LBS-Vertrag

2 Antworten

Guten Abend Fritzchen,

die Möglichkeiten einer vorzeitigen Kündigung bzw. Rückführung von bestehenden Darlehen sind von Gesetzes Seite her relativ begrenzt:

Sofern die Sollzinsbindung Deines Darlehens noch keine zehn Jahre ab Vollauszahlung besteht, können Banken laut Rechtsprechung des BGH eine Kündigung verweigern. Daher bist Du auf das Entgegenkommen der LBS angewiesen. In einem Gespräch mit dieser kannst Du in Erfahrung bringen, ob Du vorzeitig aus dem Darlehensvertrag raus gehen kannst. Sollte es Dir gewährt werden, berechnet Dir die LBS in der Regel die sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung. Banken beanspruchen die Vorfälligkeitsentschädigung, um daraus entstehende Zinsverluste auszugleichen.

Für Dich noch zur weiteren Info: Sollte Deine Sollzinsbindung bereits zehn Jahre ab Vollauszahlung unverändert bestehen, kannst Du nach deutschem Recht grundsätzlich mit einer Frist von sechs Monaten das Darlehen ganz oder teilweise zurückzahlen (§ 489 I Nr. 3 BGB). Hierbei fällt keine Vorfälligkeitsentschädigung an.

Ob eine Teilrückzahlung oder Rückführung der gesamten Nettodarlehenssumme sinnvoll ist, lässt sich leider nicht aus dem Stegreif beurteilen. Entscheidend ist dafür, welchen Zinssatz Du bei der Anschlussfinanzierung erhalten kannst und ob Du liquide bleiben möchtest oder musst. Erst dann lässt sich klären, ob es sinnvoll ist weiter zu finanzieren oder lieber den Kredit abzubezahlen um schuldenfrei zu sein. Hierzu rate ich Dir mit Deiner Hausbank oder einem unabhängigen Finanzierungsvermittler Kontakt aufzunehmen um zu klären, welche Optionen Dir bei der Anschlussfinanzierung zur Verfügung stehen.

Zur KfW möchte ich Dir gerne auch noch mitteilen, dass außer bei dem Programm 124 (Wohneigentum) eine 100 % Sondertilgungsmöglichkeit besteht. Das heißt, hier kannst Du ohne Angabe von Gründen jederzeit das KfW-Darlehen zurück bezahlen. Selbstverständlich fällt dann auch kein Strafzins oder die zuvor genannte Vorfälligkeitsentschädigung an. Bei dem Programm 124 wäre dies erst bei dem regulären Zinsanpassungstermin der Fall (in der Regel nach 10 Jahren).

Solltest Du Dich für eine Weiterfinanzierung entscheiden, möchte ich Dir kurz den Tipp geben, dass es die Möglichkeit gibt, aktuelle Konditionen jetzt schon zu sichern. Über ein so genanntes Forward-Darlehen schließt man ein Annuitätendarlehen mit einem festen Zinssatz ab und sichert sich so die derzeit günstigen Zinsen. Dieses wird nicht sofort ausgezahlt, sondern löst erst zum Fälligkeitstermin Deine bestehende Finanzierung ab.

Ich hoffe die Antwort ist für Dich hilfreich und wünsche Dir viel Erfolg bei Deinem Vorhaben!

viele Grüße,

Meryem

Interhyp AG

Interessante, kommende Situation, für die aber fast alle entscheidungsrelevanten Details fehlen.

Zum Zeitpunkt der notwendigen Entscheidungen wird sich das Zinsniveau vermutlich nicht entscheidend verändert haben. Ein Forwarddarlehn muss daher nicht unbedingt gewählt werden, würde aber die Zinsveränderungsunsicherheit bis zur Auszahlung ausschalten (wenn man mal von der meist nicht vorrangig genannten Zinsbindungsdauer dieses Darlehnstyps unvorsichtigerweise absieht).

Die kommende Bausparkredit wird vermutlich neben den - wie immer im Vertrag definierten - Zinsen eine recht hohe Tilgungsquote haben, so dass insgesamt daraus eine hohe monatliche Belastung ("Annuität") für die nächsten ca. 11,5 Jahre (Du sagst 10 Jahre!) resultiert. Dazu kommen die momentan unbekannten Konditionen der Anschlussfinanzierung des KfW-Teils. Die WfA-Details sind mir nicht bekannt.

Ich würde in dieser Situation auch mal eine andere Betrachtung anregen: Wieviel Jahre willst Du noch an Deiner Baufinanzierung abzahlen? Willst Du dabei das Zinsveränderungsrisiko bei Anschlussfinanzierungen ausschließen, indem Du durchgängige Festzinsfinanzierungen wählst? Wobei natürlich zum Bausparkredit auch noch ein Bank- oder Versicherungskredit parallel oder zeitlich überlappend laufen könnten.

