Renovierungskosten zunächst selbst bewohnter neu gekaufter Immobilie absetzten bei vermietung - 50 Jahre AfA?
Hallo,
ich habe eine renovierungsbedürftige Immobilie gekauft, die ich zunächst für einige Jahre selbst bewohnen möchte. Es ist aber absehbar, dass ich diese Immobilie in einigen Jahren (Zeithorizont 3-5 Jahre) vermieten werde. Ich werde diese Immobilie zunächst renovieren und zum Teil sanieren. Es sollen verschiedene Arbeiten durchgeführt werden, wie der Einbau einer Fußbodenheizung, neues Bad, Einbau elektrischer Rollläden etc. - zum Teil in Eigenarbeit zum Teil auf Rechnung von Handwerkern. Diese Kosten würde ich natürlich sehr gerne irgendwie absetzten.
Nun zur eigentlichen Frage: Kann ich die anfallenden Renovierungskosten als Anschaffungskosten absetzen, also zusätzlich zu dem Kaufpreis der Immobilie ab dem Zeitpunkt der Vermietung für jährlich jeweils 2% nach AfA? Und wenn ja, müssen die Kosten 15% des Immobilienkaufpreises überschreiten, damit die Kosten nicht als anschaffungsnahe Herstellungskosten gelten und so über 3 Jahre abgesetzt werden müssen?
Oder gibt es eine bessere Möglichkeit? Wie üblich die Kosten als Werbungskosten im Fall einer vermieteten Immobilie abzusetzen wird ja sicherlich nicht möglich sein, da zunächst selbst bewohnt. Der Aufschub der Renovierungen bis zur Vermietung ist keine Option.
Vielen Dank für die Antworten im Voraus!
4 Antworten
und so über 3 Jahre abgesetzt werden müssen
Das habe ich nicht verstanden. Wo gibt es denn da eine Abschreibung über 3 Jahre?
Der Aufschub der Renovierungen bis zur Vermietung ist keine Option.
Okay. Aber dann muss man gucken, ob man eine andere Gestaltung hinkrieg für den Fall, dass die Renovierungskosten nicht als (nachträgliche) Herstellungskosten qualifiziert werden können.
Hierzu muss der Lebenssachverhalt so gewählt werden, dass es schlüssig ist, dass die Renovierung/Modernisierung für Zwecke der Vermietung erfolgt. Dann sind die auch absetzbar.
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Grundsätzlich ist aber 3stufig zu prüfen, ob (nachträgliche) Herstellungskosten oder herstellungsnaher Aufwand vorliegt:
- Originäre Prüfung: Sind die Arbeiten bereits vom zivilrechtlichen Ansatz her als Herstellungsaufwand anzusehen (Anlehnung an § 255 HGB)?
- Überschreiten die Kosten in den drei Jahren nach Anschaffung 15% der für das Gebäude maßgeblichen Investition (wobei hier die Umsatzsteuer rausgerechnet werden muss)?
- Haben wir einen Fall, der im BMF-Schreiben vom 18. Juli 2007 beschrieben wird?
Kommen wir auf diese Weise zu aktivierungspflichtigen Aufwendungen, müssen wir uns um den Lebenssachverhalt keinen Kopf mehr zerbrechen.
Theoretisch ganz einfach, in der Praxis scheitert es allerdings meist an der sauberen Zuordnung.
Das mit der Zuordnung habe ich nicht verstanden. Was müss inwiefern wo zugeordnet werden?
Kann ich nicht einfach sagen: Ich habe eine Fußbodenheizung nachgerüstet, die Elektrik erneuert (elektrische Rollläden, zusätzliche Steckdosen etc.) und habe ein neues Badezimmer eingebaut. Das alles erhöht den Standard des Hauses und dadurch sind es alles anschaffungsnahe Herstellungskosten?
Mit der "Abschreibung" über 3 Jahre meint er die Verteilung höheren Erhaltungsaufwandes/Werbungskosten auf 2 bis 5 Jahre.
§ 82b EStDV. Voraussetzung hierfür ist aber eben, dass es sich NICHT um Herstellungskosten oder anschaffungsnahen Aufwand handelt.
Das mit der Zuordnung habe ich nicht verstanden
Du musst dir hier insbesondere das genannte BMF-Schreiben vornehmen und gucken, ob deine Maßnahmen darin beschrieben sind.
