Reicht es aus wenn ein Wohnrecht auf Lebenszeit nur im Mietvertrag geregelt ist
Hallo, wir haben einen Mietvertrag in dem ein Wohnrecht auf Lebenszeit vereinbart wurde. Es wurde aber nicht im Grundbuch eingetragen. Zudem haben wir mit dem Vermieter eine Vereinbarung getroffen , das der Mietzins 10 Jahre gleich bleibt, da wir die Wohnung aufwendig renoviert haben. Das geschah schriftlich letztes Jahr im Sebtember und als Anhang zum bestehenden Mietvertrag. Jetzt fand ein Eigentümer Wechsel statt. Der neue Vermieter ist nicht damit einverstanden. Er möchte mit uns einen ganz neuen Mietvertrag machen in dem er auch direkt die Miete heraufsetzten will und ausserdem die Vereinbarung mit dem Wohnrecht nicht anerkennen will. Als Ausgleich will er uns teilweise die Renovierungskosten erstatten, zudem will er von der Eigenbedarf Reglung kein gebrauch machen. Wie soll man reagieren
3 Antworten
Also, dass ist nicht ganz einfach.
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Kauf bricht Miete nicht, also Euer Mietvertrag gilt natürlich erstmal weiter.
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Wenn in diesem Mietvertrag vereinbart ist, dass wegen der Eigeninvestitionen von Euch die Miete 10 Jahre nicht erhöht wird, so ist diese Klausel m. E. zulässig, also der Käufer hat das auch "mitgekauft." Trotzdem würde mich interessieren, ob für die Zeit danach eine Klausel zu den Mieterhöhungen besteht?
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Wenn der Vermieter Euch einen Teil der Investitionen erstatten will und dafür die Miete erhöhen, so ist das ein neues Vertragsangebot, auf das ihr nicht eingehen müsst. Es würde bedeuten, alten Vertrag im gegenseitigen einvernehmen aufheben und einen neuen Vertrag schließen.
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Nun zum Hauptpunkt, dem lebenslangen Wohnrecht. Was ihr da vereinbart habt, ist kein lebenslanges Wohnrecht, sondern m. E. ein Mietvertrag mit einer Art Ewigkeitsklausel, nämlich Unkündbarkeit. Damit ist der natürlich nicht unkündbar, aber das Kündigungsrecht beschränkt sich auf die Punkte, die immer gelten "Kündigung aus wichtigem Grund," also zum Beispiel nicht vertragsgemäße Nutzung usw.. Auch bei Nichtzahlung der vertragsgemäßen Miete, könnte man Euch raussetzen.
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Das Angebot die Investitionen zum Teil zu bezahlen und dafür die Miete erhöhen zu können, ist m. E. nichts anderes, als der Versuch den Alten vertrag loszuwerden (den müsst ihr ja gemeinsam aufheben), um einen neuen zu bekommen.
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Ich würde da nicht mitspielen, denn aus dem jetzigen Vertrag seid ihr nur rauszubekommen, wenn ihr die Miete nicht bezahlt, oder in Eurem Flur ein Lagerfeuer anzündet. Mit einem neuen Vertrag ist es "neues Spiel, neues Glück."
Zur Zeit ist das einzige Risikoeventuell eine Eigenbedarfskündigung, Da wüßte ich nicht, wie ein Gericht entscheidet, also ob die Unkündbarkeit, den Eigenbedarf überstrahlt, oder umgekehrt.
Beim Eigenbedarf bin ich mir wie geschrieben, nicht sicher. Das würde vermutlich vor das Gericht gehen und vor deutschen Gerichten und auf hoher See ..........
Wieso Mieterhöhung um 10 %? steht davon was im Vertrag? Dann nach Vertrag.
Sonst § 558 Abs. 3 BGB, bis zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete, höchstens 20 % innerhalb von 3 Jahren.
Offenbar verwechselst du hier Wohnrecht und Kündigungsverzicht. Tatsächlich ist euch vom ehemaligen Vermieter nur vertraglich zugesichert, dass seinerseits auf Mieterhöhungen und ordentliche Kündigung verzichtet wird.
Daran hat sich auch der rechtsnachfolgende Neueigentümer zu halten und darf euch keinen anderen Mietvertrag abverlangen :-)
Aus eurer Sicht macht es Sinn, auf Bestand und Fortführung des bestehenden Mietverhältnisses zu verwesien und nichts zu tun.
