Noch nicht abbezahlte Wohnung der Enkelin schenken

Also die Bankempfehlung und -begründung gehen an den Interessen Eurer Tochter vorbei. Welche anfängliche Tilgungsquote hat den Bank denn empfohlen?

Wenn ich folgende Sätze lese, dann zeigen mir diese eine sehr hohe finanzielle Gefahr für die finanzielle Zukunft Eurer Tochter:

die Darlehensraten viel niedriger sind als die dort ortsüblichen Mieten,

Das mag bei einer derzeitigen kurzen Zinsbindungsdauer auch so sein. Wenn die Anschlussfinanzierung in 15 Jahren droht, dann sind die Raten vielleicht plötzlich sehr viel höher als die Miete. Und bitte nicht vergessen: zu den Darlehnsraten kommen noch die Verwalterkosten und die Zuzahlungen für die Instandhaltungsrücklage und - wie bei der Miete - die üblichen Betriebskosten sowieso. Und zum Kaufpreis kommen noch Kaufnebenkosten und Ablösung des bestehenden Anteils an der Instandhaltungsrücklage.

je länger die Bindung desto höher der Zinssatz

Ja, das ist derzeit so, jedoch ist dieses Mehr sehr gering und damit ist eine längere Bindung nicht schlechter, sondern bietet dem Darlehnsnehmer mehr Sicherheit gegenüber dem unkalkulierbaren Zinsveränderungsrisiko. Vielleicht schaust Du Dir die beiden linken Bilder an, die ich mal erstellt habe: http://www.finanzfrage.net/bilder/tilgung/1

In diesen Kontext passt auch meine Antwort zu dieser Frage: w ww.finanzfrage.net/frage/droht-in-deutschland-eine-immobilienblase, um Euch die Zusammenhänge näher zu bringen. Ich stehe mit meiner Meinung nicht alleine, wie Du hier nachlesen kannst: w ww.fmh.de/zinsen-vergleiche/hypothekenzinsen/hypothekendarlehen-darauf-sollten-sie-achten

Würde sie irgendwann mal umziehen wollen, kann die Wohnung ja vermietet werden.

Ob die Wohnung dann rentabel vermietet werden kann, ist eine völlig andere, offene Frage!

Dazu beantworte ich Dir gerne weitere Fragen!

Ich möchte Dir zu diesem Aspekt noch diese Frage und meine Antwort empfehlen: http://www.finanzfrage.net/frage/frist-fuer-zinsbindung-bei-baufinanzierung-welche-derzeit-vorteilhaft

darf aber nicht als Eigentümerin fungieren.

Hierzu fällt mir kein vernünftiger Grund ein. Vielleicht würdest Du dies bitte näher erläutern?

Hallo LittleArrow, vielen herzlichen Dank für Ihre ausführliche Antwort. Ich bin total überrascht und ehrlich gesagt dankbar, dass Sie sich so viel Zeit nehmen, um die Fragen zu beantworten. Da sehe ich einen deutlichen Unterschied zu den Beratern meiner Hausbank. Und mir wird natürlich immer bewußter, wie wenig ich mich auskenne. Also vorgeschlagen wurde 1%Tilgung plus bis zu 10.000€ Sondertilgung jährlich. Es wurde ungefähr so gerechnet: Kosten der Wohnung: 87T +10T Kaufnebenkosten-30T Eigenkapital = aufgerundet 70T zu 4% (1%Tilgung) macht 233€ monatliche Belastung +200 Hausgeld. Das würde monatliche Belastung von 433€ ausmachen. Die ortsübliche Miete für eine ähnliche Wohnung würde 450€ kalt betragen. Ich habe angenommen, dass meine Tochter in 15 J. finanziell besser da steht, als jetzt kurz nach der Ausbildung. Wenn sie in ein paar Jahren dort mit ihrem Partner leben würde, würde die Belastung noch durch 2 geteilt, so dass es für mich nach sehr wenig anhört. Würde sie ausziehen wollen, hoffen wir, die Wohnung eben zu 450 kalt zu vermieten, wenn die Preise natürlich noch anhalten. Das weiß man natürlich nie. Liegt bei mir irgendwo ein Gedankenfehler? Oder gehe ich zu naiv und zu leichtsinnig an die ganze Sache ran? Zu meiner Situation: bin getrennt lebend, mein Mann ist gegen den Kauf durch meine Tochter, aus den Gründen, die Sie auch aufgeführt haben: Bindung an den Ort und Wohnung usw. Er möchte gern, dass sie studieren geht. Sie möchte aber noch nicht studieren, ob sie das in 2 J. will, ist auch noch nicht klar. So wie ich sie kenne eher nicht. Würde sie es wollen, würde ich die Vermietung und Verwaltung der Wohnung übernehmen, so dass sie sofort ausziehen kann. Sie hat sich in die Wohnung verliebt und würde dort gern einziehen. Würde sie selbst die Wohnung kaufen, würde mein Mann die Beziehung zu ihr abbrechen. Deswegen der Gedanke, dass die Wohnung erst auf den Opa läuft, was nicht ganz gelogen ist, da er ihr Startkapital gibt, und sie dort zur Miete wohnt (und die Darlehensrate als Miete zahlet und später die Wohnung geschenkt bekommt und weiterhin abzahlt. Ist alles ein bisschen kompliziert und verwirrend, aber so ist es manchmal im richtigen Leben. Irgendwie habe ich das Gefühl, dass ich die ganze Sache unterschätze. Übrigens hat uns auch niemand was von der Erstattung der eingebrachten Rücklagen gesagt. Geht man automatisch davon aus, dass es jedem klar ist? Das würde auch bei der Berechnung der Finanzierung leider nicht beachtet. Noch mal vielen Dank für Ihre Hilfsbereitschaft und die ausführlichen Antworten und die Links. LG Sandra