Hier entlang:
Zitat aus dem vorangegangenen Link: "Wird das Gebäude im Zeitpunkt der Anschaffung nicht genutzt, ist zunächst offen, ob es aus Sicht des Erwerbers betriebsbereit ist. Führt der Erwerber im Anschluss an den Erwerb und vor der erstmaligen Nutzung Baumaßnahmen durch, um das Gebäude entsprechend seiner Zweckbestimmung nutzen zu können, sind die Aufwendungen hierfür Anschaffungskosten. Zweckbestimmung bedeutet die konkrete Art und Weise, in der der Erwerber das Gebäude zur Erzielung von Einnahmen im Rahmen einer Einkunftsart nutzen will (z. B. ob er das Gebäude zu Wohnzwecken oder als Büroraum nutzen will)."
Anschaffungskosten werden ja nach Afa über 50 Jahre abgeschrieben. Dementsprechend, da ich das Haus erworben habe und erst in 2-3 Monaten nach Beendigung der Renovierungen beziehe, müsste ich doch alle Renovierungskosten als Anschaffungskosten über Afa absetzen können, wenn ich die Immobilie dann in einigen Jahren vermiete, oder?
Quelle FAZ besagt:
"Wird ein Gebäude durch eine Renovierung gegenüber dem ursprünglichen Zustand wesentlich verbessert, führt dies ebenfalls zu einer Aktivierung der Aufwendung. Nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs ist hierfür eine Standardhebung des Gebäudes erforderlich. Diese soll vorliegen, wenn mindestens drei von insgesamt vier maßgeblichen Ausstattungsbereichen betroffen sind. Dies sind die Heizungs-, Sanitär- und Elektroinstallationen sowie die Fenster. Werden im Rahmen einer Renovierung zum Beispiel Heizung, Sanitärinstallation und zusätzlich die Fenster erneuert, sind sämtliche Aufwendungen als zusätzliche Herstellungskosten zu aktivieren und über 50 Jahre abzuschreiben."
Auch das hier beschriebene wäre bei mir ja der Fall. Ich renoviere 3 von 4 maßgeblichen Ausstattungsbereiche: Fußbodenheizunng inklusive Steuerung etc. (Fernwärme), es wird ein komplett neues Badezimmer im Dachgeschoss eingebaut, und ich erneuere die Elektrik: im gesamten Haus elektrische Rollläden, neue Steckdosen etc.
Auf dieser Basis müsste ich die Renovierungskosten doch über Afa abschreiben können, sobald ich die Immobilie in einigen Jahren mal vermiete?
Dementsprechend, da ich das Haus erworben habe und erst in 2-3 Monaten nach Beendigung der Renovierungen beziehe, müsste ich doch alle Renovierungskosten als Anschaffungskosten über Afa absetzen können, wenn ich die Immobilie dann in einigen Jahren vermiete, oder?
Sehe ich auch so. Aber es kommt nicht darauf an, ob ICH es so sehe, sondern darauf, dass das Finanzamt deine Ansicht mitträgt.
Wird ein Gebäude durch eine Renovierung gegenüber dem ursprünglichen Zustand wesentlich verbessert, führt dies ebenfalls zu einer Aktivierung der Aufwendung.
Richtig. Wichtig ist hier das Wort "wesentlich". Da dies eine schwammige Formulierung ist, wird sie im weiteren Verlauf des Schreibens näher erläutert.
Ich würde schon davon ausgehen, dass die 15%-Grenze eine Voraussetzung ist und dass man sich nicht nach Belieben aussuchen kann, ob Kosten zu den Herstellungskosten gehören oder nicht.
Bei den elektrischen Rolläden (und evtl. auch bei der Fussbodenheizung) handelt es sich ja ausserdem um eine Erhöhung des Standards, und dann ist die Zuordnung nicht so einfach.
Lies mal hier
Die Arbeiten sind Absetzbar über mehrere jahre solange Rechnungen vorliegen.
PS: Ich kann aber nur für Österreich sprechen. Da gibt es max 4000 Euro im Jahr für Wohraumbeschaffung. Willst Du später vermieten gibt es Abschreibungen , man braucht die Rechnungen um den Wert der Immobilie zu bestimmen.
Hatte schon geantwortet sorry
Mit der "Abschreibung" über 3 Jahre meint er die Verteilung höheren Erhaltungsaufwandes/Werbungskosten auf 2 bis 5 Jahre. Dann wäre der Aufwand schon verbraucht, wenn er überhaupt erst mit der Vermietung beginnt.
Er würde wohl daher lieber den Aufwand als anschaffungsnahe Herstellungskosten gezählt haben und über 50 Jahre verteilen, auch wenn der Betrag nicht mehr als 15% des Kaufpreises liegt.
Das Problem der Zuordnung kommt noch hinzu.