Spekulationssteuer fällig? 2 Jahre+1 Monat Eigennutzung?

2 Antworten

Die Verwirrung rührt aus dem unvollständigem Sachverhalt:

Kauf der Immobilie 2016 (unausgebautes Dachgeschoss)

Was hast Du gekauft? Ein unausgebautes Dachgeschoss, oder eine Immobilie (Haus, bei der das Dachgeschoss nicht ausgebaut war. Wenn ja, was war mit den anderen Stockwerken?

2019 Ausbau, Einzug 12.2019 (inkl. Ummeldung am Amt), 2020 wird die Wohnung selbst genutzt, die Fertigstellungsanzeige bei der Baubehörde sowie die Umschreibung zur Wohnimmobilie erfolgt im Jahr 2020

War dasDachgeschoss vorher eine Gewerbeimmobilie, oder das ganze Haus eine Gewerbeimmobilie?

Wäre sehr dankbar wenn man mir das etwas transparenter aufzeigen könnte wie die tatsächliche Regelung ist

Gerne doch, wenn klar ist, was tatsächlich stattgefunden hat.

Woher ich das weiß:Studium / Ausbildung – Steuerbevollmächtigtenprüfung 1979, Steuerberaterprüfg .1986

Hallo

ok werde versuchen den Sachverhalt klarer darzustellen.

Jeder dürfte Mehrfamilienhäuser kennen die um das Jahr 1900 gebaut wurden, meist 8/10 Familienhäuser in den Städten. Die Wohnungen bis zum Dachgeschoss (meist bis ohne das oberste Dachgeschoss, denn Mansarden wurden meist mit als Wohnung genutzt) wurden zu Wohnzwecken genutzt (ab und an im EG war noch ein kleiner Laden integriert) .

Das Dachgeschoss also der Dachspeicher wurde dann oftmals als zweiter Lagerraum oder Wäschetrockenmöglichkeit etc. genutzt.

Im Grundbuch stehen solche Sondereinheiten als Dachboden und nicht als Wohnimmobilie.

Später, nach einem Ausbau (der von der Bauordnungsb. genehmigt sein muss) KANN man die Wohnung mit einer Abgeschlossenheitsbescheinigung der Bauordnungsbehörde dieses Dachgeschoss zur Wohnung im Grundbuchamt umschreiben lassen . Wichtig hierbei: Dies ist kein MUSS um dieses umgebaute Dachgeschoss dann als Wohnung nutzen zu können (die Umwandlung im Grundbuchamt). Das macht man nur damit es a) komplett ist, b) natürlich auch der Wert gesteigert wird denn beim Verkauf würde eine Bank wohl nur eine Wohnimmobilie und nicht ein Dachgeschoss finanzieren.

Das Dachgeschoss wurde also als unausgebautes Dachgeschoss gekauft (leere Dachboden, meist nicht mal isoliert, das ist nichts drin, keine Fenster etc. man kann von Glück reden wenn die Versorgungsleitungen bereits nach oben gezogen wurden.

Genau war der Sachverhalt bei uns so:

2013 kaufte meine Mutter das Dachgeschoss.

Im Anschluss wurde ein Ausbauplan von mir als Bauherr bei der Bauordnungsbehörde eingereicht. Dieser wurde dann auch genehmigt.

Meine Mutter verkaufte mir dann im Jahr 2016 die Immobilie ohne Gewinn.

Im Jahr 2018 startete ich mit dem Ausbau und machte die Baubeginnsanzeige (war eh schon spät dran und musste eine Verlängerungsgenehmigung (der Baugenehmigung) einholen).

Gas, Strom etc wurde im Jahr 2019 aktiv und im Dezember 2019 wechselten wir den Wohnsitz in dieses Dachgeschoss was noch nicht ganz fertig ist.

Die Wohnung wird in den kommenden Monaten fertiggestellt, die Fertigstellungsanzeige wird dann bei der BOB eingereicht .

In den kommenden zwei Wochen werde ich die Abgeschlossenheitsbescheinigung bei der BOB stellen. Das kann man jetzt schon machen sofern die Statik mit Prüfstatik und Brandschutz im Teil 2 abgeschlossen sind.

Bei der Abgeschlossenheitsbescheinigung legt man dann den Ausbauplan bei mit einer deutlichen Umrandung der genutzten Fläche die i.d.R. der des Aufteilungsplanes (Mehrfamilienhäuser können als EINE Immobilie oder als Immobilie mit mehreren Sondereinheiten bereits aufgeteilt sein, dann hat man auch einen Aufteilungsplan, der der Teilungserklärung beiliegt) entspricht.

