Sind bei fehlenden Mieten Werbungskosten nicht voll absetzbar? Welche Beweise sind vorzulegen?

3 Antworten

Hui, viele Antworten in kurzer Zeit. Dafür erst einmal meinen herzlichen Dank.

@Rat2010: Den Namen des Finanzbeamte lese ich das erste mal. Ich hatte also mit ihm, wie auch dem Vorgänger keinen Stress. Der Mieter steht in keiner Beziehung zu mir, auch Unterhalt muss ich keinen zahlen.

@EnnoBecker: Ja, ich habe alles gesichert. Tabellen, Dokumente, Bilder, Musik, etc. Nur das Email-Konto habe ich vergessen. Bin ich ja selber schuld.

@Niklaus: Der Mieter wohnt 260km entfernt. Es ist also unwahrscheinlich, dass ich die Miete in bar abgeholt habe.

Ich werde also Euren Ratschlägen folgen und alles fein säuberlich auflisten und das mit dem Schriftverkehr erklären. Ich habe nichts zu verbergen und bisher auch immer alles brav angegeben. Es kam mir halt komisch vor, was der Finanzbeamte auf einmal wissen will und direkt vermutet, dass er den Rotstift ansetzen will.

Nochmals Danke

Grüsse zester

@Niklaus: Der Mieter wohnt 260km entfernt. Es ist also unwahrscheinlich, dass ich die Miete in bar abgeholt habe.

Genau darauf wollte ich hinaus. Das geht nur per Konto.

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Hast du nicht mehr die Bankbelege. Die Kontoauszüge dürften doch als Beweis ausreichend sein. Vorausgesetzt, das die Miete immer auf das gleiche onot gezahlt wurde. Die Werbungskosten kann er nicht kürzen. Du bist ja weiterhin bemüht Miete zu erzielen. Wo lebt denn dieser Finanzbeamte. Mietausfall über ein bestimmte Zeit ist doch das Hauptrisiko bei vermietetem Wohneigentum.

Die Bankbelege habe ich noch. Aber damit kann ich doch nur belegen, was gezahlt wurde und nicht, was nicht gezahlt wurde. Der Mieter hätte es mir ja auch in bar gegeben haben können.

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@zester

Die Frage dabei ist natürlich, wo der Mieter wohnt.

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Vorausgesetzt, das die Miete immer auf das gleiche onot gezahlt

Eben. Der Mieter muss ja nicht mal aufs onot zahlen. Bar geht ja auch.

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Mach mal halblang. Du hast einen Bearbeiter beim Finanzamt und der hat in deinem Fall wohl Zeit und Muße. Wahrscheinlicher scheint mir angesichts dessen, dass er deine Angabe ohne Rückfrage abgeändert hat mehr, dass entweder der Veranlagungsbeamte mit dem Recht, du mit dem Finanzamt oder du mit deinem Veranlagungsbamten Probleme hast. Normal ist das nicht!!! Vielleicht scheint ihm aber auch irgendwas nicht stimmig, z. B. weil der Mieter zu dir irgendeine Beziehung zu dir steht, in der Ausfall unwahrscheinlich scheint oder sonst was. Ebenso könnte es sein, dass dien Mieter ein stadtbekannter Schwarzarbeiter ist. Vielleicht berechnet sich ein Unterhalt, den du zahlst nach dienem zu versteuernden Einkommen. Es ist von hier aus schwer zu sagen, was der Grund für die Penetranz des Amtes ist.

Mieter können in Zahlungsschwierigkeiten kommen und Immobilien können leer stehen. Beides kommt alltäglich vor und mindert die Werbungskosten nicht.

Du hast deine Gründe, aus denen du dem Mieter bisher nicht gekündigt hast (Mietermarkt) und auch das ist kein Problem.

Die Anforderung des Schriftwechsels ist erst mal ungewöhnlich. Was will er damit? Lesen? Dagegen finde ich die Frage danach, wie die Mieten gezahlt wurden, berechtigt. Vielleicht wird da ja auch Steuer hinterzogen.

Das ist auch nicht üblich aber scheinbar ist da was, von dem du nicht geschrieben hast. Da hocken Menschen und wenn du z. B. vor fünf Jahren zu viel Entfernungskilometer abrechnen wolltest oder andere Hinterziehnungsversuche aus der Sicht des Veranlagungsbeamten auf dem Kerbholz hast, dann sind die sonderbar.

zu a) Was nicht da ist kannst du nicht vorlegen. Natürlich ist das schon wieder verdächtig aber was sollst du machen? Wenn sie einen Anfangsverdacht haben, denken sie auch in Richtung "wie ist das Verhältnis des Steuerplichtigen zum Mieter" und so weiter. Wenn die allerdings einen Nachweis zur Verschrottung oder zur Neuanschaffung auch nicht bekommen ... - also irgendeienen Beleg würde ich schon der Antwort beifügen. Hiffentlich hast du den Computer nicht bar bezahlt ;)

zu b) Generell ist das Finanzamt eine Firma, mit der man sich gut stellen sollte. Wenn die Informationen anfordern, dann wollen die die auch bekommen und das müssen sie auch. Worauf sie rauswollen lässt sich aus deinen Angaben nicht erkennen. Von der Nachfrage wegen Zeitüberfluss bis zum Verdacht der Steuerhinterziehnung - bei der sie für die Entsendung des "Außendienstes" nur noch eine unstimmige Antwort von dir brauchen - ist alles drin. Du solltest natürlich ohne irgendeinen spitzen Kommentar alles liefern, was sie wünschen. Wenn du unkooperativ bist, musst du auch mit den Folgen leben.

