Ist diese Begründung zur Mieterhöhung wirksam???
Halo Leute,
Ich könnte mal euren Rat gebrauchen.
Meine Hausverwaltung hat mich am 28.11.13 angeschrieben und ich bin mir unsicher, ob das Schreiben denn alle rechtlichen Standards enthält oder ob ich es direkt in die Tonne hauen kann. Der Text lautet wie folgt...
Sehr geehrter Herr...
Für die Wohnung mit .... qm bezahlen Sie bisher eine Netto Miete i.H.v. ... Die entspricht einem Preis von .../qm und ist in ... keinesfalls üblich.
Eine Erhöhung im gesetzlichen Rahmen von 15% ergibt eine neue Miete i.H.v. .... monatlich. Dies bedeutet dann eine Miete von .../qm Damit ist der in ... übliche Standart von ... noch deutlich unterschritten. Auch Vergleichsmieten mit gleicher Ausstattung sind innerhalb des Wohngebietes deutlich höher.
Um kein aufwendiges Klageverfahren auf Mieterhöhung durchzuführen, wird um Zustimmung zur Mieterhöhung auf ... ab 01.01.14 gebeten.
Zweitschrift dieses Schreibens bitte bis 06.12.13 zurücksenden.
Mit freundlichen Grüßen ...
Jetzt meine Frage: Muss ich darauf reagieren? Ist die Begründung zulässig? Muss mir der Hausverwalter/Vermieter nicht 2 Monate Zeit geben? Genügt die Formulierung "Auch Vergleichsmieten mit gleicher Ausstattung sind innerhalb des Wohngebietes deutlich höher." als Begründung?
Für Antworten bin ich dankbar.
4 Antworten
Meines wissens ist eine 15 % Erhöhung nur zulässig, wenn im Zetpunkt der Wirksamkeit seit 15 Monaten keine Erhöhung durchgeführt wurde. und die letzten 12 Monate keine Erhöhung durchgeführt wurde
Ausserdem müssen die ortsüblichen Vergleichsmieten nicht behauptet, sondern nachgewiesen werden.
Es geht um § 558 BGB
Also:
Nicht zustimmen.
die Vergleichsmieten anfordern
Nachsehen, wann die letzte Erhöhung war.
§ 558 Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete
(1) Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden. Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 werden nicht berücksichtigt.
Das der Eigentümer gewechselt hat, ändert nichts. Die Rechte und Pflichten bezüglich Mietvertrag wandern mit dem Eigentum.
Den Brief einfach ignorieren, würde ich nicht machen. Ginge zwar, aber nicht so gut, auch wenn es eine Sache des Vermieters ist, ordnungsgemäße Unterlagen vorzulegen Man würde mit ignorieren nur sofort eine Klage provozieren.. Wenn Sie schreiben, "die Mieterhöhung erkenne ich nicht an, weil die Vergleichsmieten nicht genannt sind," halte ich für klüger.
Dann abwarten
Du mußt nicht reagieren (aber eine etwaige - unbedingt schriftliche - Zustimmung müßte erst bis Ende Dezember 2013 - und nicht etwa bis zum 06.12.13 - erfolgen, also bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang der Forderung gem. § 558b Abs. 2 BGB). Allerdings setzt Du Dich bei Nichtreaktion einer Klage auf Mieterhöhungszustimmung aus, die innerhalb des 1. Quartals 2014 erhoben werden müßte. Bei der Klage wird gerichtlich geprüft und entschieden, ob die Formulierungen und Forderungen des Mieterhöhungsverlangen berechtigt sind.
Die Formulierung "... noch deutlich unterschritten" entspricht keinem akzeptablen Verweis auf eine ortsübliche Vergleichsmiete. Der weitere, offenbar als Ersatz dienende Hinweis auf "Vergleichsmieten ... im Wohngebiet" ist ebenfalls unzureichend, da die Benennung von mind. 3 vergleichbaren Wohnungen fehlt. Siehe zu beidem § 558 a BGB.
Nach einer Klageerhebung mußt Du keine höhere Mietforderung befürchten, sondern allenfalls die nachträgliche, vermieterseitige Reparatur der vorliegenden Mängel des Schreibens: "Ist der Klage ein Erhöhungsverlangen vorausgegangen, das den Anforderungen des § 558a nicht entspricht, so kann es der Vermieter im Rechtsstreit nachholen oder die Mängel des Erhöhungsverlangens beheben. Dem Mieter steht auch in diesem Fall die Zustimmungsfrist nach Absatz 2 Satz 1 zu." (§ 558b Abs. 3 BGB), d.h. wenn der Vermieter ordentlich nachliefert, dann hast Du eine neue Zweimonatsfrist zur Zustimmung und erst danach wird die erhöhte Miete fällig. Du sparst also bis dahin für mehrere Monate die Mieterhöhung (und alle weiteren künftigen Erhöhungen verschieben sich mindestens entsprechend!). Das Gericht wird nach der "erfolgreichen Reparatur" vor Ablauf dieser zwei Monate kein Urteil fällen! Die Gerichtskosten des Verfahrens trägt der Vermieter, solange es nicht zu einem Urteil gegen Dich kommt. Hier heißt es also Ruhe bewahren!