Die Immobilie soll nun jedoch verkauft werden da ich mehr und mehr Probleme mit dem Treppensteigen bekomme (ü50 eben).

Am besten noch 2020.

Wenn dem so ist wie Sie schreiben dass das Verkaufsjahr im zweiten Jahr sein darf.

Ist dies dann das Kalenderjahr oder sind diese dann 13 Monate ?

Wäre das Kalenderjahr maßgebend so könnte man ja im Jahr 2019 in eine Immobilie die man besitzt und noch nie vermietet hatte einziehen und im Januar 2020 könnte man sie steuerfrei verkaufen, was aber dann schon fast Gestaltungsmissbrauch wäre oder?

Ich hoffe ich habe jetzt nicht zu viel geschrieben..

Grüße und vielen dank

Jürgen

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@kuninek02

Ps. Nein , das ganze Haus war keine Gewerbeimmobilie nur das EG. Dort war mal eine Bäckerei oder ähnliches . Die Besitzerin verkauft diese Immo aktuell und musste diese auch zur Wohnimmobilie umwandeln lassen. (Wieder bei der Baubehörde (mit Auflagen natürlich) mit späterer Umschreibung im Grundbuchamt)

Das tangiert mich aber nicht da mein Sondereigentum mit diesem anderen Sondereigentum nichts zu tun hat und das gesamte Anwesen als Wohnhaus gesehen wird. Mittlerweile sind dort alle 8 Sondereigentumseinheiten Wohnimmobilien (wobei meine gerade noch ausgebaut wird und diese Umschreibung kurz bevor steht)

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@kuninek02

Vielen Dank für die sehr ausführliche Darstellung. Die Aussage, "wir haben einen Dachgeschoßrohling zum Ausbau gekauft" hätte gereicht, das ist die fachliche Ausdrucksweise.

DAmit ist die Sache dann aber auch schon gelöst. Du hast den Rohling 2016 gekauft. Ihn ausgebaut/ausbauen lassen und danach zwischen Fertigstellung (wenn es bewohnbar ist, ist es steuerlich fertig) und Verkauf, ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt.

§ 23, Abs. 1, Nr. 1, Satz 3 EStG:

Ausgenommen sind Wirtschaftsgüter, die im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden;

Nur die fett und kursiv gedruckten Abschnitte im Zusammenhang lesen.

Also einkommensteuerfrei.

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@wfwbinder

Bitte um Entschuldigung aber ich muss nochmals nachfragen.

Dann ist es tatsächlich so, dass man in so einem Fall (immer selbst genutzte Immobilie) im Jahr 2019 einziehen kann und im Januar 2020 könnte man sie schon steuerfrei verkaufen.

Die 2 Jahre von denen ich gelesen habe beziehen sich hier auf Das Jahr und nicht die Monate .

Wenn dem so ist, dann war mein steuerfreier Immobilienverkauf vor 15 Jahren also doch kein Glücksfall wie mein Steuerberater meint. Denn damals war es exakt gleich.

wir haben einen Dachgeschoßrohling zum Ausbau gekauft, diesen nach 2 Jahren ausgebaut. Im September eingezogen und im Folgejahr wurde die Baufertigstellung sowie die Abgeschlossenheit erledigt und im Mai verkauft.

Heute stehe ich wieder vor der gleichen Situation.

Vielen Dank und viele Grüße

Jürgen

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@kuninek02

Ich habe den Text extra so mit dem Fettdruck formatiert, dass er auf Deinen Fall passt.

Es gibt in § 23 Abs. 1 Nr. 1 mehrere Fälle. Einer ist, dass der Erwerber zwischen Kauf und Verkauf die Immobilie ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken nutzt. Dann ist die Frist völlig Egal. Kauf am 31. 05., Einzug am 01. 06. Verkauf am 02. 06. für 100.000,- mehr. Steuerfrei, weil er die Wohnung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt hat.

Ersatztatbestand. Kauf wann auch immer, Wohnung ist, oder wird vermietet. Am 30. 12. 2019 zieht er selbst ein. Verkauf möglich ab 02.01.2021 weil er die Wohnung damit im Jahr des Verkaufs (2021 und in den zwei vorangegangenen Jahren 2020, 2019) zu eigenen Wohnzwecken genutzt hat. Den 30. 12. und 02.01. habe ich nur genommen, weil man am 31. 12. keinen Umzugshelfer findet und am 01.01. kein Notar arbeitet.

Und der liebe Kollege von mir, der Dich damals beraten hat, hatte anscheinend keine Ahnung.

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Der Absatz mit dem Folgejahr stimmt jedenfalls komplett nicht. Es geht nämlich nur um das Verkaufsjahr und die beiden vorherigen Jahre.

