Ist ein Disagio bei einem Hypothekenkredit für ein MFH sinnvoll?

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3 Antworten

Ein Disagio von 4 % auf die Darlehnssumme würde zu einem Nominaldarlehn von € 520.833,33 führen, um eine Auszahlung von € 500.000 zu bekommen (520.833 = 500.000 / 0,96!).

Das genannte Disagio von 4 % ist steuerlich sofort abzugsfähig, da man es noch als marktüblich bei einer Zinsbindungsfrist von mind. 5 Jahren ansehen kann. Umso eher bei Eurer Zinsbindungsfrist von 20 Jahren. Das Disagio muss also auch nicht über die Laufzeit verteilt werden, sondern ist bei Auszahlung sofort Werbungskosten.

Die steuerliche Liquiditätswirkung ist normalerweise (abgesehen von der Zeitverschiebung): Werbungskosten mal Grenzsteuersatz. Aber weil hier die Werbungskosten weit über € 1.000 hinausgehen, muss man vom Differenzsteuersatz ausgehen oder einfacher von einer alternativen Steuerberechnung mit und ohne Disagio (und dabei auch den geringen Zinsunterschied beider Alternativen beachten). Alternativ käme auch ein niedrigeres Disagio von z. B. 2 oder 3 % in Frage. Die ganze Rechnerei macht wenig Sinn, solange nicht gesagt wird, was Ihr mit der Steuererstattung aus dem Disagio macht!

unser Spitzensteuersatz von 42%

Nie und nimmer bei Eurem derzeitigen zu versteuernden Einkommen. Gib mal das zu versteuernde Einkommen für Verheiratete hier ein: https://www.abgabenrechner.de/ekst/? und gucke Dir auch die Grafik mit dem Verlauf des Grenzsteuersatzes an. Diesen Rechner kannst Du auch für die Disagioalternativen verwenden.

Effektivzinssatz

Momentan ist mein Rechenschieber zerbrochen, um die Frage nach der Korrektheit zu beantworten.

Hallo LittleArrow,

vielen Dank das Du Dir die Zeit genommen hast meine Anfrage zu beantworten.

Bei Deinen Ausführungen zum Disagio hast Du natürlich recht. Der Betrag von ca. 800 EUR wurde bei der Berechnung außer Acht gelassen, damit wir mit geraden Beträgen rechnen können. Aus diesem Grund hat der Bankberater die Darlehenssumme auf glatte 520.000 EUR mit 96% Auszahlung gesetzt. Die EUR 800 haben wir auch übrig (Tagesgeldkonto). Mit der Zinserstattung (hier wüsste ich gerne mit wie viel wir rechnen können) würden wir eine Hauswand, die feucht ist, trocken legen lassen. Die Arbeiten werden ca. EUR 9.000 kosten.

Das mit dem Spitzensteuersatz von 42% habe ich aus einem Studienbrief der HFH (Hamburger Fern-Hochschule) abgeleitet, da heißt es "Konkret ist der Einkommensteuertarif gekennzeichnet durch eine Nullzone für die ersten 8.004 EUR ("Grundfreibetrag"), durch einen zweiteiligen Formeltarif mit jeweils linear ansteigendem Grenzsteuersatz, beginnend bei 14% ("Eingangssteuersatz") und endend bei 42%, und durch einen konstanten Grenzsteuersatz von ebenfalls 42% ab einem zu versteuerndem Einkommen i.H.v. 52.882 EUR ("Spitzensteuersatz"). Vielen Dank das Du mir den Link beigefügt hast.

Wenn Du die beiden Alternativen, evtl. sogar um eine dritte Alternative ergänzt (z.B. 2% Disagio bei Darlehen 510.000 EUR) berechnen kannst, unter der Berücksichtigung unserer steuerlichen Situation, wäre ich Dir extrem dankbar. LG

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@Tina29

Guck bitte noch mal in den Abgabenrechner.de und in das dortige Rechenergebnis bei z. B. € 57.000 für Verheiratete bzw. Ledige.

Der Studienbrief HFH ging offenbar von einem Ledigen aus. Und er ließ die zusätzliche Reichensteuer von 3 % ab € 250.731 außeracht, was ja in Eurem Fall noch für ca. 5 Jahre irrelevant ist;-) Jedenfalls ist die Steuerwirkung von 42 % viel zu hoch für Euren Fall.

So, nun kannst Du bei Kenntnis Eures steuerpflichtigen Einkommens (z. B. € 57.000) für 2012 Eure Steuerlast von € 10.881 ausrechnen. Und danach mit dem Disagio von € 20.000, also nur steuerpflichtig € 37.000 und Steuerlast von € 4.855, d. h. € 6.026 Steuererstattung im Jahr 2013. Hierbei habe ich angenommen, dass die Werbungskosten aus Anlage V ansonsten Null (entweder noch keine Mieterträge oder -aufwendungen oder zumindest beide gleich hoch) sind. Aber diese Annahme ist vielleicht nicht richtig, denn die Notar- und Grundbuchgebühren für die Eintragung der Finanzierung fallen möglicherweise auch noch in 2012 an.

