Kann man eine vorhandene Immobilie neu verschulden?

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3 Antworten

Sehr geehrte/r Duesettimane,

zwei verschiedene Banken im Grundbuch zu versammeln, ist im Allgemeinen schwer hinzubekommen. Damit liegen die Lösungsmöglichkeiten einerseits bei einer Erhöhung des gegenwärtigen Darlehensspielraums, andererseits bei einer Ablösung der jetzigen Darlehensgeberin und Wechsel zu einem neuen Darlehensgeber.

Grundsätzlich gilt schon einmal, dass eine Bausparkombinationsfinanzierung eine sehr teure Finanzierung darstellt. Insoweit empfehle ich, sofern die Kombinationsfinanzierung noch nicht lange besteht, die Finanzierung auf eine reine Tilgungsdarlehensfinanzierung umzustellen. Insoweit käme dann auch die Ablösung der jetzigen Darlehensgeberin in Betracht. Allerdings wird wegen des ungetilgten Vorausdarlehens wahrscheinlich von der Bank eine hohe Vorfälligkeitsentschädigung verlangt werden. Dagegen steht allerdings der Zinsvorteil aus den zurzeit niedrigen Zinsen.

Bei einem so hohen Verkehrswert wie angegeben und einer so geringen Beleihung dürfte es eigentlich kein Problem geben, die Immobilie weiter zu beleihen. Allerdings spielt an dieser Stelle der Verwendungszweck des Zusatzdarlehens eine Rolle. Soll es für Verwendungen auf die Immobilie genutzt werden, so sehe ich kein Problem, soll es dagegen eine Liquiditätslücke schließen, welche innerhalb der privatwirtschaftlichen Tätigkeit entstanden ist, so deutet der Verwendungszweck darauf hin, dass die Kapitaldienstfähigkeit, die Fähigkeit das Darlehen laufend mit Zins und Tilgung zu bedienen, nicht mehr sichergestellt ist. Dann muss die Bank damit rechnen, dass das Darlehen langfristig notleidend wird und wird somit unter Umständen von einer Darlehenszusage Abstand nehmen.

Mit freundlichen Grüßen

Prof. Dr. rer.pol. habil. Klaus Wehrt

Diplom-Volkswirt

Sehr geehrter Herr Prof. Wehrt,

vielen Dank für die ausführliche Antwort. Ich habe letztes Jahr leider mit meiner Hausbank einen nicht nachvollziehbaren Konflikt gestartet. Mein sehr hoher Dispo ( der 2012 von 8.000€ auf 18.000€ von der Bankseite aus erhöht wurde) mit 7,8% Dispozins wurde mir von heute auf morgen gekündigt und auf 12% als Darlehn erhöht und der Dispo ist nun auf Null. Das ist wahrscheinlich für Finanzexperten kein Drama, ich bin eine sehr ehrliche Person, war und bin enttäuscht. Meine Einkommensteuerbescheide sind für mich, als kreative Freiberuflerin, meines Erachtens fein. Aber nach vielen Telefonaten sehe ich, dass das nicht feste Einkommen ein grosser Stolperstein ist, wenn mann einen 25.000 € Kredit für um die 8% Zinsen möchte...und das, obwohl ich die eigentlich gefühlt abbezahlte Immobilie habe. Ihnen einen wunderschönen Tag und vielen Dank

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Mal wieder ein Fall wo man sortieren sollte bevor man antwortet.

  1. Deine ETW hat einen wert von 500.000.-

  2. Sie ist belastet mit einem Bauspardarlehn (wieviel?).

  3. Sie ist belastet mit einem Verwandschaftsdarlehn von 55.000,-.

  4. Eine Bausparkasse mit einer anderen Bausaprkasse ablösen ist eigentlich quatsch.

  5. Was dir wirklich fehlt sind 20.000,-, die Du vermutlich auf einem Dispokredit einen haufen Zinsen kosten.


Mache mal mit Deinem Steuerberater, oder Unternehmensberater ein vernünftiges Konzept, wie der Betrieb durchfinanziert werden kann.

Denn was hilft es, wenn Du die 20.000,- ablöst, aber dann die Raten dich wieder in den Dispo bringen. Oder werden eventuell mehr als die 20.000,- gebraucht, weil es noch offene Rechnungen gibt, oder innerhalb der nächsten Monate Steuernachzahlungen.

Dann kann man nämlich dort, wo der Dispo ist die Sache eventuell umstellen. Schließlich, bei 500.000,- wert der Wohnung, geht der 1. Rang (60 % ) bis zu 300.000,-.

Man könnte sich aber auch überlegen die 55.000,- bei der Verwandtschaft abzulösen, weniger Stress in derFamilie. Ist eine Frage der Zinsen udn Raten.

Also erst rechnen, dann der Weg zur Bank.

Danke für die ehrliche Antwort. Leider habe ich keinen Betrieb, bin kreativ Freischaffend und eben auch noch 2-3x im Jahr befristet Angestellt. Das ist ja das Grundproblem... Termin bei einem Finanzexperten ist nun gemacht..Mal schauen..

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@duesettimane

Auch ein kreativ freischaffender, egal ob Künstler, oder sonst gestaltend tätig, hat einen Betrieb. Deshalb macht er ja eine Einnahmen- Ausgaben- Überschussrechnung zur Ermittlung des Gewinns.

Termin bei Finanzexperten? Finanzierungsvermittler? Oder echter Berater?

Auf jeden Fall viel Erfolg.

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Belasten kannst Du die Immobilie. Allerdings wird man bei einem Immobiliendarlehen vermutlich nach dem Verwendungszweck fragen und eine Verwendung zur freien Verfügung kommt nicht bei jedem Kreditgeber gut an. Bei einer selbstgenutzten Immobilie wird kein Mietertrag generiert. Der Kreditgeber wird trotz der Sicherheit nach dem Einkommen fragen weil er sich Gedanken darüber machen wird, wie der Kredit bedient werden kann.

Welche Bank kann ich denn fragen? Die meisten sagen nein, weil ich freiberuflich bin, die Bausparkassen sagen nein, weil sie den 2.Rang nicht wollen und ich möchte nicht die 12% Zinsen bei meiner Hausbank für die 20.000€ die ich brauche...

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@duesettimane

Tja, verfahrene Situation. Verkauf die Wohnung doch und zieh in eine Mietwohnung ein. Bei der Verwendung des Kaufpreises kann Dir niemand Vorschriften machen.

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