Abgesehen davon solltest Du nochmal die Wohnfläche nachrechnen und Dir diese Empfehlung des MV zu Hamburg durchlesen:
http://www.mieterverein-hamburg.de/tl_files/dokumente/merkblaetter/merkblatt-01-mieterhoehung.pdf
Prüfe auch deren Tipp, einer Mieterhöhung trotz fehlerhaftem Erhöhungsverlangen zuzustimmen, wenn es opportun ist. Es ist übrigens nicht in Deinem Sinne, den Vermieter jetzt oder später auf die Mängel seines Schreibens hinzuweisen und den neuen Eigentümer zu belehren, der offenbar noch sehr unerfahren ist;-) Wenn er Dich nach dem 06.12. anrufen sollte, um die Rückgabe der unterschriebenen Zweitschrift anzumahnen, dann beklage mündlich einfach den ungewohnt unfreundlichen Ton hinsichtlich der Klageandrohung.
Zweitschrift dieses Schreibens bitte bis 06.12.13 zurücksenden.
Aber Du kannst ihm bei dem Anruf auch die Rücksendung der Zweitschrift - wie gefordert - zusagen, allerdings ohne Unterschrift, da darum ja nicht gebeten wurde;-)
Frühestens ein Jahr nach Einzug in die Wohnung darf der Vermieter die erste Mieterhöhung schicken. Diese Jahressperrfrist gilt auch während der Mietzeit. Zwischen den einzelnen Mieterhöhungen müssen mindestens zwölf Monate liegen.
Der Vermieter muss zwei Obergrenzen beachten. Zum einen darf er nicht mehr als die ortsübliche Vergleichsmiete fordern. Zum anderen darf die Miete innerhalb von drei Jahren höchstens um 20 Prozent steigen (Kappungsgrenze).
Alles weitere ist hier zu lesen: http://www.mieterbund.de/mieterhoehung.html
Der Vermieter hat die zwei von dir genannten Obergrenzen beachtet, aber er nennt keine Vergleichsmieten. Und das muss er doch, damit die Mieterhöhung rechtens ist, oder? Der übliche Standart ist doch keine Begründung? Wenn ich das richtig verstanden habe, muss er mir 3 konkrete Mieten oder einen qualifizierten Mietspiegel vorlegen. Und das macht er nicht. Deswegen wollte ich zuerst nicht reagieren. Aber der Satz mit dem Klageverfahren verunsichert mich etwas...
Die Mietwohnung kann auch mit mindestens drei Vergleichswohnungen begründet werden, in denen heute schon so viel Miete gezahlt werden muss, wie der Vermieter jetzt mit der Mieterhöhung fordert.
Hier ist Vorsicht geboten. Drei teure Wohnungen findet der Vermieter immer.
Lass Dir diese 3 Wohnungen nennen, rufe Dir im Netz den Mietspiegel Deiner Region auf und überprüfe die Mieten.
Nur wenn Du Übereinstimmungen findest, unterschreibe die Zustimmung. Bist Du Dir unsicher, gehe mit dem Schreiben und dem Mietvertrag besser zu einem Mieterverein.
Diese Mieterhöhungen sind genau zu überprüfen, z.B. mit einem Mietspiegel.
So weit will ich es natürlich nicht kommen lassen.
Aber die Frist bis zum 06.12.13 erscheint mir schon etwas merkwürdig. Und die Drohung, die Mieterhöhung einzuklagen macht es natürlich auch nicht angenehmer, eine vernünftige Lösung zu finden.
Danke für die Antwort.
Genügt es, wenn ich auf das Schreiben nicht antworte oder muss ich einen Einzeiler schreiben? Es kann mir doch nichts passieren, wenn ich auf seine Forderung nicht eingehe oder sehe ich das falsch?
Die Miete wurde in den letzten 15 Monaten nicht erhöht. Da hält der Hausverwalter sich an das Gesetz.
Zum 01.10.12 hat aber der Eigentümer meiner Wohnung gewechselt. Ändert das etwas bzgl. der Fristen?