Kombifinanzierung?

6 Antworten

Bei einem Annuitätendarlehen mit 20 Jahren Sollzinsbindung weiß man nicht, was nach dem 20 Jahren kommt.

Wenn man das genau wissen will, nimmt man einfach eine durchgängige, also 30-jährige Sollzinsbindung. Nichts ist leichter als das. Man nennt dieses Darlehn auch "Volltilger". Problem für Dich: Du weißt nicht, wie sich in den nächsten 5 Jahren die maßgeblichen Kapitalmarktzinsen entwickeln. Ich weiß es auch nicht. Den Weg über ein sog. Forward-Darlehn mit 5-jähriger Vorlaufzeit für ein Volltilgerdarlehn kann ich Dir nicht empfehlen.

Der Bausparvertrag hat ... in der Darlehensphase hat er einen gebundenen Sollzins von 1,25% p.a. bzw. einen effektiven Jahreszins von 1,57% p.a.

Toller Zins, aber kannst Du Dir auch die zusätzliche Tilgung von x % p.a. leisten? IdR hat der Bausparvertrag eine Kreditlaufzeit von nur - sagen wir - ca. 12 Jahre. Diese Gesamtbelastung pro Monat (auch monatliche Annuität genannt) dürfte über Deiner Monatsrate von € 1.500 liegen.

Ein grundsätzliches Problem beim Bausparvertrag ist der vertraglich nicht garantierbare Zuteilungszeitpunkt für das Darlehn. Eine Zusagegarantie ist den Bausparkassen gesetzlich verboten. Für diesen Zwischenzeitraum brauchst Du also eine Verlängerung des Bankvorausdarlehns. Welcher Zinssatz wird dafür eingeräumt?

Bausparvertrag nun direkt schon sichern (statt in 4 Jahren). Würden dann aber nur die Abschlusskosten (2000€) zahlen und ihn für die 4 Jahre nicht besparen,

Wer gar keine Einzahlungen vornimmt, bekommt auch keine Zuteilung bzw. der Zuteilungszeitpunkt für ein Bauspardarlehn rückt in die Ferne.

Deine momentanen Überlegungen sind also noch etwas nachzuarbeiten.

Vielen Dank! Das ist auf jeden Fall hilfreich.

Toller Zins, aber kannst Du Dir auch die zusätzliche Tilgung von x % p.a. leisten? IdR hat der Bausparvertrag eine Kreditlaufzeit von nur - sagen wir - ca. 12 Jahre. Diese Gesamtbelastung pro Monat (auch monatliche Annuität genannt) dürfte über Deiner Monatsrate von € 1.500 liegen.

Welche zusätzliche Tilgung meinst du? Die Gesamtrate für Phase 1 wäre bei 1500€ und die für Phase 2 bei etwas unter 1600€, das ist im Rahmen des möglichen.

Wer gar keine Einzahlungen vornimmt, bekommt auch keine Zuteilung bzw. der Zuteilungszeitpunkt für ein Bauspardarlehn rückt in die Ferne.

Im Normalfall würde man die Kombifinanzierung erst in 4-5 Jahren wenn es so weit ist unter Dach und Fach bringen. Es geht nun darum, da die Bausparkassen ihre Tarife umstellen können und werden, den Vertrag abzuschließen und den Vertrag erst mit der in 4 Jahren anstehenden Finanzierung zu nutzen. Abschlusskosten müssten natürlich vorher gezahlt werden. Zuteilung mag dadurch in die Ferne rücken, aber bei Kreditabschluss in 4 Jahren wird es ja so berechnet, dass es mit der Zuteilung zumindest theoretisch passt, oder nicht?

Bzgl. Volltilger informiere ich mich noch einmal. Könnte aber zu teuer werden.

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@PaLuSc

Da Du nur die Zinsen erwähnt hattest, wollte ich auf die zusätzlich nötige Tilgung hinweisen. Wenn die Gesamtrate also im Rahmen Deiner € 1.600 ist, passt es.

Kombifinanzierung

... also mit Bankvorausdarlehn bis zur Zuteilungsreife, mit Zinsunsicherheit in der Übergangszeit zwischen Auslauf der Zinsbindung des Bankvorausdarlehns und Zuteilung. Der Zinssatz für das Bankvorausdarlehn wird natürlich erst bei Vertragsabschluss (in 4-5 Jahren) festgelegt. Aber Du hast vielleicht vor Aufnahme des Bankvorausdarlehns immer noch die Wahl, den Bausparvertrag aufzukündigen und eine andere Finanzierungsart zu vereinbaren.

