Frage von SamuelRosenberg, 55

Mein Bruder möchte eine Bestandsimmobilie an mich überschreiben bzw. mich zu 50% ins Grundbuch eintragen lassen. Welcher Steuervorteil / Freibetrag?

Hallo an das Expertenteam :)

Mein Bruder hat vor kurzen eine vermietete Immobilie über 1.6 Mio erworben. derzeit ist er im Grundbuch als alleiniger Eigentümer eingetragen.

A. Der Tatsächliche Eigenkapital von meinem Bruder beträgt 800.000€

B. Privater Darlehen von MIR an meinem Bruder beträgt 400.000€ (nicht im Grundbuch eingetragen)

C. Privater Darlehen von meinen Eltern an meinem Bruder beträgt 400.000€ (nicht im Grundbuch eingetragen)

ZIEL: Wir möchten gerne die Immobilie zu 50% im Grundbuch auf mich überschreiben / übertragen.

  • Bruder 50%
  • Ich 50%

FRAGEN:

Meine Eltern wären bereit von Ihren Freibetrag von 400.000€ das bereits als Privater Darlehen an meinen Bruder überging auf mich zu übertragen (vererben in Lebzeit) somit wären sozusagen keine Steuern fällig!?

Meine bereits erbrachten 400.000€ (Privater Darlehen an meinem Bruder) würden wir mit Eintragung ins Grundbuch zu je 50% an meinem Bruder und mich auflösen wäre dies ohne weitere Kosten möglich?

Somit hätte mein Bruder und Ich einen EK von jeweils 800.000€ erbracht und wir müssten keine Schenkungssteuer, Erbschaftssteuer etc. zahlen!?

Die Privaten Darlehns meiner Eltern und mir wären mit der Ergänzung im Grundbuch aufgelöst!

Herzliche Grüße Samuel Goldstein

PS: Über Fachliche Auskünfte von Anwälten die uns bei der Abwicklung begleiten würden wären wir sehr dankbar.

Antwort
von Privatier59, 41

Schenkungsteuerfreibeträge lassen sich nicht übertragen. Insofern geht die Rechnung nicht auf.

Schenkung ist nur der unentgeltliche Erwerb. Wenn Du gleichzeitig mit Übereignung des Hälfteanteils auf die Rückzahlung des Darlehens verzichtest, ist zumindest in Höhe von 400.000 Euro eine entgeltliche Übertragung erfolgt.

Hoffentlich kannst Du die Zahlung des Privatdarlehens nachweisen. Bargeschäfte unter Verwandten wird das Finanzamt mit besonderem Argwohn betrachten.

Die Mittelherkunft der 400.000 Euro wird das Finanzamt sicher auch prüfen wollen.

Kommentar von SamuelRosenberg ,

Vielen Dank für das schnelle Feedback.

Wie würde (unabhängig jetzt von unseren Fall) eine solche Rechnung aufgehen gibt es andere Möglichkeiten die Steuern zu mindern bzw. zu vermeiden?

Antwort
von wfwbinder, 36

arum habt Ihr diese Überlegung nicht vor Kurzem angestellt, nämlich vor dem Kauf durch Deinen Bruder.

Da hätten Dir die Eltern die 400.000,- schenken können und Du und Dein Bruder hättet die Immobilie zu je 50 % gekauft. 

Jetzt wird es nicht anderes, als das Du Deinem Bruder das halbe Haus abkaufst und dafür Grunderwerbsteuer zahlst. Je nach Bundesland bis zu 48.000,- Euro. 

Habe da gerade eine Idee:

Du kaufst nur 1/4, der Immobilie für Deine 400.000,-, also Halbierung der Grunderwerbsteuer.

Deine Eltern kaufen das zweite Viertel. Das ist Grunderwerbsteuerfrei, weil Verwandtschaft in gerader Linie.

Dann schenken die Eltern nach einer Schamfrist ihr Viertel an Dich, was wiederum steuerfrei ist.

Ihr spart bis zu 24.000,- Euro Grunderwerbsteuer, habt aber doppelte Notar- und Grundbuchkosten. Es bleibt aber trotzdem eine schöne Ersparnis.

Kommentar von SamuelRosenberg ,

Vielen dank für den Hilfreichen Tipp.

