Marktwert eines Hauses feststellen? Wie gehe ich vor?

Wenn man 140 EUR pro m² zugrundelegt, dann muss man bei einem Grundstück dieser Größe ggf. einen Abzug vorsehen, da nicht alles Baugrundstück wäre. Gehen wir also mal von 120-150 kEUR für das Grundstück aus.

Für die Wohnfläche eines Neubaus muss man je nach Ausstattung so um die 1.500-2.500 EUR/m² berappen. Bei einem typischen Reihenhaus mit um die 150 m² wären das die 225-375 kEUR. Ein sanierter Altbau würde vielleicht bei 1.000-1.800 EUR/m² liegen - je nach Stand der Technik und Lage des Objekts. Baujahr 1995 dürfte jetzt nach 15-20 Jahren ein paar Renovierungen bedeuten.

Soll das Haus also 430 kEUR kosten und das Grundstück wäre bei ca. 120 kEUR, so blieben für das Gebäude ca. 210 kEUR, d.h. 1.050 EUR/m². Das würde mir für eine Gegend, in der die Grundstücke 140 EUR/m² kosten, plausibel erscheinen, wenn das Haus auf dem aktuellen Stand ist.

Preishebend wäre z.B. Garagen auf dem Grundstück oder bei dieser Größe auch eine sinnvolle Eingrenzung. Preismindernd wäre die Abwesenheit davon.

Wichtige Fragen bleiben allerdings aufgrund des Baujahres 1995:

• Ist die Heizungstechnik modern genug? Ist das eine Niedrigtemperaturheizung (Fußbodenheizung), die z.B. durch Solarthermie unterstützt werden kann?

• Hat das Haus eine sinnvolle Dämmung (Fassade, Dach, Keller, Fenster)?

Die restlichen Punkte sind dann eher harmlos. Vermutlich hat das Gebäude keine sinnvolle Heizungsanlage und auch max. 50 mm "Vollwärmeschutz" auf der Außenwand. Daher wäre wahrscheinlich angesichts der unmittelbar erforderlichen Renovierung ein Abschlag von 10-20 kEUR zu verhandeln.

Da ich weder das Objekt, noch die genaue Lage kenne, ist das alles natürlich nur Mutmaßung... aber anhand von immobilienscout24.de, lokalen Immobilienangeboten und Herumhören bei der Sparkasse/Volksbank am Ort sollte sich das eingrenzen lassen.

Hilfreich in solchen Fällen ist immer eine Mitgliedschaft bei Haus+Grund. Dort gibt es Experten, die ggf. im Rahmen der Mitgliedschaft ohne weitere oder mit nur sehr geringen Kosten weiterhelfen können.

Hmm, keine Angaben über die PLZ, die Bausubstanz, Umfeld, Verkehrsanbindung usw. Und dann noch ca. € 1.000 für ein Gutachten sparen wollen? Wenn Du Bauschadensachverständiger oder aktiv im Immobiliengeschäft tätig bist, dann hättest Du eine Chance.

Ich würde daher eine temporäre Mitgliedschaft im vpb.de überlegen und deren lokalen Experten .

Ich würde mir an Deiner Stelle einen Berater Deines Vertrauens suchen - und zwar einen der in deiner Region wohnt- und arbeitet... schau mal unter Kaufberatung nach... ansonsten bist du scheinbar wirklich der Klassiker... 430.000,-- Euro investieren - also eine Lebensentscheidung treffen - und dann an dem Gutachter sparen... selbst schuld... du erwartest doch nicht im Ernst, dass Dir hier ein seriöser Mensch den richtigen Preis sagen kann... wir kennen weder die genaue Makro- und Mikro-Lage, geschweige denn die Bauausführung, die Ausstattung, die Gartenanlage, die Immobilien-Markt Lage an sich and so on...

Ein Vergleich PKW- mit Immobilienkauf sei erlaubt. Du beabsichtigst den Kauf eine gebrauchten Pkw’s für angenommen 10 000 Euro. Wie gehst du vor? Du prüfst Annoncen, besuchst Autohändler, fragst Freunde und Bekannte. Schließlich findest du ein Fahrzeug und schaust dir den Fahrzeugbrief an. Da fährst Probe, lässt es durch einen kfz-verständigen Kumpel prüfen, bringst es vielleicht in eine Werkstatt zum Test, erhältst eine Mängelliste und versuchst daraufhin, den Preis zu drücken (anzupassen). Schließlich kaufst du gegen Aushändigung der Fahrzeugpapiere und der Schlüssel das Auto. Du lässt die Mängel beseitigen und bist vier Jahre lang zufrieden, hoffentlich.

Wie sieht es mit einem Hauskauf aus? Du setzt dir ein Preislimit in Höhe des dreiundvierzigfachen des Pkw-Preises (200 qm Wohnfläche x 2.150,-- Euro, marktgerecht?) Du bist dir bewusst, dass es sich um die größte Investition deines Lebens handelt und der Erwerb erhöhte Aufmerksamkeit und verstärkte Prüfungen (als beim Pkw-Kauf) erfordert. Dir ist bekannt, dass ein Haus durchschnittlich 28 Jahre (Bundesdurchschnitt) gehalten wird. Wie gehst du hier beim Erwerb vor? Lage prüfen? Bausubstanz testen? Probewohnen? Besichtigen an unterschiedlichen Tagen und zu unterschiedlichen Uhrzeiten zusammen mit Partner und Kind? Gespräche mit Nachbarn des Kaufobjekts führen? Inaugenscheinnahme durch einen befreundeten Architekten? Begutachtung durch das Ortsgericht oder einen öffentlich vereidigten und anerkannten Bausachverständigen? Erstellen einer Mängelliste? Vergleichen des vom Gutachter attestierten Verkehrswerts mit der Kaufpreisvorstellung des Verkäufers? Sichtung aller Objektunterlagen und Wartungsverträge einschließlich der Energierabrechnungen? Kontrolle des Grundbuchauszugs? Reicht Kaufpreis aus, um alle Grundstücksbelastungen weg zu fertigen? Nachverhandeln? Handelseinig werden? Notar deiner Wahl Beurkundungsauftrag erteilen. Kaufen. Mängel beseitigen. Einziehen und sich wohl fühlen, voraussichtlich 28 Jahre lang.