Muss man als Vermieter einer Gewerbefläche Mehrwertsteuer auf die Miete erheben?

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1 Antwort

Derartige Mieterlöse sind generell umsatzsteuerfrei.

Allerdings gibt es davon Ausnahmen: Nämlich wenn der Unternehmer diese Vermietungsleistung an einen anderen Unternehmer ausführt. Dieser andere Unternehmer (also der Mieter) muss aber seinerseits Umsätze ausführen, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen.

Es sei denn, das Gebäude ist vor dem 1. Januar 1986 fertiggestellt worden und mit der Errichtung des Gebäudes wurde vor dem 1. Juni 1984 begonnen.

Da also nun deine Frau nicht vorsteuerabzugsberechtigt ist, ist zunächst das Fertigstellungsdatum zu prüfen und die Bauzeit. Liegt Fertigstellungsdatum vor dem 1. Januar 1986 und wurde mit der Errichtung vor dem 1. Juni 1984 begonnen, KANN der Vermieter Umsatzsteuer berechnen. Ist das Gebäude jünger - dann nicht.

Da der Vermieter selbst vorsteuerabzugsberechtigt ist, wird er das auch prüfen und Umsatzsteuer berechnen, wenn es möglich ist. Warum sollte er auch freiwillig auf den Vorsteuerabzug verzichten?

Warum macht man überhaupt freiwillig die Kleinunternehmerregelung? Die Frau braucht doch bloß zu optieren und dann kann sie die Vorsteuer abziehen...

kart672 13.01.2012, 14:14

Hmm, ok das sind wieder ganz neue Infos. Kannst du die mit einer Quelle belegen? Ich habe nämlich auch mit dem Steuerberater der Friseurin telefoniert, und der meinte, wenn die Friseurin Steuer auf ihre eigene Miete zahlt, ist sie auch berechtigt, von meiner Frau Steuer auf ihre Miete zu erheben. PUNKT. So einfach sei das.

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EnnoBecker 13.01.2012, 14:43
@kart672

§ 4 Nr. 12 Bu a) § 9 (1) § 9 (2) § 27 (2) Nr. 2

Alles UStG.

Ich glaube nicht, dass du mit einem Steuerberater telefoniert hast. Sowas ist elementares Basiswissen (okay, bis auf die Kalenderdaten, die merkt sich kein Schwein, da habe ich auch nachgeguckt). Es erscheint nur schwer vorstellbar, dass ein Steuerberater an dieser Stelle Fehler macht.

Man muss nicht mal Steuerberater sein, um hier die Unlogik zu sehen:

wenn die Friseurin Steuer auf ihre eigene Miete zahlt, ist sie auch berechtigt, von meiner Frau Steuer auf ihre Miete zu erheben.

Die Prüfung des Erstvermieters endet doch schon beim § 9 (2). Da die Friseuse vorsteuerabzugsberechtigt ist, kann der Erstvermieter Umsatzsteuer berechnen.

In der nächsten Stufe wird ebenso geprüft: Da die Frau NICHT vorsteuerabzugsberechtigt ist, kann der Zwischenvermieter KEINE Umsatzsteuer berechnen. Es sei denn, § 27 (2) Nr. 2 greift.

Das ist einfach.

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kart672 13.01.2012, 18:57
@EnnoBecker

Also das Gebäude wurde soweit ich weiß erst in den 2000er Jahren gebaut. Also kann die Vermieterin keine Umsatzsteuer berechnen. Danke für die sachlich kompetente Auskunft!

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EnnoBecker 13.01.2012, 19:01
@kart672

§ 4 Nr. 12 Bu a) § 9 (1) § 9 (2) § 27 (2) Nr. 2

Das sollte eigentlich so aussehen:

§ 4 Nr. 12 Bu a)
§ 9 (1)
§ 9 (2)
§ 27 (2) Nr. 2

Richtig, die Option scheitert an § 9 (2). Leider kann der Zwischenmieter aus der Anmietung die Vorsteuer nicht mehr abziehen. Das wird die Friseuse "freuen", fürchte ich.

Damit wird wirtschaftlich betrachtet die Miete höher, denn die nun nicht mehr abzugsfähige Vorsteuer wird jetzt Bestandteil der Miete.

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