Das Dilemma in Deiner Situation ist, dass Du Dich erst in 4-5 Jahren für einen Immobilienkauf entscheiden willst und nicht heute.

Lies vielleicht mal diesen Link: https://www.test.de/Baukredite-im-Vergleich-4977982-0/

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@LittleArrow

Danke für den Link. Eine Frage noch zu dem Produkt: wie hoch ist die Bausparsumme? Entspricht sie dem Darlehensbetrag oder der Restschuld nach Phase 1? Letzteres setzt wohl voraus, dass man in Phase 1 schon tilgt und nicht nur Zinsen zahlt. Unser Berater hat immer vom letzteren geredet wenn ich mich aber im Netz informiere ist vom ersteren die Rede. Oder gibt es beides und es handelt sich um unterschiedliche Produkte?

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@PaLuSc
Letzteres setzt wohl voraus, dass man in Phase 1 schon tilgt und nicht nur Zinsen zahlt.

Das hast Du richtig erkannt. Du musst bei Deiner gesuchten Baufinanzierung also nur richtig nachfragen.

Wenn das Bankvorausdarlehn z. B. Sondertilgungen zuläßt und diese auch geleistet werden, dann gäbe es eine Restschuld die niedriger als der ehemalige Darlehensbetrag ist.

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@LittleArrow

Das Bankvorausdarlehen lässt 5% Sondertilgung p.a. zu. Ist die Bausparsumme dann die Restschuld? Also echt kleiner als das Annuitätendarlehen? In dem Fall ist das Produkt zu verstehen als normales Annuitätendarlehen mit Sollzinsbindung 20 Jahre und man kümmert sich parallel bereits um die Anschlussfinanzierung?

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@PaLuSc

Wenn eine Sondertilgung möglich ist - und wahrgenommen wird, dann macht der Gebrauch der Bezeichnung "Restschuld" Sinn. Aber: die Gewährung des Bankvorausdarlehns setzt den Abschluss des BSV voraus. Beide Verträge laufen also anfangs parallel, aber mit verschiedenen Vertragspartnern. Daher kann bzw. darf man den Kombikredit nicht als normales Annuitätendarlehn verstehen und so für Begriffsverwirrung sorgen.

Ich erwähnte bereits früher, dass der Zuteilungszeitpunkt des Bauspardarlehns zeitlich nicht bei Vertragsabschluss fest bestimmbar ist. Damit kann die Festzinsbindung des Bankvorausdarlehns nach planmäßig 10 Jahren ablaufen und eine Übergangsphase der marktangepassten Zinsneufixierung beginnen, die bis zur Auszahlung des Bauspardarlehns andauert. Beachte übrigens, dass vor BSV-Darlehnsauszahlung eine erneute Kreditwürdigkeitsprüfung stattfindet. Eine solch neuerliche Prüfung wird Dir beim Volltilgerdarlehn übrigens erspart!

Zurück zum Anfang: Wenn auf das Bankvorausdarlehn Tilgungen vorgenommen werden, reduziert sich später entsprechend das Bauspardarlehn, nicht die BSV-Summe. Die neuerliche Kreditprüfung bleibt.

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@LittleArrow

Das Problem mit der Zuteilung ist mir bewusst, da denke ich grade noch drüber nach wie ich das Risiko für mich bewerte.

Ich habe die Starke Befürchtung, dass ein Volltillger einfach zu teuer ist.

Bzgl. deinem letzten Absatz: wenn nun aber die mtl Rate in Phase 1 genau so berechnet ist, dass es einen festen Tilgungsanteil gibt, dann kann man doch die BSV-Summe direkt als Restschuld wählen. In meiner Beispiel-Berechnung von der Bank ist nämlich genau das passiert: Nettodarlehen über 400.000€ mit Restschuld 190.000€ nach 20 Jahren. Die BSV-Summe wurde als 200.000€ angegeben.

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@PaLuSc

Da muss Du ein Mißverständnis haben. Die vorgenannten Tilgungen auf das Vorausdarlehn sind außerplanmäßig.