Das hat sich überschnitten ich wollte eigentlich eine andere Immobilie kaufen bzw. mein Geld anderwertig anlegen die Idee kam von mein Bruder mich zu Beteiligen...

Meine Eltern könnten doch:

1. Das Darlehn 400.000€ das was von MIR an mein Bruder geflossen ist von mir übernehmen (Übernahme des Darlehnsvertrag zwischen mein Bruder und MIR)

2. Im Anschluss kaufen meine Eltern Die Immobilie zu 1/2 (800.000€) von meinem Bruder ab (GRUNDERWERBSTEUERFREI WEIL VERWANTSCHAFT IN GERADER LINIE) Bzw. 400.000€ plus Auflösung des von mir übernommenen Darlehnsvertrag (400.000€).

3. Daraufhin schenken mir meine Eltern vorerst 1/4 (400.000€) Bzw. Übertragung im Grundbuch.

4. Der Restliche 1/4 (400.000€) Meiner Eltern wird nach 10 Jahren Steuerfrei an mich übergeben oder und Testament festgehalten das bei Todesfall diese an mich übergeht!?

Fragen:

-   Wie lange dauert eine Scharmfrist?

 

-   Punkt 3 (Schenkung 1/4 an mich) fallen hier keine kosten für die Eintragung an falls ja wie hoch sind hier die Kosten?

 

-   Punkt 4 gibt es hier eine Möglichkeit Zb. durch die Übernahme meiner geleisteten 400.000€ die an mein Bruder floss (wie bereits beschrieben in Punkt 1 Übernahme meines Darlehnsvertrag an meinem Bruder!?

 

-   Punkt 2 Grunderwerbsteuerfrei weil ersten grades wie Hoch dürfte hier der Freibetrag liegen um keine Grunderwerbsteuer zu zahlen bei Beispielweise Vergleichs Projekte (auch über 800.000€)?

 

Beste Grüße

Samuel

 

Kommentar von SamuelRosenberg ,

Ergänzung zu Punkt 4 (Vorletzter Absatz): Ich meinte die von meinen 400.000€ geleisteten Darlehen an meinem Bruder wurde noch nicht berücksichtigt diese ist ja sozusagen noch mein EK gibt es da die Möglichkeit da durch Übernahme das vereinbarten Darlehnsvertrag zwischen mein Bruder und mir diese bei der Schenkung somit in einem Zug mich als 1/2 Zeitgleich einzutragen oder muss man das getrennt voneinander machen gibt es hier auch eine Frist die man einhalten muss bzw. auf Eventualitäten achten muss!? 

Kommentar von wfwbinder ,

Du kannst Dich entscheiden zwischen Kauf des Frundstücksanteils an Dich gegen Verrechnung des Darlehens und darauf, je nach Bundesland 3,5 - 6 % Grunderwerbsteuer, oder Schenkung von 400.000,- - Freibetrag 20.000,- = 380.000,- * 25 % Schenkungsteuer, also 95.000,- Euro. 

Was denkst Du ist besser?

Kommentar von SamuelRosenberg ,

ich hab das schon verstanden super Tipp

 

Dadurch bin ich auf die Idee gekommen das meine Eltern doch komplett die 1/2 von mein Bruder kauft dadurch fallen keine Grunderwerbskosten an!?

 

und im Anschluss schenken sie mir Steuerfrei 1/4...

und der andere 1/4 meiner Eltern tuhen Sie mir ebenso übertragen da Sie im Vorfeld den Darlehnsvertrag zwischen mein Bruder und mir übernommen haben (ist ja mein EK)...

 

somit müsste ich keine steuern zahlen!?

Kommentar von SamuelRosenberg ,

Alternativ könnte auch je Elternteil mir 400.000€ Schenken somit kommen wir auch auf 800.000€ Gesamt 1/2 !?

Kommentar von wfwbinder ,

Ja, das ginge auch, aber wie wollen die Eltern die zweiten 400.000,- zahlen, oder sollen die Deine 400.000,- Schulden vom Bruder übernehmen? Ginge aber auch.

Lasst Euch aber wirklich von einem Kollegen von mir beraten. Die Verträge müssen passen.

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