Hallo,
ich habe seit 2014 ein Mehrfamilienhaus, das ich damals für 200000 Euro gekauft habe. Diesen Betrag schreibe ich seitdem zu 2% ab (AfA). Außerdem kommt der Jahreszins von ca. 2000 Euro des Kreditgebers hinzu und Fahrtkosten zum Objekt bei Neuvermietungen und Übergaben. Die Jahresmieteinnahmen belaufen sich netto auf 18000 Euro.
Ende Januar/Anfang Februar 2021 erwerbe ich in München zwei neue Eigentumswohnungen als weitere Kapitalanlagen. Durch den jeweils hohen Wert habe ich auch eine hohe AfA und hohe Zinsen. Die Jahresnetto-Mieteinnahmen werden die Kreditraten ausgleichen bis überschreiten. Hinzu kommt einmalig jeweils die Bausparkassen-Abschlussgebühr weil ich beides über jeweils ein Fälligkeitsdarlehen finanziere. Das Gute bei diesen Darlehen ist genau dieser Punkt und dass man bis zur Zuteilung nur Zinsen an den jeweiligen Kreditgeber zahlt. Zinsen sind ja voll absetzbar und die Bausparkassen-Abschlussgebühr in dem Jahr, in dem sie anfällt.
Nun habe ich aufgrund meines hohen Steuersatzes von 42-45 % vor, eine Vermögensverwaltende Gesellschaft (VVG) zu gründen. Damit würde ich die Grunderwerbsteuer beider neuen Anschaffungen sparen und bei den Mieteinnahmen. Klar, die AfA und die Jahreszinsen wären dann auch dementsprechend mit weniger Prozent absetzbar (ca. 20 % statt 42–45%).
Das einzige Problem wäre die Überführung des Mehrfamilienhauses in die VVG, wofür ich extra Grunderwerbsteuer für NRW zahlen müsste, da sich das Objekt im Ruhrgebiet befindet.
Meine Fragen:
- Lohnt sich das für mich? Mir ist bewusst, dass ich nur über eine Ausschüttung per Abgeltungssteuer oder über ein Darlehen Kapital aus der VVG für Privates abgreifen kann.
- Bisher habe ich für die neuen Objekte lediglich die Reservierung beim Bauträger gemacht. Muss ich denen mitteilen, wenn ich vorhabe, eine VVG zu gründen, damit sie dem Notar das mitteilen und der Verkauf an die neue VVG direkt geht?
- Was passiert mit den bereits beantragten Krediten? Müssen die Kreditgeber informiert werden oder kann ich als Privatperson weiterhin Vertragspartner sein?
- Kann ich das jeweilige, im Kreditvertrag angemeldete Eigenkapital als Stammkapital (mind. 25000€ für die Anmeldung als VVG) verwenden?
- Wenn ich die Anmeldung vor Silvester einreiche, wäre der Abschluss bis zum Notartermin (Ende Januar / Anfang Februar) der neuen Objekte erfolgt? Oder muss die Anmeldung bereits abgeschlossen sein, bevor der Bauträger den jeweiligen Notartermin beantragt?
Dankeschön
