Profitiert man bei hoher Inflation beim Immobilienkauf auf Schulden doppelt?

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5 Antworten

Nich unbedingt doppelt.

Die Hypothek wird in der Tat durch Inflation signifikant entwertet werden - das ist sicher.

Ob der Sachwert (Immobilie) real gesehen und nach Steuern (!) steigt, ist allerdings nicht sicher, denn erstens steigen nicht alle Sachwerte in inflationären Zeiten, und zweitens gibt es natürlich auch sehr unterschiedliche Entwicklungen im Immobilenbereich (bspw. Stadt versus Land).

Im folgenden weitere Gedaknen, die ich zu diesem Thema auf eine sehr ähnliche Frage hier vor über einem Jahr geantwortet habe:

  • Der Cash-Flow (sofern die Immobilie vermietet werden sollte) sollte von Anfang an positiv sein. Sich in der heutigen Zeit einen negativen Cash-Flow 'einzukaufen', ist meines Erachtens sehr riskant (weil die wirtschaftlichen Turbulenzen ja erst anfangen).
  • Auch ist es aus meiner Sicht nicht empfehlenswert, wenn Dein gesamtes Vermögen dann in einer Immobilie gebündelt wäre. Würde dein Eigenkapital in der Immobilie jedoch so circa 25% deines Gesamtvermögens ausmachen, dann halte ich das für grundsätzlich sinnvoll (sofern die übrigen 75% vorwiegend in physische Edelmetalle investiert sind).
  • Der Zinssatz der Hypothek sollte dabei natürlich langfristig (mindestens 10 Jahre) fixiert sein. Das ist ein sehr wichtiges Kriterium (vor allem weil die Zinsen derzeit noch sehr niedrig sind und diese in den nächsten Jahren mit Sicherheit signifikant steigen werden).
  • Es sollte wohl eher eine neuere Immobilie (Baujahr nach 2000) in einer guten Lage sein (in der Nähe von sicheren Arbeitsplätzen wie bspw. in der Nähe eines Krankenhauses oder Versicherungskonzerns, gute Infrastruktur etc.); die Immoblie ist dann zwar sicherlich teurer, die Instandhaltungsrücklagen und das Mietausfallswagnis lassen sich jedoch besser einschätzen, womit dein Risiko deutlich abnimmt.
  • Die Inflation entwertet dann in der Tat die Hypothek. Meine Eltern, die bspw. in den 70er Jahren ein Haus gekauft haben, haben - wie sehr viele andere - durch diesen Effekt sehr stark profitiert, ohne dass sie dies bewusst so geplant oder oft gar realisiert hätten. Die Hypothekzahlungen wurden in den Jahren immer leichter und es blieb immer mehr vom Lohn real übrig.
  • Es gibt auch eine hervorragende Quelle dazu, nämlich ein Buch namens "The Secret Power Within Your Mortgage" von Daniel Amerman, erhältlich z.B. hier: http://www.danielamerman.com/aFour.htm . Generell kann ich Amerman's Website (danielamerman.com) sehr empfehlen. Auf seiner Site sind nämlich zahlreiche sehr gut und verständlich geschriebene Artikel zu genau diesem Thema.
  • Es ist meine tiefe Überzeugung, dass der Euro in den nächsten Jahren signifikant an Wert verlieren wird. Mit einer Hypothek, die sich im Rahmen hält, die du also auch über einen längeren Mietausfall hin problemlos (bspw. aus Edelmetallvorräten) bedienen kannst, schwimmst du mit dem Strom.
  • Anders als diejenigen die in Geldwerten investiert sind - für diejenigen wird es in den nächsten Jahren nämlich fast unmöglich sein, höhere Renditen als die Inflationsraten zu erzielen. Diese Leute schwimmen also gegen den Strom.
  • Wenn der Euro weiter entwertet wird, gewinnst du also signifikant; sollte der Euro unerwarteter Weise stabil bleiben, dann verlierst du nicht signifikant. Es geht also darum, sich richtig zu positionieren, so dass Dir die Kaufkraft automatisch 'zuschwimmt' und Du ihr nicht vergeblich 'nachschwimmen' musst.
  • Noch was wichtiges: Im Falle der Vermietung empfehle ich, mit einem Mietverwalter zu arbeiten, der sämtliche Angelegenheiten mit Mietern übernehmen kann. Kostet zwar circa 20 bis 40€ pro Monat pro Immobilie; dafür musst Dich dann allerdings um keinerleich Mietangelegenheiten kümmern.
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Ich sehe in dieser suggestiven Begründung einen Denkfehler, da ohne Einkommensteuern, ohne die Unteilbarkeit des Immobilienwertes und ohne der Verkaufspreisdruck gerechnet wird!