Der Anschaffungszeitpunkt liegt m.E. zum Zeitpunkt des Kaufvertrages.

In welcher Form kauft man denn eigentlich ein unausgebautes Dachgeschoss? Ist das eine abgeteilte Wohnung? Hört sich nun nicht gerade so an.

hatte mich mit Folgejahr falsch ausgedrückt oder doch falsch verstanden

ich meinte wie es oft in Texten dazu zu lesen ist.

2 Jahre wohnt man in der eigenen und niemals zuvor vermieten Immobilie.

Im Folgejahr als das Verkaufsjahr würde somit im nächsten Jahr liegen oder?

Oder kann das Verkaufsjahr gleich dem 2. Jahr sein in dem die Immobilie bewohnt wird?

Unausgebautes Dachgeschoss?

Na ein leere Dachboden halt... ob da nun Abteile sind oder komplett leer ist egal...er ist im Grundbuchamt als Dachboden und nicht als wohneigentum eingetragen.

Laut Info vom Amt muss man nicht unbedingt die Eintragung zur Wohnimmobilie vornehmen selbst wenn man sie vermietet oder selbst bewohnt, wichtig ist nur die Fertigstellung zur Wohnimmobilie die ich bei der Baubehörde anzeige....

aber genau diese Fertigstellung ist ja auch ein Thema im Gesetzestext der Fragezeichen aufwirft

dieser Gestzestext=>

und die Formulierungen ich habe sie unter

smartsteuer de private-veraeusserungsgeschaefte

gefunden

3.4. Verwendung zu eigenen Wohnzwecken

3.4.1. Begünstigte Wirtschaftsgüter

Unschädlich ist nach § 23 Abs. 1 Nr. 1 Satz 3 EStG der Verkauf von Grundstücken, wenn

ein Grundstück im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung

§ 23 Private Veräußerungsgeschäfte

(1) 1Private Veräußerungsgeschäfte (§ 22 Nummer 2) sind

1.

=è Ausgenommen sind Wirtschaftsgüter, die im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung 

Das würde also bedeuten Anschaffung oder....

und nicht "muss fertiggestellt sein"

Jetzt wird es noch wilder

dort steht

3.4. Verwendung zu eigenen Wohnzwecken

3.4.1. Begünstigte Wirtschaftsgüter

Unschädlich ist nach § 23 Abs. 1 Nr. 1 Satz 3 EStG der Verkauf von Grundstücken, wenn

ð ein Grundstück im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung

Hier auch interessant =>

Beispiel 7:

A erwirbt am 1.5.02 ein Eigenheim, in das er und seine Familie einziehen, zum Preis von 300 000 €. Bereits am 1.5.03 verkauft er das Haus zum Preis von 400 000 €, weil er den Arbeitsplatz gewechselt hat.

Lösung 7:

Der dabei erzielte Veräußerungsgewinn von 100 000 € ist steuerfrei, weil A das Haus im Zeitraum zwischen der Anschaffung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt hat.

Wenn das stimmt dann passt aber der Text von 2 Jahren ganz und gar nicht… denn das wären nicht mal 2 Steuerjahre

Beispiel 5:

A hat im Jahr 03 ein unbebautes Grundstück angeschafft, das er zunächst als Gartenland nutzt. Im Jahr 06 errichtet er darauf ein Einfamilienhaus, das er bis zur Veräußerung des Grundstücks im Jahr 09 mit seiner Familie bewohnt.

Lösung 5:

Da A das Einfamilienhaus im Zeitraum zwischen Fertigstellung und Veräußerung zu eigenen Wohnzwecken genutzt hat, unterliegt ein erzielter Veräußerungsgewinn insgesamt nicht der Besteuerung.

Lösung 5 und Lösung 7 widersprechen sich doch oder?

bei der Lösung 5 wären das ja gerade mal 12 Monate und 1 Tag

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Wenn es so ist wie Du schreibst

"Der Anschaffungszeitpunkt liegt m.E. zum Zeitpunkt des Kaufvertrages."

und ich die Immobilie 2016 erworben habe, diese dann ausbaute 12.2019 eingezogen bin... die Fertigstellung zeige ich 2020 an und im Januar 2021 verkaufe ich... dann wäre das ja auf jeden Fall steuerfrei... eigentlich schon 2019 da ich die Immo ja 2016 schon kaufte

oder?

genau so einen Fall hatte ich vor ca 15 Jahren, damals musste keine Steuer gezahlt werden.

Angeblich sei man nun strenger und lege die Texte etwas anders beim Finanzamt aus so mein Steuerberater... ich hatte nun in den vergangen Jahren zwei Steuerberater mit nun zwei Meinungen...

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