Optieren als Privatperson bei Ferienhauskauf?

3 Antworten

Wenn Du (anstatt von der Kleinunternehmerregelung Gebrauch zu machen) zur Regelbesteuerung optierst, wirst Du in Zukunft allerdings durchaus Umsatzsteuer abführen. Und die entsprechenden Umsatzsteuervoranmeldungen monatlich oder quartalsweise abgeben müssen. Für 5 Jahre bist Du an diese Entscheidung gebunden.

Zunächst allerdings wirst Du die im Kaufpreis enthaltene Vorsteuer vom Finanzamt erstattet bekommen (nach der Voranmeldung). Du zahlst z.B. 119.000,-€ und bekommst 19.000,-€ zurück. Das meinte der Verkäufer, hört sich ja auch toll an. In die Abschreibung geht dann nur der Betrag von 100.000,-€.

Wenn Du dann für 107,-€ pro Nacht vermietest, sind 7,-€ an Umsatzsteuer ans FA abzuführen. Deine Nettoeinnahme beträgt 100,-€.

So, Dein Nachbar kauft eine identische Wohnung als Kleinunternehmer. Er zahlt 119.000,-€, bekommt nicht sofort 19.000,-€ Vorsteuer zurück, dafür gehen aber die vollen 119.000 in die Abschreibung ein über 50 Jahre. Dadurch zahlt er jedes Jahr weniger Einkommensteuer als Du.

Er kann das Haus für 7 Euro weniger anbieten als Du und hat trotzdem den gleichen Rohgewinn von 100,-€. Ausserdem spart er sich Kosten für den Steuerberater bzw. viel Zeit und Nerven für die pünktliche Abgabe der Umsatzsteuervoranmeldungen und der jährlichen Umsatzsteuererklärung.

Das ist jetzt grob vereinfacht, man sollte das wohl wirklich mal von einem Steuerberater durchkalkulieren lassen. Vom Vorsteuerabzug profitierst Du ja auch bei anderen Ausgaben, z.B. Möbelkauf.

Momentan sind die Steuersätze ja auch niedriger. Du erhältst also nur 16% Vorsteuererstattung, führst aber ab 2021 wieder 7% statt 5 % ab über Jahre.

Die FAZ spricht auch hauptsächlich von einem Liquiditätsvorteil und ansonsten davon, dass das Optieren günstig sein kann (und nicht immer auch ist?).

https://www.google.com/url?sa=t&source=web&rct=j&url=https://m.faz.net/aktuell/finanzen/meine-finanzen/steuern-sparen/steuertipp-umsatzsteuer-bei-ferienwohnung-zahlen-14246122.html&ved=2ahUKEwiRi8CZhcvqAhUS3KQKHSxCBRAQFjABegQIChAH&usg=AOvVaw1TcsKxw57CBGstuiezqkLD

Hier noch was.

https://www.google.com/url?sa=t&source=web&rct=j&url=https://www.etl.de/aktuelle-themen/ferienwohnungen-im-blickpunkt-der-vermieter&ved=2ahUKEwjWmaG1gcvqAhUJyaQKHQOJBaAQFjABegQICxAF&usg=AOvVaw08SLJVS-TOgX5SoUdh3bIk

Ich führe ja keine Umsatzsteuer ab.

Doch, wenn Du über 22.000,- Euro kommst, weil dann die Kleinunternehmerregel nicht mehr gilt.

Aber Du kannst auf Regelbesteuerung optieren. Du kannst die Umsatzsteuer aus den Baukosten erstatten lassen und dann eben auf die Vermietung die 7 % Umsatzsteuer zahlen.

Reine Rechenaufgabe. Konsultiere einen Berufskollegen von mir.

Woher ich das weiß:Studium / Ausbildung – Steuerbevollmächtigtenprüfung 1979, Steuerberaterprüfg .1986

Bei sowas fragt man den steuerberater

Der verkäufer kann viel labern.

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