Natürlich traue ich Dir jetzt zu, die Variante mit 2 % Disagio selbständig durchzurechnen (bekommst Du auch € 3.133?).

Übrigens, ein sog. Volltilgerdarlehn (also Zinsbindung während der gesamten Kreditlaufzeit) zu wählen, halte ich für einen sehr guten Entschluss!

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@LittleArrow

Vielen Dank für Dein Engagement in unserem Fall !!!

Nachdem ich unsere Daten bei Abgabenrechner.de eingegeben habe, habe ich auch schnell gemerkt, dass das zu versteuernde Einkommen von EUR 57.000 für ledige den Spitzensteuersatz von 42% darstellt.

Die "Reichensteuer" war im HFH Studienbrief natürlich schon beschrieben, da wir aber wohl nie in dieser Liga mitspielen werden, habe ich sie nicht weiter erwähnt. Leider habe ich das Thema Steuern erst im nächsten Semester, so dass ich jetzt noch nicht wirklich fit darin bin ;-)

Ich glaube Dein Vorschlag mit 2% Disagio könnte in unserem Fall wirklich sinnvoller sein als 4% Disagio. Eine Steuererstattung von EUR 6.026 klingt war im ersten Moment sehr gut, da wir in der Tat aber noch weitere Werbungskosten (Notar- u. Grundbuchgebühren, Fahrtkosten zum Objekt) in 2012 haben werden, könnten diese evtl. zu hoch werden. Der Steuerberater hat eingeworfen, dass es nicht sinnvoll wäre unter einen Steuersatz von 20% zu kommen, kannst Du etwas damit anfangen?

Meinst Du mit EUR 3.133 die Steuererstattung?

Die Variante mit 2% Disagio habe ich auf dem Hypothekenrechner (Disagio als Bearbeitungsgebühr) berechnet und mit dem Berechnungsergebnis der Bank (diese hat 3 Angebote gemacht: Auszahlung EUR 500.000 zu 100%, EUR 510.000 zu 98% und EUR 520.000 zu 96%) verglichen. Der Effektivzinssatz ist identisch, nur die Summe der gezahlten Zinsen weicht etwas von einander ab. Der Tip mit dem Tilgungsplan war super! Der höhere Effektivzins (3,67% bei 2% Disagio zu 3,55% ohne Disagio bei einer um EUR 10.000 höheren Kreditsumme) von 0,12% (pro Jahr EUR 612 und über 20 Jahre ca. EUR 12.240 - durch die steigende Tilgung natürlich weniger, aber wie viel?) macht mir noch etwas Bauchschmerzen. Hierzu hätte ich gerne auch noch einmal Deinen fachmännischen Rat. LG

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@Tina29

Steuerberater hat eingeworfen, dass es nicht sinnvoll wäre unter einen Steuersatz von 20% zu kommen,

Ich kann damit nichts anfangen. Es ist auch unklar, ob er den Durchschnitts- oder Grenzsteuersatz meint (schaue in die Grafik!). Frage den Steuerberater, wann was warum sinnvoll ist.

Summe der gezahlten Zinsen

Dieser Wert als Maßstab repräsientiert eine Geldwertillusion, da der Zweitwert des Geldes (Thema Zinseszinsrechnung) unterschiedlich ist.

etwas Bauchschmerzen

Das ist es nicht wert! Denke nur mal daran, dass Euer zu versteuerndes Einkommen sich in ca. 2, 5 bzw. 10 Jahren dramatisch ändern wird (voraussichtlich natürlich positiv, wenn Du Teil- oder gar wieder Vollzeit arbeitest). Dann könnt Ihr Euch auch die monatlichen Kreditraten locker leisten.

Mein Bauchgefühl würde sagen: "2 % Disagio als Trostpflaster für die anfänglichen Bauchschmerzen und dann schau'n wir mal später."

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@LittleArrow

Vielen Dank für Dein Bauchgefühl, meines hat mir im übrigen das selbe gesagt ;-)

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@Tina29

Deshalb sitzt der Bauch auch in der Mitte;-))

Nein, Quatsch. Die Disagio-Varianten sind nur aus steuerlichen Gründen interessant. Vor vielen Jahren gab es dafür durchaus Größenordnungen von 10 %! Dies war dem Finanzminister (Theo Waigel?) zuviel und daher wurde die Begrenzung auf marktüblich und 5 % eingeführt.

