Mieter zahlt nicht mehr - wann ist der richtige Zeitpunkt, den Anwalt einzuschalten?

1 Antwort

zu 1) Wenn der Mieter innerhalb von zwei Monaten nach Zugang der Räumungsklage (vollständig) zahlt, wird die fristlose Kündigung* rückwirkend unwirksam (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB).

*Nicht jedoch ggf. die ordentlich Kündigung wegen einer erheblichen Pflichtverletzung gem. § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB, siehe dazu auch BGH, Urteil vom 16.02.2005 - VIII ZR 6/04 (Fundstelle bmgev.de).

zu 2) Anwaltskosten kannst du als Schadensersatz (ggf. Verzugsschaden) geltend machen. Erfolgsaussichten kann ich jedoch hinsichtlich des Kündigungsschreibens nicht beurteilen, dazu möge bitte dein Anwalt eine qualifizierte Einschätzung abgeben.

Ich persönlich würde vermutlich im ersten Ansatz auf den Anwalt verzichten und das Kostenrisiko vermeiden. Aber in deinem Fall ist der Gang zum Anwalt vermutlich der richtige Weg.

Zu verweisen wären noch auf § 254 BGB - Schadensminderungspflicht des Gläubigers. Einige Tage Karenzzeit würde ich da zur Sicherheit immer einkalkulieren.

Woher ich das weiß:Hobby – Hobbyjurist - Grundwissen, garniert mit Recherche

Vielen Dank für deine hilfreiche Antwort!
Der richtige Zeitpunkt sollte also eine gewisse Zeit nach dem Ausbleiben der zweiten Miete sein, vielleicht also etwa Mitte des Monats?

Eines interessiert mich noch:
Der Mieter gerät ja automatisch in Verzug. Angenommen ich habe dann also fristlos und gleichzeitig ordentlich gekündigt und der Mieter zahlt verspätet doch noch. Dann gilt ja die ordentliche Kündigung.

Meine Frage: Muss ich nachweisen können, dass ich zuvor gemahnt habe? (einmal/zweimal?)
Denn da der Mieter nie reagiert und nie anzutreffen ist, kann ich niemals nachweisen, dass er ein Schreiben von mir erhalten hat.
In diesem Fall sieht es nämlich so aus, dass seine Lebenspartnerin - die nicht bei ihm wohnt und auch nicht Mieterin ist - die Verwaltungssachen für ihn macht und sie wahrscheinlich diejenige ist, die das Geld für sich einbehält. Wir vermuten, dass sie auch seine Post leert und folglich auch jedes Schreiben abfängt. Wobei der Mieter Bescheid weiß, denn seine Whatsapp Nachrichten wird er schon selbst lesen.
Mit anderen Worten: Muss ich ihm eine/zwei Mahnungen per Gerichtsvollzieher schicken, oder sind Mahnungen auch bei der ordentlichen Kündigung eigentlich unnötig, sobald der Mieter mit zwei Mieten im Verzug ist?

Vielen Dank!

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@chico85

Eine Mahnung ist für eine schadensersatzbegründenden Zahlungsverzug nicht notwendig, wenn das Zahlungsdatum vorher klar bestimmt wurde (§ 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB).

Auch eine mietrechtliche Abmahnung ist bei einem Zahlungsverzug im Sinne des § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB nicht notwendig (§ 543 Abs. 3 Nr. 3 BGB).

Wenn du auf Nummer sicher gehen willst, kannst du ihn trotzdem vorher Mahnen. Einfach in Anwesenheit eines neutralen Zeugens das Schreiben in den Briefkasten des Mieters werfen. Mit GV und PZU würde ich frühstens bei der Kündigung selbst anfangen.

Hinweis: Ich bin kein Anwalt, das ist keine Rechtsberatung (IANAL, TINLA). Insbesondere für die Wirksamkeit der Kündigungen solltest du unbedingt vorher einen Anwalt konsultieren.

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@Answer123

Danke dir sehr. Und ja, wir werden einen Anwalt kontaktieren. Es ist trotzdem gut, schon eine Idee zu haben. :-)

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@chico85

Absolut. Im Rahmen meiner Möglichkeiten helfe ich gerne, aber einen Anwalt ersetzen kann und will ich nicht :)

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