Schenkung Immobilie inkl. Nießbrauchrecht renovieren
Hallo, meine Eltern (Renter, Vermögen: 500.000 €) möchten mir ein zurzeit vermietetes Zweifamilienhaus (Wert: 250.000 €) per Schenkung inkl. Nießbrauchrecht übergeben. Ich möchte anschließend das Haus renovieren für ca. 70.000 € und in einer Haushälte einziehen. Die andere wird von meinen Elteren vermietet. Meine Eltern haben das Berliner Testament. Habe keine Brüder, bin somit nach dem Tod beider Elternteile voll erbe. Ich möchte nun die für die Erbschaftsteuer übrigen 100.000 € umgehen, gleichzeitig aber auch die 70.000 € Renovierungskosten steuerlich absetzten können. Wie kann man das gestallten???
3 Antworten
1. der Freibetrag für Kinder von 400.000,- gilt pro Elterteil, somit fällt bei 500.000,- keine Steuer an.
2. es würde auch sonst keine Steuer anfallen, weil vom übertragenen Vermögen der Wert des Nießbrauchs abgezogen wird.
3. Dein Plan wird vermutlich als größte Geldvernichtung in Eirer Familie, in die Familiengeschte eingehen. Wenn Du renovierst, kannst Du es auch für die vermietete Wohnung nicht abziehen, weil Du nicht die Einkommensquelle hast. Deine Eltern können es auch nicht, weil sie es nicht gezahlt haben.
4. wenn Du mal wieder Geld Verschen willst, melde Dich gern, von mir bekommst wenigstens ein Danke.
Hallo, ich habe hier eine Situation geschildert aus das ich gerne eine Lösung hätte. Hättest du den einen konkreten Vorschlag?
lies dir die Antwort von wfwbinder nochmals g a n z g e n a u durch ! Diese Antwort kostet dich nicht einen Cent, bewahrt deine/eure Pläne eher vor unnötigen finanziellen Verlusten.
Im übrigen schließe ich mich dem Punkt 4 voll und ganz an !
Zu 1. Meine Eltern haben zur Zeit das berliner Testament und würden die 500.000 € sich erstmal gegen seitig vermachen und der letzten überlebende anschließend an mich. Das wären dann 7.000 € Erbschaftssteuer. Gleichzeit möchte ich aber Renovierungskosten irgendwó steuerlich anrechnen können. Verstanden???
Ich habe verstanden, aber deine Äußerung:
Meine Eltern haben zur Zeit das berliner Testament
Wieder spricht, dem Ausgangssacheverhalt: "Schenkung an dich und Vorbehaltsnießbrauch. Denn damit wird das Eigentum übertragen, aber die Eigentumsquelle behalten. Mit der Konsequenz alle Vergünstigungen links und Rechts liegen zu lassen.
Eigentlich verdiene ich mit der Lösung solcher Fälle mein tägliches Brot, aber ich gebe Dir zumindest mal einen Tipp.
Überlegt erstmal was ihr wollt, Berliner Testament, oder die vorzeitige Übertragung aus Deinem Sachverhalt.
ICh würde da anders rangehen und mich fragen, "was wollen wir erreichen?"
Wenn ich das richtig verstehe sollst Du das Haus haben. Du möchtest/sollst das Haus renovieren. Ausserdem möchten Deine Eltern ein Einkommen behalten, vermutlich weil die Rente nciht so hoch ist. Du hast kein Problem damit, wenn die Miete aus der zweiten Wohnung an die Eltern geht.
Nun mixe ich die Bestandteile und habe in 1 Minute (gegenüber dem Mandaten natürlich 1 Stunde, damit ich wenigsten eine abrechnen kann) folgende Lösung:
Übertragung der Immobilie an den Sohn. Gegenleistung eine Rente in Höhe von X (X = ca. die Miete der zweiten Wohnung + ggf. kalkulatorische Steuer auf die Rente).
Folge:
Übertragung der Immobilie steuerfrei
Einkommensquelle ist bei den Eltern
Renovierungskosten für die vermietete Wohnung abzugsfähig
Rentenzahlungen abzugsfähig.
Und den, der Euch diesen Tipp mit Nießbrauch usw. gegeben hat den gebt Ihr in meinem Namen ein Tritt in den Allerwertsten, er soll den Beruf wechseln, oder sich aus Sachen raushalten, von denen er keine Ahnung hat.