Der Bausparsumme ist normalerweise gleich dem Vorausdarlehnsbetrag. Nach - sagen wir 10 Jahren - kommen Zuteilungsreife und nach weiteren Monaten die Auszahlungen des Guthabens und des Bauspardarlehns.

In Deinem Beispiel hast Du ein anderes Modell. Annuitätendarlehn mit 20-jähriger Sollzinsbindung und mit monatlichen Annuitäten, so dass sich letztlich nach 20 Jahren bspw. eine Restschuld von € 190.000 ergibt. Neben diesen Annuitäten ist auch noch der Bausparvertrag zu bedienen, so dass der nach 10+ Jahren durch Zuteilung auszahlungsbereit ist. In den ersten 20 Jahren gibt es eine monatliche Belastung aus Annuität und BSV-Beitrag. Das könnte mehr sein als die erwähnten € 1.500/Monat (ich habe allerdings nicht nachgerechnet). Bitte rechne Deine Variante entsprechend neu.

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@LittleArrow

Richtig, diese zwei Varianten hatte ich im Kopf und da meine BSVSumme kleiner als der Kreditvertrag war, hatte ich damit gerechnet, dass es letztere ist. Dann verstehe ich aber nicht, wieso die Rate nicht höher als 1500€ ist. Hilft alles nichts, ich muss nochmal bei der Bank nachfragen :)

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@LittleArrow

Gespräch Bzw. Telefonat lief schon. Es ist tatsächlich die Variante Annuitätendarlehen plus BSV parallel. Also BSVSumme entspräche der Restschuld. Das Annuitätendarlehen erlaubt 5% Sondertilgung p.a.

mitlerweile frage ich mich, wieso wir nicht einfach 4-5 Jahre abwarten und schauen wie sich alles entwickelt hat...

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Du weisst (neben den Zinsen) nicht was das Leben Dir so bringt. Vielleicht kommst Du zu Geld oder es fällt Dir leicht zusätzliche Tilgungen zu leisten oder Du musst das Haus verkaufen warum auch immer.

Also sich jetzt schon mit hohen Kosten an eine 30-jährige Finanzierung zu binden kann gut gehen aber ist aus meiner Sicht verkehrt und würde ich nie raten.

Ein normales, auf Dein aktuelles Einkommen abgestimmtes Tilgungsdarlehen mit etwas Luft in der Rate und einem guten Sondertilgungsrecht - vielleicht auch aufgeteilt mit unterschiedlichen Zinsbindungsfristen - ist deutlich flexibler.

Aber ich bin grundsätzlich gegen Bausparen. Warum? Hohe Abschlusskosten, keine Sicherheit der Zuteilung (steigen die Zinsen verzögert sich die Zuteilung), keine bzw. wenig Guthabenzinsen aber in der Konstruktion Zahlungen für die Kreditzinsen - das rechnet sich alles nicht.

Woher ich das weiß:Berufserfahrung

Ich habe eine persönliche Abneigung gegen derartige Herumschiebereien, bei denen viele Stellen eine Provision bekommen.

Mache Dir klar, wieviel von einem stinknormalen Kredit über 400 000 bei monatlichen Raten von 1500 nach 20 Jahren übrig bleibt. Es sind - ohne jetzt genau nachgerechnet zu haben - gerade mal 120 000€. Die könnt Ihr mit dem dann wahrscheinlich wesentlich höherem Einkommen selbst bei 8% Zinsen locker bedienen.

Baufinanzierung mit Bausparvertrag oder Annuitätendarlehen?

