Ist hier eine Anschlußfinanzierung trotz Ende der Zinsbindung überhaupt möglich?

5 Antworten

Vom Fragesteller als hilfreich ausgezeichnet

Geschäftsbanken (und wohl auch Lebensversicherer) wollen lieber 1. Rang und Du bekommst dafür bessere Konditionen.

Eine Bausparkasse würde sich jedoch mit dem 2. Rang zufrieden geben, allerdings lohnt sich diese Strophe derzeit nur, wenn Du schon einen ausreichend hohen BSV in Zuteilungsnähe hast. Hast Du?

Manche Arbeitgeber geben auch AG-Darlehn im 3. Rang (Abhängigekeitsproblem beim AG-Wechsel!).

Mich verwundert, dass die beiden restlichen Kredittranchen die gleiche Restfälligkeit Ende 2018 haben. Planungsfehler?

Hast Du keinen BSV, dann kommen drei Alternativen in Frage:

1. Prolongation der fälligen Tranche bei dieser Bank bis Ende 2018 und dann Prolongation der 3 Tranchen ab Ende 2018 bei dieser Bank oder Ablösung aller Tranchen durch anderweitige Kreditaufnahme bei Bank oder Lebensversicherer. Problem: Massives Zinsveränderungsrisiko für zunächst 3 Jahre für die 1. Tranche und dann für restliche Jahre für alle Tranchen.

2. Wie zuvor, aber bereits jetzt ein Forwarddarlehn mit ca. 42 Monate Vorlaufzeit. Beachte, dass bei Forwarddarlehn häufig nur eine anschließende 10-jährige Zinsbindungsdauer unterstellt wird, was aber idR völlig unzureichend ist. Wichtig wäre für Dich, Dir vor jedweden Plänen der Kreditumschuldung Gedanken für den Schuldenabbau zu machen. In welchem Jahr willst Du schuldenfrei sein? Könntest Du jährliche Sonderzahlungen oder gar Erbfälle "einplanen"? Stelle Dir mal Deinen gewünschten Schuldenverlauf vor vom Jahr 20xx mit Null rückwirkend bis 2018 mit ca. t€ 300.

3. Ablösung der 1. Tranche durch ein dauerhaft(!) zweitrangiges Darlehn mit einer Volltilgung, kompletten Zinsbindung und Sondertilgungsmöglichkeiten für - sagen wir - 20 Jahre. Dieses Darlehn bietet Dir also bereits heute Schutz gegen Zinsveränderungsrisiken, die z. B. nach Ende 2018 für die beiden Resttranchen auftreten, was man allerdings durch Forwarddarlehn eingrenzen kann. Wichtig: das zweitrangige Darlehn darf bei Umfinanzierung der beiden anderen Tranchen nicht automatisch im Rang hoch rutschen!

Bei den neuen Finanzierungen sollte man nicht nur auf Flexibiltät hinsichtlich von Sondertilgungen achten, sondern auch auf die Möglichkeit der (mehrmaligen?) Änderung der Tilgungsquote.


Was biete Dir denn Deine Bank an? Wenn bei denen das Darlehen von 135.000,- ausläuft bieten die Dir doch wohl eine Folgefinanzierung an. 

Leider kann man Dir keinen kompletten Rat erteilen, weil folgende Angaben fehlen:

Gesamtwert der Immobilie (wegen der Beleihungsgrenzen)

Restlaufzeiten der beiden anderen Darlehen

Seit wann laufen die Darlehen (also Gesamtlaufzeiten)

Es bieten sich nämlich Varianten an. Wenn alle Darlehen seit 10 Jahren laufen, dann könntest Du komplett umfinanzieren zu den günstigen Bedingungen, weil nach 10 Jahren gekündigt werden kann, ohne das Vorfälligkeitsentschädigung entsteht.

Es wäre auch interessant zu wissen, wie hoch die Immobilie beliehen ist. Denn natürlich würde Deine jetzige Bank den günstigen 1. Rang nicht aufgeben, sondern die Bank, die die 135.000,- ablöst, würde hinter den 185.000,- stehen.

