selbstgenutzter Wohnungsverkauf

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4 Antworten

Innerhalb von 10 Jahren nach dem Erwerb fällt Einkommensteuer nach dem persönlichen Steuersatz an. Wenn die Eigentumswohnung aber in drei aufeinanderfolgenden Jahren direkt vor dem Verkauf selbst genutzt wurde ist der Verkauf auch innerhalb der 10-Jahres-Frist steuerfrei. Da die Wohnung seit 2009 ausschließlich selbst privat bewohnt wird ist der Verkauf steuerfrei. ( Evtl. gibt es einen steuerpflichtigen Anteil am Verkauf der Wohnung, wenn in den bisherigen Steuererklärungen ein Arbeitszimmer geltend gemacht wurde)

Hier geht es nicht um Kapitalertragsteuer, sondern genau um § 23 Abs. 1 Ziff. 1, Satz 3 des Einkommensteuergesetzes.

Deine Befürchtung einer Besteuerung des Verkaufsgewinns mit dem individuellen Steuersatz (genauer "Grenzsteuersatz" und noch genauer "Differenzsteuersatz") ist vollkommen berechtigt.

Aber die Bestimmung der Belastung hängt maßgeblich von Deinem zu versteuernden Einkommen im Veräußerungsjahr ab. Ab einem zu versteuernden Einkommen von € 53.666 (bzw. 254.447) als Alleinstehender hast Du einen Steuersatz für zusätzlichen Einkommen von 42 % (bzw 45 %). Für Verheiratete mit Zusammenveranlagung gelten doppelte Beträge.  

Hier kannst Du schnell Deine Belastung ermitteln:

https://www.abgabenrechner.de/ekst/?


Wesentlich für die mögliche Steuerbefreiung ist also, dass Du nach Deinem Verkauf die Wohnung nicht mehr noch vermietest.

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@LittleArrow

Nach dem Verkauf kann er sie ja nicht mehr vermieten, dann gehört sie ihm nicht mehr. Aber er darf sie in der Zeit bis zum Verkauf nicht vermieten, auch wenn man evtl. schon vorher ausziehen muss.

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@wfwbinder

wfwbinder, Du hast treffender geschrieben, was ich eigentlich sagen wollte. Danke!

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soll ich in diesen Link:

https://www.abgabenrechner.de/ekst/?

den Gewinn und mein Einkommen eintragen ?

Danke 

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@Yuecell

Einzutragen ist das zu versteuernde Einkommen, nicht der Brutto- bzw. Nettolohn.

Probeweise nimmst Du diesen Betrag aus Deinem Steuerbescheid 2015 und vergleichst das Ergebnis mit der E-Steuer 2015. Zudem wird die Grenzbelastung angezeigt. Dies ist der Grenzsteuersatz für den letzten zusätzlich verdienten Euro. Dieser Wert wird in der Presse häufig und stets ungenau und damit fälschlicherweise als "persönlicher oder individueller Steuersatz" bezeichnet; so auch in der Antwort von hello84, die Du als hilfreichste Antwort gewertet hast. Warum fälschlicherweise? Jeder individuelle Steuersatz, ob Durchschnitts- oder Grenzsteuersatz basiert auf einer individuellen Situation. Man muss also im verwendeten Begriff zu Ausdruck bringen, um welchen Steuersatz es in der Gesprächssituation geht. Tückischerweise steht im Steuerbescheid immer nur der individuelle Durchschnittssteuersatz, aber nicht der Grenzsteuersatz. Und beachte, dass es dabei immer nur um die Einkommensteuer geht. Soli und KiSt fehlen also häufig in der Berechnung des Steuersatzes.

Nach der Vergleichsrechnung für 2015 schätzt Du Dein zu versteuerndes Einkommen (ohne Verkaufsgewinn) für 2016 und ermittelst die Einkommensteuer plus Soli (plus KiSt). Abschließend nimmst Du Dein bisher geschätztes Einkommen (plus geschätzten Verkaufsgewinn) für 2016 und vergleichst den Steuerbetrag (plus Soli plus KiSt) mit dem bisherigen Betrag.

Teilst Du nun den gesamten Steuermehrbetrag für das Einkommen mit Verkaufsgewinn gegenüber dem Einkommen ohne Verkaufsgewinn durch den Verkaufsgewinn, dann hast Du den Differenzsteuersatz für Deinen Verkaufsgewinn. Bei so großen Einkommenssprüngen ist der Grenzsteuersatz nicht genau genug, daher der Differenzsteuersatz, es sei denn der Grenzsteuersatz war in der Ausgangssituation (ohne Verkaufsgewinn) ohnehin schon bei 42 %. Alles klar?

Aber wichtiger als diese Berechnung ist natürlich, dass Du Dir beim Verkaufsvorgang die Besteuerungsausnahme sicherst, auf die ich anfangs in meiner Antwort hingewiesen habe!

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Also soweit ich informiert bin, muss die Wohnung mindestens 10 Jahre selbst bewohnt werden, bevor sie verkauft wird, um den damit erzielten Gewinn nicht versteuern zu müssen.

Aber ich bin mir sicher, dass sich noch Experten melden werden, die genauere Auskünfte geben.

Wenn die Wohnung in diesem Jahr verkauft wird, fällt keine Einkommensteuer an, da es sich um einen Ausnahmetatbestand nach § 23 (1) Satz 3 2. Alternative EStG handelt.

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