Lohnt sich MFH zu bauen und vermieten?
Hallo, meine Mutter hat ein Grundstück mit Abrisshaus, auf dem Ich und mein Bruder überlege ein 7-Parteien Haus zu bauen mit 410-450qm Wohnfläche.
Jetzt sind ja die Zinsen etwas gestiegen, da stellt sich die Frage, ob wir diese berücksichtigen müssen oder bekommen wir diese als Werbungskosten mit der Steuererklärung komplett zurück, sodass wir nur Kosten der Tilgung und laufende Kosten berücksichtigen müssen.
Hat jemand ein Rechenbeispiel?
Annahme 9€/Qm Kaltmiete
Baukosten 1 Mio € (bitte nicht schreiben, das ist zu wenig- wir haben Firmen in der Familie die es günstiger machen)
Grundstückswert 250.000€
Abriss 20.000€
Erwerbsnebenkosten 10.000€
Annahme, Zinsen p.a. Bspw 13000€ bei 2,7% und Tilgung 12500€ entspricht 3%
Somit wäre die monatliche Belastung der Bank 4700€ und Mieteinnahmen 410qm bei 3690€
Vielen Dank euch😀
4 Antworten
Aber sicherlich lohnt sich das. Besonders in D wollen ja fast alle in Mietwohnungen wohnen und sind bereit nahezu 50% des Einkommens an Miete zu zahlen.
Deine Annahme mit 9€/qm trifft derzeit sicherlich zu. In 10-20 Jahren sieht das sicherlich völlig anders aus. Die Mieten werden sich vermutlich verdoppeln.
Das was Du vor hast, machen ja einige. Leider muss man schon sagen.
Wir haben hier am Steinhuder Meer gerade so einen Fall: Griechisches Restaurant gibt nach 2 Jahren Pandemie auf, weil ein Immobilien Investor die alte Bude teuer abkauft um dort Wohnungen zu errichten. Tolle Sache, jetzt kann man in Steinhude am Meer nicht mehr griechisch Essen gehen. Wenn ich das mal weiter denke, kommt das so wie auf Sylt.
Die Zinsen kannst du als Kosten steuerlich berüchtigten. Du bekommst sie damit aber nicht komplett zurück, sondern sie mindern den zu versteuernden Betrag. Wieviel Prozent du davon dann zurück bekommst hängt von deinem persönlichen Grenzsteuersatz ab.
Im Internet findest du viele Excel Tools mit denen du dir die Rendite vor und nach Steuern ausrechnen kannst. Wenn die monatliche Belastung allein durch die Rate aber schon um 30% über den Einnahmen liegt, halte ich das für nicht wirklich lukrativ. Du hast ja noch weitere Ausgaben wie die nicht umlagefähigen Nebenkosten sowie die IH Rücklage.
Ob es sich lohnt, kommt aber immer auch auf deine Zielsetzung an.
Man bekommt niemals Werbungskosten komplett zurück, diese mindern lediglich das zu versteuernde Einkommen. Zurück bekommt man immer nur die Werbungskosten x persönlicher Steuersatz.
Die Tilgungsanteile sind keine Werbungskosten.
Die Abrisskosten gehören zu den Baukosten, die werden mit abgeschrieben.
Wo holt ihr die fehlenden 1000 € pro Monat her, die Mittel für nicht umlagefähige Kosten und die Steuer?
Bei einem Investitionsvolumen in dieser Größenordnung sollte eine professionelle Beratung mit ins Boot kommen.
Man kann ja ausrechnen wieviel von der Miete übrig bleiben würde. Man kann die Zinsen abeschreiben.