Wenn bei Euch alles "planmäßig" verläuft, dann wünscht Du Dir angesichts Deines beruflich bedingten hohen Einkommens möglicherweise in ca. 10 Jahren "Hätten wir damals doch kein Disagio genommen!". Dann möchte ich Dich aber wieder an den Zeitwert des Geldes erinnern!

Apropos Steuern bei anschaffungsnahem Erhaltungsaufwand: die 15 % Klippe innerhalb der ersten drei Jahre nach Anschaffung ist Dir hoffentlich bekannt oder?

Siehe: http://www.finanzfrage.net/frage/immobilienkauf---absetzten-von-fahrkosten#answer380418

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@LittleArrow

Dein Optimismus in Ehren, was mein beruflich bedingtes hohes Einkommen angeht. Leider bin ich schon Ende Dreißig und mein Studium ist nach ca. 20 Berufsjahren noch einmal eine komplett neue Herausforderung. Eine riesige Karriere liegt also leider nicht mehr vor mit, aber vielen Dank!

Den Hinweis über den anschaffungsnahen Erhaltungsaufwand finde ich sehr nett. Tatsächlich ist mir diese Gegebenheit bekannt und ich hoffe bzw. glaube (bisher sieht es nicht danach aus), dass wir in den nächsten 3 Jahre Kosten von über EUR 82.500 haben werden. Irgendwann kommt zwar eine komplette Wärmedämmung (bisher sind nur die Giebel gedämmt) auf uns zu, dazu warten wir aber erst einmal eine vermieterfreundlichere Rechtsprechung ab. LG

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@Tina29

riesige Karriere

Warte ab! Kindererziehung erfolgreich gemanagt und Studium nebenher (hoffentlich erfolgreich) absolviert, das qualifiziert Dich doch - neben Deiner Berufspraxis und den jüngst erworbenen Tabellenkalkulationskünsten - noch zusätzlich zum Karrieredurchmarsch bei der kommenden Frauenquote. Ich drücke Dir die Daumen!

vermieterfreundlichere Rechtsprechung

Wie bitte? Was soll da noch vermieterfreundlicher werden? Du meinst doch wohl nicht das bischen Mietminderung während der Gerüstarbeiten oder?

11 % der Kosten als Modernisierungszuschlag für bestehende Mietverträge plus 100 % der Kosten als steuerlichen Erhaltungsaufwand. Fang mal an zu rechnen!

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@LittleArrow

Mit "vermieterfreundlicher" meine ich die z.Zt. von der Politik angedachten Streichungen der Ausnahmen (z.B. keine Zahlung des Modernisierungszuschlages bei unbilliger Härte). Das klingt zwar im ersten Moment herzlos, aber in der jetzigen Wirtschaftslage sind recht viele Menschen von Armut betroffen und wenn z.B. die Hälfte der Mieter die Mieterhöhung (trotz Heizkostenersparnis) nicht zahlt, wird es mit meinen Finanzen eng. Wie Du bei meinen zahlreichen Fragen bestimmt schon festgestellt hast, bin ich ein sehr sicherheitsliebender Mensch ;-).

Außerdem werde ich mehrere wirklich tolle ältere Herrschaften als Mieter haben, die teilweise schon über 30 Jahre in dem Haus wohnen, denen ich die Sanierungsmaßnahmen und eine kräftige Mieterhöhung nicht zumuten möchte. Da die Giebel und das Dach bereits gedämmt wurden, werde ich erst tätig, wenn die Heizung schwächelt (gute Ölheizung 11 Jahre alt). Bis dahin haben wir auch hoffentlich schon ordentlich Rücklagen bilden können.

Und Danke für`s Daumendrücken, das werde ich bei meinem neuen Berufseinstieg in einigen Jahren sicherlich gut gebrauchen können. Jetzt geht es aber erst einmal 14 Tage in die Sonne zum ausspannen und lernen. Also sonnige Grüße und bis bald!

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So, der Zollstock funktioniert wieder - teilweise.

Beim ersten Darlehn errechne ich einen Effektivzins über 20 Jahre von 3,50 % p.a. (allerdings vor Steuern).

Beim zweiten Darlehn mit einer angenommenen Auszahlung von € 500.000 und einer monatlichen Annuität von € 2.955 ergibt sich über die gesamte Laufzeit von 20 Jahren (= 240 Zinsperioden) ein Effektivzins von 3,71 % p.a.

Da bei Dir die Eff-Zinssätze höher liegen, könnte dies mit einer anderen Berechnungsweise oder -dauer (nur 10 Jahre?) zusammenhängen.

EUR 7.257 mehr bezahlt.

Diese Zahl von € 7.257 kann ich nicht nachvollziehen. Die € 13.200 (= € 55 x 240) sind hingegen klar, aber diese künftigen Mehrzahlungen haben per heute einen Barwert von ca. € 9.309 bei einem Diskontzins von 3,71 % p.a.

Das ist alles vor Steuern gerechnet.