Ach, das ist die Geschichte mit dem erpresserischen Noch-Ehemann und Vater. Den sollte man getrost ziehen lassen, damit seine Persönlichkeit noch etwas nachwachsen kann. Er hat ja seine Schuldigkeit getan.

Natürlich kann man mit 1 % anfänglicher Tilgung plus Sondertilgung arbeiten. Aber wo soll soviel Sondertilgung herkommen? Und zweitens muss man die Möglichkeit zu dieser Sondertilgung auch wirklich im Kreditvertrag vereinbaren. Üblich ist das nicht. Und mehr als 10 % Sondertilgung/Jahr ist unüblich; aber € 7.000 wäre ja schon ganz gut, so dass nach 10 Jahren die Wohnung abbezahlt ist.

Hallo LittleArrow, die Sondertilgung würden wohl mein Vater und ich bringen müssen, falls wir soviel einsparen können. Auf meine Frage wurden einige Vorschläge geäußert. Was halten Sie von dem Vorschlag, meinen Vater als Eigentümer und meinen Vater zusammen mit meiner Tochter als Darlehensnehmer eintragen zu lassen, damit man später keine Änderung der Darlehensverträge vornehmen muss und die heutigen Konditionen behalten kann? Was ich nicht ganz verstehe ist, wenn die Beiden als Darlehensnehmer im Vertrag drinn steht, müss jeder die Hälfte einbringen oder ist es dann egal, wer die Darlehensrate zahlt? Müssen wir sonst irgendwas bei der Finanzierung bwz. Abschluss der Verträge beachten? Danke im Voraus. LG Sandra

Hallo Sandra2003:

Ich will nochmal zurückgehen zum Grund für Eure komplexe Fragestellung, wenn ich sie richtig verstanden habe. Alles soll doch nur deshalb über Deinen Vater laufen, damit ein gewisser Familienfrieden zwischen Deinem Noch-Ehemann und Deiner Tochter gewahrt bleibt. Richtig?

Wenn Deine Tochter nun schon volljährig ist und keinen Unterhalt von Deinem Noch-Ehemann erhält, dann kann sie doch eigentlich Verträge unterzeichnen wie sie will oder? Wird denn bei Euch der Kauf einer ETW ans Scharze Gemeindebrett gepinnt? Deine Tochter und Du haben sicherlich noch andere Themen, über die nicht mit dem Noch-Ehemann gesprochen wird.

Hallo LittleArrow, ja, Sie haben Recht, es geht nur um die Beziehung zw. Vater und Tochter. Sie hat ihn trotz allem immer noch lieb, denn er ist und bleibt ihr Vater, und so soll es auch bleiben. Weder ich noch sie möchten ihn anlügen. Und er ist mit aller Gewalt gegen den Kauf. Das blöde an der ganzen Geschichte ist, dass er Einsicht auf das Konto meiner Tochter hat und sofort merken würde, wenn sie Darlehensraten zahlen sollte.

Wir haben uns natürlich alles ganz anders vorgestellt, wir hatten gehofft, dass er uns bei der Erstellung der Finanzierung hilft, da er sich gut auskennt und ich mich gar nicht, da ich es nie gebraucht habe. So kamen wir auf den Gedanken mit meinem Vater. Denn dann wäre es nicht gelogen, sondern mehr oder weniger "zurecht gebogen". Ich weiß, dass es nicht ganz richtig ist, nur weiß ich auch nicht mehr, wie wir die Wohnung sonst kaufen sollen. So, jetzt haben wir aus der Finanzfrage eine Lebensberatungsstunde gemacht :-) Trotzdem danke fürs Lesen und für die Hilfsbereitschaft. Einen schönen Abend noch. lg Sandra

Und er ist mit aller Gewalt gegen den Kauf.

Was bringt er denn für Gründe? Vielleicht hat er sogar noch Recht? Das müßte für Euch ja besonders schlimm sein. Er soll mir mal seine Gründe schreiben;-) Der Problemkontext ist wirklich eher Lebensberatung als eine Finanzfrage.

Denn dann wäre es nicht gelogen, sondern mehr oder weniger "zurecht gebogen".

Da ist mein vorgeschlagener Weg des Schweigens ähnlich unverwerflich, wenn man es mit gleichem Maßstab misst.

er Einsicht auf das Konto meiner Tochter hat

Aber nicht mehr lange! Das geht so bei volljährigen Kindern nicht.

Also, gutes Gelingen und redet miteinander!

