Macht es Sinn eine Wohnung von einer älteren Bekannten für 20000,- Euro zu kaufen, jedoch inkl. lebenslangem Wohnrecht & dazu 300,- monatlich für die Bekannte?

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4 Antworten

Wenn die Bekannte 95 Jahre alt ist und Du um die 40, warum nicht.

Wenn die Bekannte 40 ist udn Du über 70, dann haben im besten Fall Deine Erben etwas davon.

Anders ausgedrückt, aus den Informationen Deines Sachverhalts, kann man keinen Rat ableiten.

Was ist die Wohnung wert?

Wie Alt ist Deine Bekannte?

Wozu möchtest Du eine Wohnung kaufen, die Du frühestens in X Jahren selbst nutzen, oder vermieten kannst?

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fesary 21.09.2017, 14:32

sie ist 77 Jahre alt. später würde ich die Wohnung dann vermieten. Die Wohnung hat einen Wert von ca. 100000,- Euro

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Lebenslanges (unentgeltliches) Wohnrecht für eine 80 qm große WE zugunsten einer 77 jährigen gesunden Frau zuzüglich lebenslange Rente von mtl. 250,-- €

Erste überschlägige Bewertung:

Mietwert angenommen 8,---/qm = 7.680,-- pa, Rente = 3.000,-- pa. Zins 5,5 %, Faktor 7,478 = Wert 79.900 + sofort 20.000 fällig =

99.900,-- Euo.

Erlischt das Wohhnrecht, wenn die Berechtigte - gleich aus welchem Grund - den Mittelpunkt ihrer Lebensverhätnisse nicht nur vorübergehend nicht mehr in der Wohnung hat, z.B. bei Umzug oder Umsiedlung in ein Senioren- und/oder Pflegeheim?

Ist daran gedacht, einen Rangvorbehalt in Höhe einer bestimmten Summe im Grundbuch zu plazieren? Andernfalls müßte die Wohnberechtigte Grundpfandrechtsdarlehen jeweils den Vorrang einräumen. Nur selten  begnügen sich die Gläubiger mit einer Rangstelle hinter dem Wohnrecht.

Lass dich vom Notar/Steuerfachmann  ausführl. beraten.

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fesary 21.09.2017, 17:32

warum wird ein Mietwert berücksichtigt (liegt hier übrigens bei 5,25Euro/qm)? Ich zahle nur die 20000,- sofort und dann 250,- Euro solange sie lebt und in der Wohnung ist, somit ist doch mein Kaufpreis viel niedriger.

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Franzl0503 21.09.2017, 18:01
@fesary

Korrektur:

Miete von 5,25/qm/mtl., Lebenserwartung 11,38 J., Faktor 8,524 = 68.532 + 20 000 = 88.532,--.

Der Wertermittlung (= Kaufpreis) ist u.a. der fiktive Mietwert zugrunde zulegen.

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Willst du die Wohnung in x Jahren? Wenn du sie nicht willst, solltest du sie dir nicht aus einer Laune heraus oder um der Bekannten einen Gefallen tun willst ans Bein binden.

Wenn du die Wohnung willst, geht es ans rechnen. Das lebenslange Wohnrecht hat ebenso einen Wert (Miete) wie die 300 €. Mit dem Alter der Dame, aus der sich eine statistische Lebenserwartung ermitteln lässt, ergibt sich mit etwas Finanzmathematik (Abzinsung) ein Barwert als Kaufpreis der Wohnung.

Der kann mit dem Wert, den die Wohnung derzeit hat abzüglich 35 % (weil kein Mensch freiwillig so ein Konstrukt mitmacht und es steuerlich ungünstig ist) verglichen werden.

Wenn dann die Dame nicht ausgesprochen Gesund für ihr Alter ist und regelmäßig ihre Eltern und schlimmstenfalls auch die Großeltern besucht, kannst du das Angebot überlegen. 

Gefühlt kann ich mir nicht vorstellen, dass ich so was interessant finde aber ohne zu wissen, wie alt älter ist (70 oder 105?) und ohne zum einen die  Wohnung (Traum auf 180 qm in Schwabing oder 60er Jahre bei Fulda) und zum anderen die Umstände (Bekannte einer Bekannten, die schon seit Jahren mit Hilfe der Wohnung jemanden sucht, der ihr das Leben finanziert) zu kennen, kann man auf so eine Frage richtig falsch liegen.

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fesary 21.09.2017, 15:11

Natürlich ist das ganze etwas spekulativ, die Frau ist 77 Jahre alt und eigentlich noch sehr fit. Die 3 Zimmer 80qm Wohnung hat einen Wert von ca. 100000,- Euro.

Ist die Rechnung falsch, wenn ich mit einer Lebensdauer von (ungefähr/maximal) 15 Jahren rechne (also bis sie 92 ist) somit entspricht dies einen Gesamtkaufpreis von 74000,- Euro?