Auf (anteilige) Werbungskostenkürzung würde ich dann, wenn du nicht an Verwandte vermietes, nicht kommen. Das scheint mir unwahrscheinlich. Sie wollen halt ein gutes Gefühl dabei haben, wenn sie deine Angaben abhaken und das haben sie um so weniger, je mehr es so aussieht, als ob du irgendwas verheimlichst.

Ich versuchs mal mit logik, da ich kein Steuerexperte bin (wobei Logik zugegeben nicht immer beim Steuerrecht funktioniert):

Da es ist schon etwas ungewöhnlich ist nur 6 von 12 Monaten Miete bekommen zu haben und keine Kündigung auszusprechen fragt das Finanzamt nach. Die aktuellen Daten möchte das Finanzamt nun auch alle haben und prüfen zu können ob der Mieter wieder zahlt und ob der Rückstand immer noch aktuell ist.

Aufgrund Der Kontoauszüge kannst Du jedoch einwandfrei belegen wieviel Miete bezahlt wurde und wann. Mit diesen plus eine unterschriebene Vereinbarung über die noch ausstehenden Mieten sollte dem Finanzamt die Prüfung des Sachverhaltes gelingen.

a) Du musst auf jeden Fall Deine Ausgaben und Einnahmen belegen können. Schriftwechsel mit dem Mieter sind m.E. geschäftlich-relevante Briefe welche ebenfalls für Prüfungen einige Jahre aufbewahrt werden müssen, also JA

b) siehe oben, wenn es (berechtige?) Zweifel an Deinen Angaben hat und Du diese nicht ausräumen kannst, so könnte das Finanzamt m.E. durchaus eine Kürzung vornehmen

Eine schriftliche Vereinbarung gibt es nicht. Der Mensch ist auch schwerer zu erreichen als der Pabst!

zu a) Ok, dann werde ich für 2011 und 2012 die Angaben machen. Der Schriftwechsel fand ausschliesslich per Email statt und ist deshalb unwiederbringlich verloren.

zu b) Wenn das Finanzamt nicht zufrieden seien sollte und dann kürzt, brauche ich (hoffentlich) kommende Nachzahlungen wohl nicht angeben. Es kann ja wohl nicht sein, dass ich einerseits die Absetzbarkeit verweigert bekomme und andererseits die Mehreinnahmen durch Nachzahlung trotzdem versteuern soll.

Was ist denn mit jemanden, der kompletten Leerstand hat? Der kann doch trotzdem Kosten für den Verwalter, Allgemeinstrom, Schuldzinsen etc. anrechen.

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@zester

schwerer zu erreichen als der Pabst!

Glaub ich gerne. Vielleicht versuchst du erst mal, den Papst zu erreichen. Den gibt es nämlich.

Warum sollte das FA kürzen? Warum machst du dich überhaupt so heiß wegen der Werbungskosten? kein Mensch hat vor, den WK-Abzug zu beschränken.

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@zester

a) es sollte Klarheit über die ausstehende Miete bestehen, was sich am besten mit einem kleinen Schriftstück vom Mieter & Vermieter unterschrieben machen lässt. Wie Du das Regelst bleibt Dir überlassen (Stundung, Ratenzahlung, (Teil-)Verzicht).

b) ich glaub ich hab mich hier geirrt: Werbungskosten werden vom FA nicht aberkannt: Wichtig ist, dass Du die Wohnung mit Gewinnerziehlungsabsicht vermieten möchtest und da Glaubhaft machen kannst - und das ist hier gegeben! Dann sind alle Werbungskosten absetzbar und im Extremfall (Leerstand) werden sogar ein Teil der Grundsteuer erlasen

VIEL GLÜCK & ERFOLG!

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@MadRampage

Ja, wenn ich den Mieter mal erreiche, werde versuchen, so eine Vereinbarung zu treffen. Leider ist er kaum erreichbar.

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Nachdem mein Rechner seinen Geist aufgegeben hat, ist vom Schriftwechsel mit dem Mieter nichts mehr übrig. Wie soll ich etwas vorlegen?

Dann nimmst du den Schriftwechsel eben aus einer von deinen mehreren Sicherheitskopien, die du als verantwortungsbewusster Mensch ja ganz bestimmt angefertigt hast.

Muss ich das überhaupt?

Nein. Du kannst auch den Sachbearbeiter seine eigenen Schlussfolgerungen ziehen lassen.

Was haben Mieteinnahmen von 2011 und 2012 mit der StE von 2010 zu tun

Sie vermitteln dem Sachbearbeiter einen Eindruck von Schlüssigkeit und Plausibilität.

muss ich dazu Angaben machen?

Nein, siehe oben.

Kann man aus dem Brief lesen, dass der Finazbeamte Werbungskosten (evtl. anteilig) kürzen will?

Nein. Auf den Gedanken könnte ein Finazbeamter (sic!) nur kommen, wenn man vorher einen anderen gehabt hat. Nämlich dass die Wohnung verbilligt überlassen wurde.

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