Etwas anderes wäre nur gegeben, wenn ihr zeitnah einen Umzug, auch in ein Pflgeheim, erwägt: Denn jetzt könnt ihr Erstattung der Renovierungskosten ausdrücklich vereinbaren und unschädlich im Gegenzug einen Neuvertrag schliessen, der dann von euch gekündigt werden darf.
G imager761
Die Überschrift ist irreführend: Es ist nicht etwa ein "Wohnrecht" vereinbart, sondern ein Mietvertrag abgeschlossen worden. Dieser soll zeitlich unbefristet sein. Man müßte sich die Konstruktion mal im Wortlaut ansehen. Ich fürchte aber, auch da kommt man nur auf einen zeitlich befristeten Kündigungsausschluß und zwar von 5 Jahren:
http://www.mieterbund.net/recht/mietrecht_aktuell/mietrecht_a-z/Kuendigungsausschluss.html
Keinesfalls hat der neue Eigentümer aber Anspruch auf Abschluß eines neuen Mietvertrags. Er ist an die Vertragsklauseln gebunden.
Hier wird von 48 Monaten = 4 Jahre Kündigungsverzicht geschrieben (BGH von 2011):
http://www.mieterbund.de/index.php?id=477
Löst aber möglicherweise das Problem nicht, wenn die Renovierung schon länger zurückliegt.
Na ja, das war wohl eine Individualvereinbarung und daher die 5 Jahre, vgl. das im Link zitierte Urteil.
Der genaue Wortlaut ist, der Vermieter gewährt dem Mieter ein lebenslanges Wohnrecht. Der Mietzins bleibt für die nächsten 10 Jahre unverändert. Grund, der Mieter leistete umfangreiche Umbau arbeiten, die vom Vermieter genehmigt worden sind ( diese habe ich detailliert aufgeführt) Der Mieter ist nach dem Auszug nicht verpflichtet diese rückgängig zu machen. Der Vermieter gewährt dem Mieter ein alleinige Nutzung und Gestaltung des Gartens.
Für euch macht es im Ergebnis keinerlei Unterschied: Ohne grundbuchliche Auflassung ist die Formulierung "Der Vermieter gewährt dem Mieter ein lebenslanges Wohnrecht" juristisch als Vertragsabrede über einen lebenslangen ordentlichen Kündigungsverzicht seitens des Vermieters auszulegen.
Entgegen anderlautender Auffassungen hier ist dies zulässig und keinsfalls unwirksam oder auf 5 Jahre beschränkt.
Und allein deshalb kein Wohnrecht i. S. d. G., weil dies i. d. R. unentgeltlich erfolgt, ihr aber Miete zahlt.
G imager761
Ich fürchte aber, auch da kommt man nur auf einen zeitlich befristeten Kündigungsausschluß und zwar von 5 Jahren:
Tasächlich kommt man auf einen einseitigen, ausschliesslich den Mieter begünstigenden und daher wirksam vereinbarten lebenslänglichen Verzicht auf eine ordentliche Kündigung und gleichermaßen zulässigen Verzicht auf Mieterhöhungen für die Dauer von 10 Jahren.
Der verlinkte Kündigungsverzicht für maximal 5 Jahre gilt ausschliesslich für wechselseitige Kündigungsverzichtsregelungen, die über diesen Zeitraum hinaus den Mieter unangemessen benachteiligen würden und insofern eine unwirksame Klausel gem. § 307 BGB darstellt.
G imager761
Tasächlich kommt man auf einen einseitigen, ausschliesslich den Mieter begünstigenden und daher wirksam vereinbarten lebenslänglichen Verzicht auf eine ordentliche Kündigung und gleichermaßen zulässigen Verzicht auf Mieterhöhungen für die Dauer von 10 Jahren.
Red keinen Stuss sondern beschäfte Dich mit den Quellen. Aber, das ist ja nicht Deine Stärke.
Vielen Dank für die ausführliche Antwort, das heißt also, wenn ich richtig verstanden habe, der neue Vermieter kann uns also zwecks Eigenbedarf nicht kündigen? Nach den Jahren denke ich kann er die Miete anpassen oder darf er die Miete dann erst 10 % erhöhen?