Ja Danke. genau das Wollte ich Wissen. Vielen Dank
Nochmals Danke und ein frage zu deinerm Punkt 4. Du meintest ja: 4.Rentenzahlungen abzugsfähig. Kann ich die "Rentenzahlungen" an meinem Vater auch gegen meine Einnahmen "Miete" oder Einnahmen aus Beruf rechnen? Und brauche ich zur Schenkung ein Wertgutachten des Gebäudes in dem genau Ausgeführt ist welcher teil zur Mietwahonung und welcher Teil zu meiner Wohnung gehört??
Danke im Voraus.
Nun wird es leider zu speziell für dieses Forum und ohne alle Hintergründe zu kennen (deshalb schrieb ich ja, aus den genannten Punkten, entwickele ich als Berater das Modell, aber die genauen Punkte wie Summen, Vertragsgestaltungen usw. kann man nur machen, wenn man alle infos hat).
Vorstellbar sind:
1. Veräußerungsrente, dann Werbungskostenabzug bei der Vermietung
2. Versorgungsrente (wenn der Versorgungscharakter überwiegt, dann Abzug als Sonderausgaben.
3. Gutachten nicht schlecht, aber ob schon gleich, oder erst wenn es evtl. ein Problem mit dem FA gibt, oder eben abgestimmt, auf die Frage der Abzugsfähigkeit, da lege ich mich so nicht fest.
Ausserdem soll ja der Kollege, der die Sache ausführt und das Honorar kassiert, auch noch etwas zu tun haben. ;-)
Das was Du willst ist eine eierlegende Wollmilchsau.
Der Nießbrauchinhaber ist eigentlich für die Renovierung zuständig, aber er ist nicht Eigentümer der Wohnung - also kann er steuerlich die Renovierung nicht geltend machen und der Eigentümer kann in diesem Fall ebenfalls nichts steuerlich verwerten, denn er hat ja keine Mieteinnahmen. Für die von Dir selbst genutze Wohnung kannst Du ebenfalls nur sehr begrenzt Renovierungskosten steuerlich verwerten. Also verabschiedet Euch von diesen Gedankenspielen und zieht einen Steuerberater und Notar zu rate.
Dank für die Antwort. Ich möchte vor dem Termin mit unserem Steuerberater wissen was ich Ihm und meinen Eltern erzählen möchte. Was wäre den mit? Aufhebung des Berliner testaments. Also wenn einer stirbt mir schon mal so viel vererbt wird, dass wenn der zweite Stirbt ich nur einen Betrag von max. 400.000 € erbe. Die Renovierung läuft über meine Eltern, ich ziehe in einen Teil des Zweifamilienhauses ein und mache einen Mietvertrag unter marktüblichen Preisen. Dann könnte doch mein Vater die Renovierungskosten gegen die Mieteinnahmen von mir und dem anderen Mieter voll anrechnen. Gibt es da noch Fallstricke?? Wenn mein Vater nun einen Kredit auf das Haus aufnehmen und mir nach seinem Tod das Haus (250.000 €) vererben würde, würde ich dann den Kredit auf das Haus dann mit erben? Ich möchte nämlich nicht, dass nach dem Tod meines Vaters den Kredit an der Backe hat.(die wäre damit überfordert). Nach dem Tod meiner Mutter würde ich dann die weiteren 250.000 € Erben. Danke für Ihnweise.
Alexander:
Du legst Wert auf einen lastenfreien Nachlass. Sollte zum Todeszeitpunkt der Eigentümer das dir zufallenden Grundstück belastet sein, wer soll deiner Meinung nach für die Schulden aufkommen?
Die Bank durch Verzicht?
Wir die Steuerzahler?
Oder wer?
Hallo, Die Frage 2 war. Wenn ich eine Immobile Erbe auf die eine Hypotek ausgestellt ist Erbe ich dann die Hypotek mit??
Alexander:
Zur Erbschaft gehört sowohl das Aktivvermögen als auch das Passivvermögen (Verbindlichkeiten, Schulden). Du erbst also eine mit der Hypothek/Grundschuld belastete Immobilie.
Zu 1. Meine Eltern haben zur Zeit das berliner Testament und würden die 500.000 € sich erstmal gegen seitig vermachen und der letzten überlebende anschließend an mich. Das wären dann 7.000 € Erbschaftssteuer. Gleichzeit möchte ich aber Renovierungskosten irgendwó steuerlich anrechnen können. Verstanden???