Mietshaus: Schenkung mit Nießbrauch: Wer ist rechtlich der Vermieter?

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1. Vermieter ist derjenige, der kraft des Mietvertrages verpflichtet ist, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache zu gewähren und sie ihm zum vertragsgemäßen Gebrauch zu überlassen sowie die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen (§ 535 Abs. 1 BGB).

Steht einem anderen als dem Eigentümer dieses Recht bzw. diese Pflicht zu, z.B. kraft Nießbrauches (§§ 1030 Abs. 1, 1041 BGB), so ist logischerweise dieser andere - hier: die Eltern der Grundstückseigentümerin - Vermieter.

2. Bei Übergang der mit dem Nießbrauch verbundenen Rechte tritt der Erwerber des Nießbrauchsrechts (hier: die Eigentümerin = Tochter) in die Rechtsstellung des vorherigen Nießbrauchers (= der Eltern) ein. Das gilt insbesondere auch hinsichtlich der Mietverhältnisse (§ 1056 Abs. 1 BGB).

3. Der Nießbrauch erlischt mit dem Tod des Nießbrauchers (§ 1061 Satz 1 BGB). Die Folge daraus ist, dass der Eigentümer fortan seine Eigentümerrechte und -pflichten ohne Einschränkung durch einen Nießbrauch ausüben kann (§ 903 Satz 1 BGB). Da aber - s.o. - bestehende Mietverhältnisse davon unberührt bleiben, tritt der Eigentümer mit dem Tod des Nießbrauchers in die Vermieterstellung ein (§ 1056 Abs. 1 BGB).

4. Grundsätzlich wäre ein solcher Vertragsschluss natürlich möglich - Unterschriften sind ja schnell geleistet. Die Frage sollte eigentlich sein, was die Folge eines solchen Vertragsschlusses wäre.

Der Eigentümer wäre ja - wegen des bestehenden Nießbrauches - nicht berechtigt, im eigenen Namen über die Immobilie zu verfügen; vielmehr darf das nur der Besitzer, d.h. der Nießbraucher (§§ 854 Abs. 1, 1036 Abs. 1 BGB). Sofern der Eigentümer sich also nicht auf "Geschäftsführung ohne Auftrag" (siehe §§ 670 ff. BGB) gegenüber dem Nießbraucher berufen kann, ist der von ihm abgeschlossene Mietvertrag zwar wirksam, aber unerfüllbar, da der Nießbraucher jederzeit die Verwendung der Immobilie ausschließlich für von ihm (dem Nießbraucher) selbst abgeschlossene Mietverhältnisse durchsetzen kann. Der Eigentümer könnte sich deshalb u. U. wegen der Unerfüllbarkeit seines Mietvertrages schadenersatzpflichtig machen (§§ 280, 283 Abs. 1 i. V. m. § 275 Abs. 1 BGB).

Berliner Testament und Schenkung, bzw. Nießbrauch?

Guten Tag leibe Ratgeber/In. Ich möchte gerne die Meinungen sammeln bezüglich das Berlinerer Testament und Schenkungen. Meine Eltern haben sich für ein Berliner Testament entschieden und mich nach dem Ableben des Längstlebenden als Alleinerbe genannt (mehr steht nicht im Testament, keine Klausel usw.). Inzwischen ist mein Vater schon lange verstorben und meine Mutter hat mit fast 91 Jahren ein Brutto-Nießbrauch für den Dritten (Enkel)d.h. lebenslang mit Vorkaufsrecht sowie dem Ausschlus von allen Reparaturen und Indstandhaltungen, Übertrag auf den Dritten von der Imobillie beim Grundbuchamt eintragen lassen, obwohl ich davon gar nichts wusste.Der Enkel hat meine Mutter nie gepflegt oder ähnliches. Es handelt sich um ein Zweifamilienhaus und der Dritte bekam sogar mehr Wohnfläche als ich. Da meine Mutter bereits zur diesem Zeitpunkt sehr krank war, kam der Notar zur ihr nach Hause (nicht sein Bezirk) um diesen Vorgang zu bearbeiten. Ein Paar Wochen später starb meine Mutter. Der Nießbraucher hat 1 Tag vor dem Ableben meiner Mutter die Schlösser ausgetauscht, sodass ich gar nicht mehr in die Wohnung kommen konnte, hat alle Gegenstände und Möbel bereits verkauft, obwohl der Erbschein mir noch nicht vorlag. Inzwischen habe ich erfahren, dass mein Erbe fast gar kein Wert hat, da ich das Haus mit diesem Nießbrauch kaum verkaufen kann, außerdem zahle ich alle Reparaturen, Gartenarbeiten usw, aus meiner Tasche, obwohl ein Teil der Imobillie vermietet ist, die ist nicht Kostendeckend und wenn es so weiter geht, dann bin ich wirtschaflich total ruiniert. Die Klage habe ich bereits gegen die Entscheidung eingereicht, aber habe trotzdem ein sehr ungutes Gefühl, bitte um Unterstützung, da ich alles wie Anwälte, Gericht usw. in Vorkasse treten sollte. Habe ich irgendwelche Möglichkeit auf Herausgabe eines Geschenks oder ähnliches? Danke

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