Er befürchtet, dass sie durch die Wohnung an den Wohnort gebunden wäre und nicht den Weg einschlagen würde, den er für sie ausgesucht hat.

Leider doch, denn er arbeitet bei der Bank, bei der ihr Konto geführt wird :-(

Reden geht leider sehr schlecht. Desewegen habe ich die Frage hier gestellt, da er sie nicht beantworten wollte.

Danke Ihnen.

LG Sandra

Leider doch, denn er arbeitet bei der Bank, bei der ihr Konto geführt wird :-(

Das Detail könnte durch Wechsel zu einer Direktbank schnell gelöst werden.

Reden geht leider sehr schlecht.

Das sollst nicht Du, sondern muss schon Deine Tochter tun. Sie muss mit der Fremdbestimmung klar kommen (wollen) oder ihre Interessen artikulieren. Er muss aus der Defensive gelockt werden (z. B. mit dem Bankkontowechsel) und Fragen nach dem Warum beantworten. Vielleicht gibt es einen interessenausgleichenden Vermittler? Aber dieser Hinweis ist natürlich wieder weit ab vom Sinn dieses Forums:-((

Richtig ist, dass die Bank das nicht machen muss. Es spricht aber nichts dagegen, dass die Immobilie mitsamt der Grundschuld verschenkt wird. Natürlich kann das im schlimmsten Fall dazu führen, dass die Bank die Immobilie verwerten kann. Deine Tochter kann aber auch selbst die Immobilie erwerben. Darlehensnehmer könnte dann Deine Tochter und Dein Vater sein, der die Raten faktisch auch bezahlt. Wenn dann Dein Vater die Raten nicht mehr aufbringen kann und Deine Tochter auch nicht passiert natürlich das gleiche wie oben. Beide könnten das Haus auch gemeinsam erwerben und Deine Tochter im Testament als Erbin seiner Hälfte einsetzen. Berücksichtige bitte auch, dass evtl Schenkungssteuer anfällt. Wie Du siehst, gibt es verschiedene Möglichkeiten. Bei einem Darlehen von 70.000 € (die ganze Immobilie ist vermutlich viel mehr wert) kommt es auf das Beratungshonorar eines versierten Rechtsberaters (Anwalt, Steuerberater) nicht mehr an. Das wäre an der falschen Stelle gespart.

Hallo heinerbumm, vielen Dank für deine Antwort. Ich habe oben ein bisschen mehr zum Sachverhalt erzählt. Die Wohnung ist natürlich mehr wert, das Eigenkapital wird von meinem Vater eingebracht. Meiner Tochter würde in der Wohnung wohnen und die Raten abbezahlen (zuerst als Miete an meinen Vater), darf aber als Eigentümerin niergends erscheinen. Ich glaube auch, dass wir einen Rechtberater brauchen würden, um die ganze Geschichte rechtskonform und mit geringsten Zusatzkosten abwickeln zu können. Trotzdem bin ich jedem für die Antwort und die Ratschläge sehr dankbar, und würde mich über weitere Kommentare sehr freuen. Man kennt sich eben als Laie einfach zu wenig aus. Danke schön. LG Sanra

Guten Morgen Sandra2003: In der Tat sehe ich, dass die Bank bei einer 18jährigen Berufsanfängerin Bonitätsprobleme sehen wird. Offengestanden leuchtet mit der gesamten Sinn der Aktion nicht unbedingt ein. Der Freibetrag bei der Schenkungsteuer beträgt hier 200.000,--€(von Opa an Enkel). Wieso schenkt man nicht Bargeld -der Freibetrag ist da ja wohl hoch genug- und läßt die Enkelin selber die Wohnung kaufen. Dann hätte man die Mühen und die eventuellen Überraschungen nicht.

das stimmt allerdings auch, das heißt, man müsste sich bis zu der Schenkung irgendwie absichern. Dass mein Vater die Schenkung vollziehen wird, bin ich mir ganz sicher, es sei denn, es passiert ihm irgendwas davor.

Wie wäre es, wenn mein Vater für den Fall ein Testament aufsetzen und die Wohnung meiner Tochter vererben bzw. vermachen würde? Nach dem Vollzug der Schenkung könnte er sein Testament ja wieder abändern. lg Sandra

Santra/LittleArrow: Um die Eigentumsumschreibung im Wohnungsgrundbuch sicher zu stellen, empfehle ich, in den unmittelbaren Rang nach der Grundschuld eine Auflassungsvormerkung zugunsten der Enkelin eintragen zu lassen und zwar auf der Grundlage eines notariellen Schenkungsvertrages (nicht Schenkungsversprechens!) mit Auflassung. Die Eigentumsumschreibung könnte später vollzogen werden. Eine testamentarische Verfügung zugunsten der Enkelin könnte, ohne dass die Enkelin hiervon erfährt, widerrufen oder durch eine andere letztwillige Verfügung ersetzt werden.

Es bedarf allerdings eines "sicheren" Systems, dass V. von den Aktivitäten nichts vorzeitig erfährt.

Halle Franzl0503 Vielen dank für die guten Ratschläge. lg Sandra

---> :-))