KfW-Anteil für Notartermin abwarten oder nicht

Hallo zusammen,

wir haben über einen Kreditmakler einen Kredit bei DSL-Bank und KfW für das gebrauchte Haus, das wir kaufen wollen. Wir haben bereits einen Kaufvertragsentwurf erhalten und korrigiert und einen Termin zur Beurkundung am 28.12.2012. Die beiden Kreditanteile (150.000 DSL und 50.000 KfW 124) wurden wie gesagt über einen Makler beauftragt und wir haben Unterlagen, in denen immer von beiden Krediten die Rede ist, aber nicht explizit, dass sie einander bedingen. Im Grundbuch soll aber (laut DSL-Unterlage) der gesamte Betrag, also 200.000 Euro eingetragen werden.

Nun ist es so, dass wir die schriftliche Zusage von DSL haben, aber noch keine von KfW. Das sei aber Formsache. Im Internet habe ich nun oft gefunden, dass es eben bei der KfW länger dauert. Teilweise haben die Käufer vorher den Notartermin gehabt, teilweise nicht.

Unsere Frage nun an Leute hier beim Finanzfrage-Forum, die damit bereits Erfahrung haben: Angenommen, die DSL-Bank spielt mit und der Notar auch, ist es in diesem Fall üblich bzw. nicht selten, dass man den Kaufvertrag unterschreibt, obwohl eben der KfW-Anteil noch fehlt? Oder ist das sowieso nicht möglich, weil der Notar 100% Bankzusage haben will (was aber im Internet auch anders erzählt wird, s.o.)?

Wir wollen natürlich durch die 2-3 Wochen Wartezeit auf KfW das Haus nicht an einen anderen Käufer verlieren. Wir haben auch ein gutes Gefühl beim Makler und würden die 50.000 Euro wohl auch auf anderen Wegen irgendwie zusammenkriegen.

Viele Dank für eure Erfahrungen! Peter

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Ist bei einer Baufinanzierung die Tilgung durch einen Bausparvertrag nicht sinnvoll?

Diese Frage wurde hier schon öfter gestellt und von der Bausparvariante wurde immer abgeraten. Die Argumente erscheinen mir nicht schlüssig. Um mir selbst ein Bild zu machen, habe ich es einfach durchgerechnet und möchte nun fundiert wissen, was ich vielleicht nicht bedenke.

Unsere Baufinanzierung hätte verschiedene Komponenten: Hypothek zu 249.000€, 50.000€ KfW-124, 50.000€ KfW-153. Die KfW-Programme haben maximal 10 Jahre Zinsbindung, können aus der Betrachtung im wesentlichen entfallen, aber für die Berechnung der theoretischen monatlichen Belastung nach Ablauf der Zinsbindung, rechne ich sie mit.

Das Ziel ist ein möglichst geringes Zinsrisiko bei gleichzeitig möglichst wenig insgesamt gezahlten Zinsen. Für den Vergleich verschiedener Modelle muss man es also einfach nur durchrechnen mit verschiedenen fiktiven Sollzinsen in 10 Jahren. Also jedes Modell einmal mit 3 %, einmal mit 4 %, einmal mit 6 % usw....

Welche Modelle werden verglichen? Modell 1 hat 10 Jahre Zinsbindung zu 1,95 %, anfängliche Tilgung ist 2 %. Modell 2 hat 15 Jahre Zinsbindung zu 2,35 %, selbe anfängliche Tilgung. Modell 3 ist wie Modell 1, nur wird hier die Tilgung stattdessen konstant in einen Bausparvertrag eingezahlt. Das heißt, weder steigt die Tilgungsrate über die 10 Jahre an, noch verringert sich der Zinsanteil der Hypothek. Nach 10 Jahren haben sich so ca. 50.000€ im Bausparvertrag angesammelt. Dieser Vertrag ist so vereinbart, dass er nach 10 Jahren zuteilungsreif ist. Die Zuteilungssumme beträgt ca. 142.000€, d.h. vereinbart ist eine Zuteilung bei 35 % Ansparsumme. Damit wird jetzt nach 10 Jahren ein Teil der Hypothek abgelöst. Ab dem 11. Jahr tilgt man die Hypothek mit 3,1 % anfänglicher Tilgung. Das entspricht dem Tilgungssatz von Modell 1 für Jahr 11. Für den Bausparvertrag ergibt sich eine anfängliche Tilgung von ca. 5,04 %. Das Bauspardarlehen von ca. 92.000€ wird fest mit 2,35 % verzinst bis zum Ende der Laufzeit (ca. weitere 17 Jahre). Die Zinsen, die man die ersten 10 Jahre auf die Ansparung erhält, sind vernachlässigbar gering (wurden aber mitberechnet).

Nun habe ich das also mit verschiedenen fiktiven Sollzinsen in 10 Jahren durchgerechnet und komme darauf, dass das Bausparmodell** immer signifikant besser abschneidet**. Selbst wenn man in 10 Jahren zu 3 % verzinsen kann. Mit steigenden angenommenen Sollzinsen wird der Vorteil des Bausparmodells immer krasser, bei 6 % angenommenen Zinsen sind es gegenüber dem Modell ohne Bausparvertrag 35.000€ weniger insgesamt gezahlte Zinsen. Die angehängten Grafiken visualisieren das. Sie zeigen, wie die Zinssumme mit den Jahren anwächst.

So, wo ist nun mein Denkfehler, was habe ich nicht bedacht?

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