Der bei Tarifverhandlungen angestrebte Inflationsausgleich ist idR ein Bruttolohneffekt. Hiermit verbunden ist idR eine Steigerung des zu versteuernden Einkommens, bei dem auf die Gehaltssteigerung nun ein höherer Grenzsteuersatz zur Anwendung kommt. Vom Inflationsausgleich auf das Bruttogehalt bleibt netto nur noch ein Teil übrig. Das Nettorealeinkommen wird also durch die Inflation geringer und der Verfügungsspielraum für die Einkommensverwendung für Miet- und/oder Kapitaldienstzahlungen geringer. Besteht hier kein Sparpotential durch Umschichtung, dann kann der Mieter die Miete nicht mehr zahlen und/oder der Schuldner seinen Schuldendienst leisten.

Da kommt es schnell dazu, dass die Wertsteigerung in der Immobilie gefangen und blockiert ist (sie läßt sich ja nicht scheibchenweise realisieren). Abgesehen davon steht möglicherweise eine Vorfälligkeitsentschädigung einem vorzeitigen Verkauf im Wege. Ferner trifft eine Inflation generell alle, auch die Interessenten für Deine zum Verkauf gestellte Immobilie. Aber, Du brauchst schließlich nur einen Käufer, der noch zahlungsfähig ist; nur hat der eine sehr große Auswahl an zum Verkauf stehenden Immobilien ("Preisdruck").

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Also ich seh das schon ähnlich - wenn auch nicht so vereinfacht. Ich würde formulieren: "Es hilft zusätzlich, die Zinsen zu bezahlen." Wie schon von Vorschreibern erwähnt ist es zudem schierig, die Inflation komplett an die Mieter bzw. den Arbeitgeber "weiterzugeben"...

Allerdings sehe ich im Moment (und nicht nur ich), dass sich die Immobiliensituation eher "erhitzt", eine Blasenbildung ist möglich. Ich weiß nicht, wie manche Leute rechnen, oder mit welcher Verzinsung sie sich zufriedengeben, aber wenn ich 2 TEUR pro qm vermietbarer Fläche bezahle und 5 % Zinsen möchte, brauch ich 8,33 Netto-Miete pro qm - plus nicht umlegbare NK und Rückstellung für Renovierung etc. bist Du dann schnell über 10 EUR, was nicht überall durchsetzbar ist. Zusätzlich noch die Gefahr von Leerständen, Mietnomaden etc.

=> Ergo: bei Preisen über 2000 EUR sollte man sehr genau rechnen, und wie immer ist die Lage entscheidend.

Im Übrigend gilt als Sachwert auch eine Aktie (wird oft vergessen)

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Theoretisch ja. Das eine ist eine potentielle Wertsteigerung der Immobilie, das andere eine im Vergleich zur Kaufkraft entwertete Schuldenposition.

Das funktioniert aber nur, wenn

  • die Immobilie mittelfristig bis langfristig tatsächlich einen inflationsausgleichenden Wertgewinn aufweist

  • Dein Nettoeinkommen sich mit der Inflation erhöht, d.h. wirklich die Schuldenposition im Vergleich zum Einkommen geringer wird

Ansonsten kann es natürlich mit steigenden Steuern und Abgaben auch sein, daß die Schulden inflationsbereinigt immer mehr werden :-)

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Kommentar von LittleArrow
05.09.2012, 13:34

Nettoeinkommen sich mit der Inflation erhöht

Sehr wichtiger Hinweis! Denn üblicherweise werden in den Tarifverhandlungen nur Steigerungen in Höhe der Inflationsrate erzielt und zwar beim Bruttolohn. Der Inflationszuschlag wird noch besteuert und dadurch sinkt das Nettorealeinkommen.

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Durchaus! So einfach ist es nämlich nicht. Immobilienwerte steigen nicht deswegen weil das Geld weniger wert wird, es muß vielmehr Nachfrage geben und zwar sowohl bei den Kaufpreisen wie bei den Mieten. Je höher und schneller die Inflation steigt, desto knapper wird das Geld in den Taschen der Verbraucher. Man spart und das wirkt sich bei den Mieten für Neuvermietungen dämpfend aus. Die Bestandsmieten bekommt man -abgesehen von dem Exot Indexvertrag- ohnehin nicht unter Hinweis auf die Geldentwertung erhöht.

Da mit einer Inflation aus steigende Kapitalmarktzinsen verbunden sind, sinkt die Nachfrage nach Immobilien: Kredite werden teurer und bei der Vermietung fällt der Vergleich zu risikolosen Anlagen immer schlechter aus. Fehlende Nachfrage aber heißt stagnierender bzw. sogar sinkender Preis.

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Kommentar von LittleArrow
05.09.2012, 13:12

desto knapper wird das Geld in den Taschen der Verbraucher

Sofern sich dieser Satz auf die Mieter bezieht, wäre er sachgerechter, aber er trifft natürlich auch generell auf die Verbraucher zu.

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