Danke erstmal.

  1. Der Gesamtwert der Immobilie ist 360.000,- Euro

  2. Restschuld 300.000.

  3. Die Zinsbindung der beiden anderen Darlehen läuft Ende 2018 aus.

Wenn ein zweitrangiger Grundbucheintrag der 135.000,- nur infrage kommt, wäre dann vielleicht hier eine Finanzierung über einen BV möglich ?

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@lazyjo08

Wenn ich  nochmaleine Anschlußfinanzierung bei der jetztigen Bank abschließe, würde ich doch wieder binden, oder ?

Zum Ende der restlichen Zinsfestschreibungen finanziert dann ja wieder keine Bank neu, weil sie nicht  komplett erstrangig stünde.

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@lazyjo08

1. Ob Du Dich bei Deiner, oder einer anderen Bank bindest, Du wirst immer gebunden sein.

2. Vorschlag, da die Bindung der anderen nur 3 Jahr später endet, frage sowohl Deine Hausbank wie 1-3 andere Banken wegen einer Finanzierung für den Auslauf 31. 12. 2015 + Forwarddarlehen für die beiden anderen.

3. Frage Deine Hausbank, ob eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig wird, wenn Du zum 31. 12. 2015 alles ablöst und versuche ein Angebot für eine Gesamtfinanzierung auf evtl. 15, oder mehr Jahre zu bekommen.

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Gibt es überhaupt eine Möglichkeit , durch irgend eine Bank die 135.000,- Euro umzuschulden ?

Hast Du schon einmal bei deinem derzeitigen Darlehensgeber nachgefragt ? Denn ein Wechsel zu einem anderen Kreditgeber halte ich nicht für sinnvoll.

Denn dafür wäre dann eine Grundschuldänderung erforderlich für den 2. Rang (Notarkosten) .

Der Darlehenszins beim neuen Kreditgeber wird auch höher ausfallen, da ein größeres Risiko besteht durch die grundbuchliche Sicherheit im 2. Rang.

Gruß Apolon

Finanzierung trotz befristetem Arbeitsvertrag ???

Hallo zusammen ,

wir wollen ja bekanntlich eine neue Eigentumswohnung ( Baubeginn im Oktober ) kaufen. Eigenkapital haben wir an Bargeld momentan 25.000 Euro , zudem ein BSV auf dein bereits 20.000 einbezahlt sind. Unser Nettoeinkommen beträgt zusammen 3300 Euro. Wohnung kostet 242000 + Notar und Grunderwerbssteuer.

Wir waren gestern nun bei einem Finanzberater , ich muss sagen , dieser hat uns sehr schlecht beraten.Eigentlich gar nicht , ich dachte wir bekommen da ein paar Varianten vorgeschlagen wie man das alles machen könnte , er tippte nur paar Zahlen ein ( Eigenkapital usw ) und sagte uns die monatliche Rate. Auf Nachfrage ob man nicht eine längere Zinsbindung wählen könnte, druckte er uns eine Aufstellung mit Laufzeit 43 Jahre aus. Also wirklich keine gute Beratung…

Allerdings ein anderes Problem das wir nun haben. Meine Freundin arbeitet im öffentlichen Dienst ( studentisches Auslandsamt an einer Hochschule ) und da ist es üblich das man nur befristete 2 Jahresverträge bekommt. Dieses Einkommen wird dann wohl nicht gerechnet von der Bank.

Was kann man da groß machen? Ich meine wenn es dumm läuft können wir nie was kaufen dann…

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Es handelt sich um folgendes KFW-Darlehen:
Aktueller Darlehensbetrag 72.000,-
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Aktueller Jahreszinssatz: 2,9%

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Angeblich kann das bestehende KFW-Darlehen ohne jegliche Gebühren (keinerlei Vorfälligkeitsentscheidung) sofort komplett zurückgezahlt werden.
Stattdessen könnte ich ein neues Darlehen über die 72.000,- Euro bei der Bank aufnehmen. Angebote:

Variante 1:
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Dann gibt es noch eine Variante(Angebot) 2 mit:
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