MwSt von Kosten Grundstückskauf wirklich "absetzbar" ?
Hab letztes Jahr Weide, Wald und "Parkplätze" gekauft, bei denen ich gewerbliche Verpachtung (also inkl USt) anstrebe. Also hab ich mir die 19% der rund 7000 Euro Anschaffungskosten gleich über die Vorsteuererklärung wiedergeholt.
Hab nun aber mal lieb mein Finanzamt vorgewarnt, dass ich die Nettobeträge von Notar, Courtage (waren Versteigerungen) (und Grunderwerbsteuer) gerne als Ausgaben gegenrechnen will.
Aha das geht nicht weil Anschaffungskosten zum Preis des Grunderwerbs zählen. Also hab ich geseufzt, dass ich dann in wohl mit der Umsatzsteuererklärung die 19% zurückgeben muss. Aber laut netter Frau vom Finanzamt war das okay wenn ich später tatsächlich inkl. 19% verpachte.
Jetzt müsste ich meine eigene Steuerverwaltung umprogrammieren. Gibt es wirklich Posten deren Netto-Betrag nicht zur "gewerblichen Tätigkeit" zählen, der USt-Anteil hingegen doch ???
Sie versuchte es mir so zu erklären, dass man Grundstücke halt nicht abschreiben kann. Also wenn ich ein Haus gekauft hätte, dann hätte ich das in meiner Buchhaltung über bla 10 Jahre abschreiben dürfen und ebenso die Erstehungskosten und deswegen auch die 19% mir wieder holen.
Grundstücke kann man zwar nicht abschreiben, aber die 19% darf man eben darum trotzdem "rausrechnen".
Ist das korrekt ?
Gibt es nach dieser Denkweise vielleicht doch einen Trick, die 81% der "Gewinnerzielungsabsicht" zuzuorden und doch als "Ausgaben" gegenzurechnen ?
Ideen immer zu mir :-)
Ausreden woanders hin :-(
4 Antworten
Welche 81%?
Und kann es sein, dass du hier munter die unterschiedlichen Steuerarten durcheinanderwürfelst?
Natürlich sind die Anhschaffungsnebenkosten lediglich im Wege der Abschreibung abzugsfähig (die übrigens 50 Jahre und nicht 10 sein dürften). Aber was hat das nun mit der Umsatzsteuer zu tun?
Bei deinem Wissensstand solltest du dringend einen Berater aufsuchen, der das für dich tut, was du selber nicht kannst. Das ist nicht böse gemeint: Der Steuerberater kann wahrscheinlich keine Parkplätze so gut vermieten wie du.
Deine Vorsteuer dürftest du behalten können, denn Parkplätze können nicht umsatzsteuerfrei vermietet werden.
Zur Eingangsfrage:
Du solltest den Dreisatz wiederholen. Die Umsatzsteuer beträgt 19 von 100, nicht 19 aus Hundert.
Es gibt Parkplätze, die über die betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer abgeschrieben werden können. Das setzt aber eine entsprechende Befestigung mit Schotter, Kies, Schlacke oder Packlage voraus.
Die Abschreibung läuft dann zwischen 9 und 19 Jahren, sofern nicht eine tatsächlich kürzere Nutzungsdauer gegeben ist.
Der sog. Grund und Boden, auf dem diese "Parkplatzschichten" errichtet sind, unterliegt dagegen keiner Nutzungsdauer und mithin keiner regulären Abschreibung, da nach allgemeiner Auffassung ein Boden nicht "verbraucht" werden kann (Ausnahme: Wertminderung z.B. aufgrund von Verseuchung).
Bemessungsgrundlage der Abschreibung bilden die Herstellungs-/Anschaffungskosten, die Anschaffungsnebenkosten, nachträgliche Herstellungs-/Anschaffungskosten und anschaffungsnahe Herstellungskosten.
Die Umsatzsteuer gehört nicht zu diesen Kosten, wenn diese als Vorsteuer abziehbar ist.
Die Vermietung von Parkplätzen unterliegt grds. dem Regelsteuersatz von 19%.
Angesichts der schieren Masse an Klarstellungen und Hinweise, die hier von einem Steuerberater zu machen sind, kann ich EnnoWarMal nur folgen.
Lieber Verlierer,
alles, was dir die Finanzbeamtin gesagt hat, ist aus deren Sicht korrekt. Das bedeutet aber nicht, dass das bisherige Vorgehen zu einer für dich steueroptimalen Lösung führt. Dafür sind die Leute vom Finanzamt auch nicht da.
Also an sich alles klar. Zu denken gibt mir dein
"Gibt es wirklich Posten deren Netto-Betrag nicht zur "gewerblichen Tätigkeit" zählen, der USt-Anteil hingegen doch ???"
Der Rest der Anschaffungskosten zählt natürlich auch zur gewerblichen Tätigkeit. Du kannst nur den Bodenanteil nicht abschreiben. Warum "Absetzung für Abnutzung" wenn sich etwas - wie z. B. Boden - nicht abnützt.
Das ist bei jeder bebauten Immobilie nicht anders - der Bodenanteil wird von der Abschreibungsbemessungsgrundlage herausgerechnet - und wenn du (aus Sicht des Finanzamtes) nur Boden kaufst, kannst du auch nichts abschreiben.
Eventuelle Wertminderungen kannst du aber bei Verkauf ergebnismindernd geltend machen. Eventuelle Wertsteigerungen (langfristig sind die bei Grundstücken wegen der Inflation sicher) sind bei einem Verkauf (auch durch deine Urenkel) dank der von dir vielleicht mutwillig herbeigeführten Gewerblichkeit steuerverstrickt, erhöhen also den steuerpflichtigen Überschuß oder Gewinn. Das gilt natürlich auch für Weide und Wald, wenn du die gewerblich verpachtest. Die Parkplätze könnten allerdings je nachdem immer gewerblich sein.
Du hast sehr gute Chancen, durch die Ersparnis von Tausend € Steuerberatungskosten langfristig zigtausend zu viel an Steuern zu zahlen und bräuchtest schon jetzt - vermutlich, bin keiner - einen Steuerberater, der gut in Abgabenordnung ist, um das, was du bisher verbrochen hast, wieder halbwegs gerade zu rücken. Der erklärt dir dann auch den Unterschied zwischen Einkommens-, Umsatz- und Gewerbesteuer.
Ein Parkplatz ist ein Grundstück. Beim Kauf ist Grunderwerbsteuer fällig. Diese, die Notarkosten und die Gebühren des Grundbuchamtes gehören zu den Anschaffungskosten und können nicht abgeschrieben werden.
Dass ein wenig Befestigung auf einem Parkplatz, separat und mit Mehrwertsteuer verkauft werden kann, ist unwahrscheinlich.
Abschreiben kannst Du nur die Einrichtungen zur Zugangsbeschränkung und zur Vereinnahmung der Parkgebühren. Die kaufst Du mit Mehrwertsteuer, welche Du mit der Mehrwertsteuer auf Deine Parkplatzgebühren verrechnen kannst.
Der Einkommensteuer unterliegt der Überschuss Deiner Parkplatzgebühren über die laufenden Ausgaben.