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@LittleArrow

Vermutlich wurde dort das Disagio auch nur auf die ersten 10 Jahre verteilt, so wie Du in Deiner Frageerläuterung geschrieben hast.

Interessant an diesem Internetrechner ist aber der jeweilige jährliche Kreditzins- und Tilgungsplan. Die dortigen Zinsbeträge kannst Du für Deine Steuerschätzung verwenden (nicht aber für die Erstellung der Anlage V!).

Im Prinzip ist die Erstellung der Anlage V nicht so schwierig, wenn Ihr erstmal den Gebäudeanteil an den Anschaffungskosten ermittelt habt, um die jährliche AfA zu berechnen.

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@LittleArrow

Vielleicht klingt meine Frage etwas dumm, aber was genau meinst Du mit "... über 20 Jahre von 3,50% p.a. (allerdings vor Steuern)"? Ich habe bei dem Hypothekenrechner einen Effektivzins von 3,55% erhalten (wie im Angebot der Bank).

Beim zweiten Darlehen ist die Darlehenshöhe EUR 520.000 (und nicht EUR 500.000), damit wir auf eine ca. Auszahlung von EUR 500.000 nach Abzug des Disagios von 4% (EUR 20.800) kommen.

Die Summe von EUR 7.257 habe ich in der Tat etwas abenteuerlich errechnet. Ich habe die monatlichen Mehrzahlungen von EUR 55 auf die 20 Jahre hochgerechnet (EUR 13.200, hierbei hatte ich die Berücksichtigung des Barwertes vergessen - danke!) und zu den insgesamt gezahlten Zinsen von EUR 189.097,25 (Wert bei 4% Disagio) dazu gerechnet, anschließend habe ich die Zinsen des Darlehens ohne Disagio (EUR 195.040,20) abgezogen. Wo ist denn hier mein Denkfehler? Mir raucht wirklich langsam der Kopf, hätte ich mich doch bloß auf Steuern und nicht auf Recht in meinen Studium spezialisiert ;-) LG

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@Tina29

Vielleicht klingt meine Frage etwas dumm, aber was genau meinst Du mit "... über 20 Jahre von 3,50% p.a. (allerdings vor Steuern)"?

Für die Laufzeit von 20 Jahren habe ich einen finanzmathematischen Effektivzins von 3,50 % p.a. errechnet. Dieser Internetrechner (und Deine Bank) rechnen vielleicht etwas anders, so dass sie auf die 3,55 % p.a. kommen. Warum? Weil sie vielleicht das Disagio nur auf die ersten 10 Jahre verteilen, obwohl die Sollzinsbindung für 20 Jahre gilt?

Es ist doch klar, dass der Zinssatz immer vor Steuern genannt wird. Um steuerliche Auswirkungen kümmert sich doch kaum eine Bank im Privatkundenbaufinanzierungsgeschäft.

Denkfehler?

In den € 55 steckt auch ein wenig Tilgung. Aber der eigentliche Denkfehler ist die schon erwähnte Geldillusion.

hätte ich mich doch bloß auf Steuern und nicht auf Recht

Da fehlt noch etwas: Rechnen mit Tabellenkalkulation und einfache Finanzmathematik. Dann wäre das doch ein schönes Trio!

Diese Tabelle des Internetrechners solltest Du Dir mal selber zusammenbauen mit Excel, LibreOffice oder Openoffice oder so. Da reichen auch als Annäherung die jährlichen Zahlen und Du bekommst den ganzen Zahlungsplan für jede Disagioalternative auf eine Seite, also nur 3 Blätter insgesamt. Die steuerliche Nebenrechnung machst Du dann mit dem Abgabenrechner.de/ekst/?

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@LittleArrow

Mit der Geldillusion hast Du natürlich vollkommen recht!

Vielen Dank für Deine Hilfe und ich freue mich schon über einen weiteren Austausch mit Dir! Da ich bisher noch nicht als Vermieter tätig war, werden bestimmt noch einige Fragen auf Dich zukommen (das soll keine Drohung sein ;-)). LG

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Ein Disagio ist immer ein vorausbezahlter Zins und die Darlehenssumme ist um das Disagio höher.

Letztendlich muss man das ausrechnen und zwar bis zum theoretischen Ablauf der Darlehen.

Vielen Dank für Ihre Antwort! Wissen Sie vielleicht auch wer so etwas berechnen kann? Ich hatte gehofft, das mir durch die Nennung der gesamten Daten jemand detailliertere Auskunft geben kann. Viele Grüß, Tina29

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Ich habe gerade gesehen, dass ich bei den Darlehensangeboten vergessen habe die Auszahlungsbeträge mit anzugeben.

  1. Darlehen: 100% Auszahlung
  2. Darlehen: 96% Auszahlung (also 4% Disagio)

LG, Tina29

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