Es geht um eine Baufinanzierung für einen Neubau. Das Vorhaben kostet in etwa 300.000, Eigenkapital 50.000 Euro. Das Darlehen beträgt insgesamt 250.000 Euro. 50.000 werden auf den KFW 153 Kredit umgelegt und dort wird dann eine Rate von 180 Euro gezahlt. Restlich bleiben noch 200.000 Euro. Zwei Angebote liegen mir vor: 1. DSL Bank: Das Darlehen läuft auf eine Sollzinszeit von 10 Jahren und der Zins beträgt 2,35% (Laut Unterlagen effektiv 2,5%). Es werden nur die Zinsen hierrein gezahlt (ca. 390 Euro mtl.) und die Tilgung von 200 Euro mtl. (entspricht ca. 1,2% Tilgung) in einen Bausparvertrag (Eröffnungsprovision 2.100 Euro - BHW Wohn maxx). Die Mindestbausparsumme des Bausparvertrages beträgt 50.000 Euro. Nach 10 Jahren sind 24.000 Euro ohne Sonderzahlungen zusammengekommen und der Bausparvertrag ist zuteilungsreif. Die 24.000 Euro werden in den DSL Kredit eingezahlt. Nach dem Berater müsste nach 10 Jahren trotz des Bausparvertrages eine neue Finanzierung zum Sollzins nach 10 Jahren für die Restsumme von 186.000 Euro gemacht werden. Der Bausparvertrag diene nur zur Tilgung für die 10 Jahre. Nach den Angaben des Bausparvertrags beträgt der Sollzins für den Bausparvertrag 2,75%.

  1. Commerzbank: Das Darlehen von 200.000 Euro wird mit einem Sollzins von 2,34% für 10 Jahre (laut Unterlagen effektiv 2,37%) abbezahlt und die Tilgung von 1,2% direkt in den Kredit. Am Ende sind ca. 27.000 Euro ohne Sonderzahlungen getilgt worden. Nach 10 Jahren muss eine Anschlussfinanzierung für die Restsumme von 183.000 Euro vereinbart werden.

Beim Bausparvertrag kommt nach 10 Jahren 3000 Euro weniger Tilgung zustande als beim Annuitätendarlehen. Zudem muss für den Bausparvertrag eine Eröffnungsprovision gezahlt werden. Im Endeffekt habe ich also einen Verlust von 5100 Euro in Verbindung mit dem Bausparvertrag.

Sehe ich da etwas falsch? Die Rate für das Gesamtdarlehen soll monatlich maximal 800 Euro betragen. Sonderzahlungen sind nicht vorgesehen bzw. nicht in großer Höhe zu erwarten.

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Ich plane eine Anschlussfinanzierung, macht es Sinn einen Bausparvertrag abzuschließen?

Guten Tag zusammen,

würde mal gerne eure Meinung einholen...

Habe mir dieses Jahr eine Wohnung gekauft, bei der im März dir Tilgung anfängt. Wohnung ist quasi Neubau (BJ 2012) und hat inkl. TG-Stellplatz 200.000€ gekostet.

Habe ein gutes Finanzierungsangebot abgeschlossen mit 1,35% Zins über 10 Jahre bei 100% Finanzierung. Nun möchte meine Bank mit mir gerne ein Anschlussfinanzierungsvertrag in Form eines Baussparvertrags abschließen, um sich die momentan niedrigen Zinsen für die Jahre nach meiner 10-Jahre-Finanzierung zu sichern.

Hierbei gibt es wohl zwei Modelle:

Ein Modell mit niedriger Ansparrate ~300-400€ mit der ein Anschlusszins von etwa 2,3-2,5% möglich wäre...

Das zweite Modell mit hoher Ansparrate ~500-600€ würde einen Anschlusszins von 1,3-1,5% haben.

Was meint ihr? Macht es Sinn, so einen Baussparvertrag abzuschließen, der an sich fast keinerlei Verzinsung aufweist? Werden die Zinsen in 10 Jahren wirklich so eklatant gestiegen sein oder sich weiter auf niedrigem Niveau bewegen?

Als Alternative habe ich mir überlegt, einen eigenen Sparplan in Form von Aktien und Fonds aufzustellen und mit dem "hoffentlich" dort erwirtschafteten Geld nach zehn Jahren direkt einen großen Teil zu tilgen und daraufhin auf niedrigere Zins-Angebote bei Banken spekulieren zu können. Positiver Nebeneffekt... auf dieses Geld könnte ich jederzeit auch mal kurzfristig zugreifen, auf das Geld im Bausparvertrag nicht.

Letzte Option....

Den Bausparvertrag mit niedriger Ansparrate abschließen und zusätzlich die Differenz zum Bausparvertrag mit hoher Ansparrate in Fonds/Aktien/etc. stecken.

Wäre schön, wenn ihr mir bei dieser Abwägung der Chancen/Risiken helfen könntet.

Vielen Dank und frohes Schaffen!

Alex

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