedes einzelnen abhängt.
Soweit Ihr Steuererklärungen mit einer Software erstellt habt und die anderen Einkünfte sich nicht schwerwiegend verändert haben, wäre eine Möglichkeit, die letzte Erklärung nochmal zu öffnen und die Anlage SO zu befüllen, das gibt dann eine Hausnummer für die zu erwartende Steuer.
Klären solltet Ihr, ob die Bank da mitspielt, denn ich vermute, das Grundstück dient in Gänze als Sicherheit - und eine vorzeitige Darlehenstilgung löst je nach den Vereinbarungen im Vertrag Vorfälligkeitsentschädigung aus, die will auch bezahlt werden.
Hi :) vielen Dank für deine Antwort :)
für mich kommt es jetzt auch nicht unbedingt darauf an, das so schnell wie möglich zu machen, sondern eher, ob es sich überhaupt lohnt, aber natürlich leider vor der 10 jährigen Frist.. Ich hab mich oben ein bisschen missverständlich ausgedrückt. Auf dem Papier gehört das Grundstück mir alleine und ich hab auch alleine finanziert. D.h. Die Steuern würden dann nur für mich anfallen. Sprich für mich alleine dann auch 22.500€? Ich versteh das immer noch nicht mit den 40% ist das der festgeschriebene Satz?
Liebe Grüße
Ein paar Dinge sind mir an Eurem Sachverhalt unklar.
- Letztes Jahr gekauft, in 18 Monaten abbezahlt, habt Ihr das Grundstück mit einem Anschaffungskredit gekauft?
- Habt ihr wirklich 70.000,- auf 30, oder 36 Monate finanziert und zahlt 2.000,- Euro monatlich ab?
- Nehmt ihr wirklich an, dass ein Bauplatz der vor 1 Jahr für 70.000,- gekauft werden konnte, nun das doppelte Wert ist (eine Hälfte für 80.000,- verkaufen)?
Im Übrigen hat @Eifelia Recht. Verkaufspreis (angenommen 80.000,-), minus Verkaufskosten, minus Kaufpreis anteilige nach QM für die Verkaufte Fläche.Also 70.000,- + Notar + Grundbuchkosten + Grunderwerbsteuer = Anschaffungskosten /qm Fläche. verkaufte Fläche * QM Preis Anschaffungskosten.
Von dem Gewinn muss jeder von Euch die Hälfte versteuern.
Vorfälligkeitsentschädigung kann es bei der kurzen Laufzeit eigentlich nicht geben, aber man könnte die Sparen, wenn man den Kaufpreis einfach auf dem Konto belässt und die Raten weiter zahlt.
Der Steuersatz ist der normale Steuersatz in der Einkommensteuer.
Diese 40 % (genau 42 %) sind der Satz der gleichbleibend für jeden Euro anfällt, wenn man bei einem Einkommen von über 60.000,- Euro ist.
Ist das Einkommen geringer, ist der Satz auch etwas geringer.
- der Darlehensvertrag ist variabel und wir bezahlen beide ab, er läuft allerdings auf mich alleine. Da wir Momentan bei meinen Eltern im Haus wohnen haben wir sehr niedrige Mietkosten und bezahlen jeden Monat 2,5k in das Darlehen ein, da wir dieses so schnell wie möglich abbezahlt haben wollen. Nein ich habe keine 70K sondern 60K finanziert und der Rest war EK inkl. Nebenkosten und Notar :)
da ich aber auch irgendwann Kinder möchte und mich finanziell nicht so stark einschränken möchte (davon abgesehen dass man keine Baufinanzierung mit einem Nettohaushaltseinkommen von 4500€ und einer Rate von 2500€ bekommt..)
kommt eine so hohe Rate nicht für uns in Betracht. Daher die Idee mit der Grundstücksteilung.
zu 3.
ja das nehme ich stark an, wir haben am Rand eines Ballungsgebietes kauft und die Grundstücke, die die Gemeinde letztes Jahr verkauft hat haben damals schon fast das doppelte an qm gekostet, als wir bezahlt haben, obwohl diese Hanglage sind und unser Grundstück eben..
vielen Dank für deine Antwort, das ist genau das was ich nicht verstanden hatte.. es ist der normale Einkommenssteuersatz.. wie dumm von mir. Danke für deine ausführliche Antwort. Wir werden auf jeden Fall warten bis das Grundstück abbezahlt ist und dann mal schauen in wieweit sich das dann lohnt zu verkaufen.. 10 Jahre will ich eig nicht warten
Liebe Grüße