Mietvertrag über den Tod des Vermieters hinaus?
Meine Eltern wohnen schon seit fast 20 Jahren in der selben Wohnung zur Miete. Der Vermieter ist inzwischen ein guter Freund von ihnen. Allerdings wird der Vermieter langsam alt und die Gesundheit macht ihm auch zunehmend Probleme. Der Vermieter hat meinen Eltern jetzt gesagt, dass seine Kinder die Wohnung erben werden, aber dass die beiden weiterhin zur Miete darin wohnen dürfen. Jetzt ist die Frage wie man das vertraglich regeln kann? Reicht es wenn man es ins Testament schreibt, oder muss da in den Mietvertrag, oder muss ein Vertrag mit den Kindern angeschlossen werden? Der Mietvertrag an sich ist unbefristet.
3 Antworten
Ich habe gehört, mein Rat ist gefragt und sogleich das wunderbare BGB gezückt. Und -eiverbibsch- der Tod des Vermieters erfährt dort -anders als der Tod des Mieters- garkeine ausdrückliche Regelung, was sich aus der Natur der Gesamtrechtsübertragung beim Erbe ergibt. Indirekt kann man aber aus der für Verkaufsfälle geltenden Vorschrift des § 566 BGB rückschließen, was Sache ist: Wenn schon der Verkauf der Mietsache zu keiner Änderung des Inhalts der Vertragsbeziehung führt, um wieviel weniger dann das Erbe.
http://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__566.html
Fazit: Es bedarf bei Euch AN SICH keinerlei Änderung des Mietvertrags. Nur in einer Hinsicht könnte man doch an eine Ergänzung denken. Um die Geltendmachung von Eigenbedarf durch die Erben auszuschließen könnte man diesen Kündigungsgrund abbedingen und das als schriftlichen Zusatz zum Mietvertrag.
Gesamtrechtsnachfolge (§ 1922 BGB) meint eben auch Nachfolge des Eigentümers und Vermieters.
G imager761
Grds. wird der Mietvertrag mit den Erben des Vermieters n. § 1922 BGB oder bei Verkauf n. § 571 BGB von dem Erwerber fortgesetzt, kann aber - unbeschadet jeglicher Vereinbarung - wg. Eigenbedarfs gekündigt oder durch Nachlassinsolvenz oder Insolvenz der Erben im Wege der Zwangsversteigerung erlöschen.
G imager761
Im Falle des Ablebens des Vermieters würde der Vertrag auf die Erben übergehen. Deine Eltern haben damit den ganz normalen Mietschutz.
Wenn der Vermieter mitspielt - und wenn er z. B. senil aber noch geschäftsfähig ist, könnte das der Fall sein - könnte man vertraglich alles mögliche vereinbaren. Also z. B. auch die Kündigung seitens des Vermieters auf Lebzeit des Mieters ausschließen.
Es ist aber eine zweischneidige Angelegenheit! Die Erben bekommen ein - je nachdem - wertloses Haus und wenn alles ordentlich gemacht und vielleicht noch eine Klausel, welche die Mieterhöhungen einschränkt vereinbart wurde, ist es für sie richtig wertlos. Sie können es ja nicht mal verkaufen oder abreissen. Was macht man mit einem wertlosen Haus. Sicher nicht instand halten. Man verkauft es irgendwann doch, aber kaufen wird es nur wer, der auf "Entmietung" spezialisiert ist. Also Überbelegung, Feste, Geräusche, Gerüche und einiges mehr aus den umliegenden Wohnungen, um deine Eltern mürbe zu machen. Unfair? Die Vereinbarung, die deine Eltern mit dem Erblasser getroffen haben, wird als Aufforderung dazu gesehen.
Man kann also überlegen, ob sich deine Eltern schützen lassen. Ob das Sinn macht hängt von den Umständen ab. Sinnvoller wäre es zu überlegen, ob die Erben überhaupt ein Interesse haben, sie zu kündigen. Wenn, würde es ja nur im Wege des Eigenbedarfs gehen (oder ist es ein Zweifamilienhaus?). Die Kündigungsfrist wäre (schau in den Vertrag) vermutlich ein Jahr. Wenn sie ein gutes Verhältnis zum Vermieter haben, erzählt er ihnen bestimmt auch, in welchen Verhältnissen die Kinder leben und ob sie das Haus verkaufen oder die Wohnung selbst brauchen werden. Vor allem kann er sie bekannt machen.
Die Sache ist zu Ende gedacht nicht ganz einfach. Manche, die dachten, sie wären besonders schlau wurde das Leben zur Hölle gemacht.
