Ist auf eine Neubau-Wohnung Spekulationssteuer zu bezahlen?

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1 Antwort

1. Es ist keine Spekulationssteuer (die es nicht gibt) sondern ganz einfach die Einkommensteuer auf ein privates Veräußerungsgeschäft. DEn richtigen § 23 hast Du genannt.

2. Er zahlt (wenn der Vorgang einen steuerpflichtigen Gewinn auslöst) nicht auf den anteiligen Grundstückswert, sondern auf den Gewinn, also den Unterschied zwischen dem Verkaufspreis (abzüglich Veräußerungskosten) und den anteiligen Anschaffungs- udn Herstellungskosten (Grundstückskaufpreis, Erwerbsnebenkosten, Baukosten usw.).

3. Wenn ich Deine Idee richtig verstehe, dann meinst Du, dass Dein Freund in die Wohnung, die Du kaufen willst, bei Fertigstellung (nehmen wir an Nov. 2015) selbst einzieht. Dann wartet ihr beide bis zum 31. 01. 2017 und Du kaufst die Wohnung.

4. Das würde tatsächlich funktionieren. Er hat in der verkauften Wohnung im Jahr der Veräußerung und in den 2 vorangegangenen Jahren gewohnt. § 23 Abs. 1, Nr. 1, Satz 3 ist erfüllt. Keine Steuerpflicht.

5. Aber wo wohnst Du bis dahin? Eventuell in der baugleichen, nur spiegelverkehrten Wohnung auf der  gleichen Etage zur Miete? Die Wohnung in die dann Dein Freund einzieht? Es wäre möglich, dass das Finanzamt das als Umgehungstatbestand § 42 AO, einstuft.

Vielen Dank für Ihre Antwort.

Zu Punkt 2: Was wird hier als Grundlage genommen? Der Anteil in Höhe der Quadratmeter? Oder um es zu vereinfachen: Wohnung 1 bis 3 haben je 50qm, Wohnung 4, die verkauft werden soll, 150qm - müssten dann beim Verkauf auch die Hälfte aller Kosten angerechnet werden?

Mir war nicht klar, dass er zwei Jahre dort wohnen muss - ich hatte, das hier (http://www.frag-einen-anwalt.de/Spekulationssteuer-bei-EFH-gebaut-und-1-Jahr-selbst-bewohnt---f268667.html) etwas anders verstanden. Nämlich so, dass keine Steuern anfallen, wenn die Wohnung:

1. "zwischen Anschaffung/Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich für eigene Wohnzwecke des Steuerpflichtigen" genutzt werden 

ODER

2. "im Jahr der Veräußerung und den beiden vorangegangenen Jahren ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt worden ist" 

Da ja Punkt 1 erfüllt wäre, dachte ich, dass er sie direkt ohne Steuerbelastung verkaufen kann.

Geplant war, die Wohnung zu kaufen und sie zu vermieten. Ich selbst wäre nicht eingezogen.

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@FragerHG

@FragerHG

Richtig, zwischen Fertigstellung und Verkauf reicht, aber wenige Monate (Nov. - März als Beispiel) wären m. E. schon verdächtig.

Wenn auch nur eine Wohnung verkauft werden soll, muss eine Auteilungs gem. WEG erfolgen.

Das passiert im Allgemeinen so, dass die Grundstücksanteile gem. der qm. der Wohnungen aufgeteilt werden.

Also nehmen wir an (etwas komplizierter als in Deinem Beispiel) 50 qm, 150 qm, 80 qm, 120 qm, insgesamt 400 qm.

Dann würde die Bezeichnung im Kaufvertrag lauten: ETW laut aufteilungsplan WE 1 größe 50 qm, zusammen mit einem Anteil am Grund und Boden von 125/1000 .... für die 150 qm Wohng. WE 2 verb. mit einem Anteil am Grund und Boden von 375/1000 .... usw.

Also werden, wenn die 150 qm Wohnung verkauft wird 375/1000 der AK des Grund udn Bodens mit allen Nebenkosten und, wenn man nicht bestimmte Baukosten direkt der WE zurechnen kann, 375/1000, der gesamten Baukosten dieser Einheit zugerechnet.

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Es wäre möglich, dass das Finanzamt das als Umgehungstatbestand § 42 AO, einstuft.

Also die Gefahr sehe ich nicht. Es ist ja nicht verboten, seine steuerlichen Verhältnisse so zu gestalten, dass eine möglichst geringe Steuer entsteht.

Und gerade die Ausnahem von der Steuerpflicht bei Selbstnutzung im Jahr der Veräußerung und den zwei Jahren vorher bzw. bei Selbstntzung zwischen Fertigstellung und Verkauf steht ja explizit im Gesetz. Was soll denn daran missbräuchlich sein, wenn ich mich genau nach dem Gesetz verhalte?

Zu Punkt 2: Was wird hier als Grundlage genommen? Der Anteil in Höhe der Quadratmeter? Oder um es zu vereinfachen: Wohnung 1 bis 3 haben je 50qm, Wohnung 4, die verkauft werden soll, 150qm - müssten dann beim Verkauf auch die Hälfte aller Kosten angerechnet werden?

Offenbar weißt du nicht, was eine Wohnung ist, jedenfalls im steuerrechtlichen Sinn.

Was zivilrechtlich ein Grundstück ist (also Grundstück mit den wesentlichen Bestandteilen, zu denen auch das Gebäude gehört), wird steuerlich in seine Nutzungseinheiten zerlegt.

Hier haben wir offenbar vier Nutzungseinheiten, die zu beurteilen sind.

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@EnnoWarMal

Was ist denn von folgendem Artikel zu halten? 

https://www.berlin.de/special/finanzen-und-recht/steuern/3117035-1657471-immobilienverkauf-wann-muessen-steuern-g.html

Hier wird die Sache wieder ganz anders dargestellt? 

"Der private Verkauf der eigenen Wohnung oder des Hauses ist normalerweise steuerfrei."

"Als gewerblich wird Grundstückshandel vom Finanzamt bewertet, wenn mehr als drei Immobilien innerhalb von etwa fünf Jahren nach der Anschaffung veräußert werden."

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@FragerHG

Der Artikel ist missverständlich und mit der fachlichen Kompetenz des Landes Berlin in Sachen Steuern, ist es ähnlich bestellt wie im Bau von Flughäfen.

Siehe hier:

Als gewerblich wird Grundstückshandel vom Finanzamt bewertet, wenn mehr als drei Immobilien innerhalb von etwa fünf Jahren nach der Anschaffung veräußert werden.

Es geht also um die Abgrenzung zum gewerblichen handeln udn nciht um die Frage des § 23 EStG.

Muss der Besitzer innerhalb von fünf Jahren vier Wohnungen verkaufen, um die Ehescheidung zu finanzieren, wird die Finanzverwaltung gewerblichen Grundstückshandel annehmen.

Wer 10 Wohneinheiten hat, sollte das Geld für einen Steuerberater haben, der so eine blöde Verhaltensweise verhindert. Schließlich wäre ein Vorgang im Zusammenhang mit der Scheidung "Scheidungsfolgesache" völlig steuerfrei.

Auch in diesem Fall denke ich, dass bei mehreren 100.000 Euro die verbaut werden, doch wohl 250,- bis 500,- Euro für den StB übrig sein müssten, der die am ganz konkreten Fall beurteilen kann und nicht wie wir hier im "Trockentraining."

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