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Rat2010 21.09.2017, 15:38
@fesary

Wenn sie dir in der Zeit die Miete zahlt, das Hausgeld komplett übernimmt und für Reparaturen aufkommt, wären die 74 T€ noch zu viel (weil du Raten in der Zukunft abzinsen musst) aber vermutlich ist das nicht der Fall. 

Die Miete wäre ja nicht vor allem ein Ausgleich für deinen Kapitaleinsatz. In 15 Jahren wäre ein jetzt fast neues Bad oder eine neue Küche schon wieder alt. Ein Haus will instandgehalten und eine Hausverwaltung bezahlt werden. Wie sehen Dach, Fassade, Fenster, Heizung und so weiter aus? Gibt es Gründe, aus denen Mieter in 15 Jahren dort und nicht anderswo wohnen wollen?

Ich finde die Enscheidung darüber, ob du eine Wohnung, die du vielleicht jetzt willst, in 15 Jahren auch noch willst, nicht einfach. Was, wenn dann 30 oder 50 % der Wohnungen leer stehen?

80 qm zu 100.000 € ist eine ungute Relation. Warum ist die Wohnung vergleichsweise billig? Geht es der Bekannten vielleicht mehr um Tendenzen im Haus, den Instandhaltungsrückstand (Sonderumlagen) und die Nebenkosten, die ihr über den Kopf wachsen und für dich auch zum eigentlichen Problem werden? Was sagen die Protokolle der Eigentümerversammlungen?

Spekulativ ist ein Immobilienkauf so und so. Du hast nur einige Komponenten, die das eh schon spekulative Unterfangen noch riskanter machen. Rechnen sollte man da schon können und Punkte wie Nebenkosten oder Reparaturen - aber auch, was passiert, wenn ihr die Wohnung zu groß wird, sie zum Pflegefall wird oder in ein Heim kommt - sollten eindeutig geklärt sein.

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fesary 21.09.2017, 16:13
@Rat2010

also ihr geht es hauptsächlich darum, dass sie sich für ihre restlichen Jahre noch etwas gönnen kann. Aktuell hat sie nämlich noch einen Kredit für die Wohnung (in Höhe von 10000,- Euro) den sie mit ihrer kleinen Rente bezahlt, welchen ich übernehmen würde (ist bereits in den 20000,- Euro drin) und weitere 10000,- Euro wären für sie quasi als Kaufpreis, beides zusammen sind dann diese 20000,- Euro.

Sie hat keine Kinder, welche die Wohnung erben könnten, daher entstand dann diese Variante des Verkaufs mit dem Wohnrecht.

Das Haus ist gut in Schuss und es bestehen auch keine Instandhaltungsrückstände.

Die gesamten Kosten an die Hausverwaltung inklusive Nebenkosten würde sie übernehmen.

Wie natürlich die Nachfrage in 10/15 Jahren an der Wohnung aussieht, ist natürlich schwer einzuschätzen.

Die monatliche Zahlung ist noch in Verhandlung, evtl. sind es auch nur 250,- anstatt 300,- Euro monatlich.

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Rat2010 21.09.2017, 16:27
@fesary

Wenn du die Wohnung willst und ihr die - wichtigen - schon erwähnten Punkte im beiderseitigen Einvernehmen geklärt bekommt, bleibt nur noch das Steuerthema, das man mit etwas gutem Willen und guten Beratern auch in den Griff kriegt.

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fesary 21.09.2017, 16:38
@Rat2010

Was gibt es denn steuerlich speziell zu beachten?

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Rat2010 21.09.2017, 17:12
@fesary

Keine Ahnung aber es scheint mir offensichtlich, dass man da viel falsch gestalten kann.

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Klar macht es sinn.

Schau mal was eine Sofortrente in Höhe der 300 Euro und einer für die Wohnung angemessenen Miete kostet. Lebt Sie lang zahlt die Versicherung eben die Miete, lebt Sie kürzer dann ist die Wohnung frei.
Es kommt drauf an wie alt man schon ist. Bei nen 99jährigen ist es  viel Billiger als bei ner 30jährigen

1+1 = 2 hilft dir als Muster für das "Rechnen"

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fesary 22.09.2017, 11:11

Ich glaube, da kam wohl etwas falsch rüber:

Ich bezahle diese 300,- Euro an die Bekannte und dazu wohnt sie lebenslang mietfrei in der Wohnung, sie übernimmt nur die gesamten Nebenkosten.

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topbaugutachter 23.09.2017, 13:48
@fesary

Auch das kann man "rechnen"

Trägt alle Nebenkosten kann: Sauber zum Bodenessen bis Messiwohnung schei in Treppenhaus alles bedeuten.

300 + Miete die man bekommen kann mal "bis Lebensende". Versicherungen nennen das Sofortrente und versichern das lange Leben.

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