Ist das ein zweifamilienhaus?
Hallo zusammen,
Wir möchten ein Haus kaufen. Über einen Makler.
Dieser hat angegeben, dass es ein Zweifamilienhaus sei. Bis vor wenigen jahren war es ein Einfamilienhaus, auch laut Bauplänen aus den 80ern ist es ein Einfamilienhaus. Auch um Grundbuch steht nichts Gegenteiliges. Eine Teilungserklärung gibt es nicht.
Jetzt haben Untergeschoss und Obergeschoss jeweils eine Küche und Bad sind also in sich abgeschlossen. Es gibt eine gemeinsame Hauseingangstüre und aus dem flur gehend kann man die Erdgeschosswohnung sowie am Ende der Treppe oben die Obergeschosswohnung seperat abschliessen.
Strom und Wasserzähler gibt es nur einen gemeinsamen, auch wenn es wohl technisch möglich wäre die Kreisläufe oben und unten zu trennen durch Baumassnahmen. Die Anteil der Nebenkosten wird bisher geschätzt.
Ist das jetzt ein Zweifamilienhaus nur weil der Besitzer und Makler das beschlossen haben, vermutlich um die Maklerprovision nicht hälftig zahlen zu müssen?
Oder ist das ein Einfamilenhaus mit Einliegerwohnung? (oben 60m2, unten 100m2)
Mir geht es nicht dem Verkäufer die Hälfte der Provision aufzudrücken oder den Makler um die Provision zu bringen. Ich zahle (un)gern die gesamte Provison. Dafür ist das Haus relativ günstig. Mir geht es um die korrekte Einordnung, sei es beim finanzamt oder sogar noch wichtiger im Mietrecht. Kündigungen im "mehr"familienhaus sind wohl nicht die gleichen wie die im Einfamilienhaus ... Sperrfristen etc...
Mein Hauptgedanke: es gibt keine Teilungserklärung, dann ist es auch kein Zweiparteienhaus.
Dann gibt es auch keine Sperrfristen.
Habe ich das so richtig recherchiert?
Vielen dank schonmal
5 Antworten
Für das Finanzamt oder bei der Vermietung ist nicht wichtig, wie Du das Haus nennen willst. Es kommt alleine darauf an, wie Du es nutzt. Wenn Du einen Teil des Hauses vermietest, dann musst Du die Mieteinnahmen versteuern und kannst einen Teil des Hauses abschreiben. etc. Deshalb ist die Einteilung in Ein- oder Zweifamilienhaus egal.
Wenn Du eine abgeschlossene Wohnung vermietest, dann kannst Du einen normalen Mietvertrag abschließen. Du hast auch leichtere Kündigungsmöglichkeiten, da es ein Haus ist, in dem Du mit drin wohnst und es höchstens 2 Wohnungen hat. Also auch hier ist es egal, ob Ein- oder Zweifamilienhaus.
Welchen Unterschied sollte es machen, ein Haus als Einfamilienhaus oder Zweifamilienhaus zu kaufen, wenn Du doch ohnehin das gesamte Haus kaufst?
In den 1950ern wurden mehrstöckige Häuser oft mit einer Grundfläche von 60-100 m² je Stockwerk gebaut. Wenn das Haus dann drei Stockwerke hat, ist es potentiell ein Dreifamilienhaus. Kaufst Du das und bewohnst es insgesamt, dann wird es dadurch ein Einfamilienhaus. Da es keine Teilungserklärung gibt, kann das Haus auch nicht einfach in Stücken verkauft werden.
An der gesamten Fläche des Grundstücks oder der Wohnfläche des Hauses ändert das alles nichts. Diese Werte sind jedoch für die Berechnung diverser Erwerbsnebenkosten oder der Grundsteuer relevant.
Ich verstehe zunächst mal nicht Deine Bedenken. Ist das Haus denn vermietet oder soll vermietet werden? Sperrfristen gäbe es ja nur, wenn jetzt aufgrund von Eigenbedarf etwas gekündigt werden müsste. Irgendein Baustein fehlt mir in Deiner Beschreibung.
Du meinst Paragraph 577a BGB? Der würde m.E. greifen, wenn das Haus in Eigentumswohnungen aufgeteilt worden wäre und die Wohnungen einzeln verkauft worden wären. Das ist hier ja nicht der Fall.
"...Wohnungseugentum begründet und das Wohnungseigentum veräussert worden".
Oh ok, das beruhigt mich enorm.
Mich hat tatsächlich gestört, dass es ein einfamilienhaus war ... ups ... jetzt sind es zwei wohnungen ... ups somit wurde der wohnraum geändert... ups ... jetzt können sie erst in 5 jahren (ist bei uns so) kündigen. Wenn hier 577a nicht greift ist der rest nur formal, das kann mir dann egal sein.
Achso.
<<<Welchen Unterschied sollte es machen, ein Haus als Einfamilienhaus oder Zweifamilienhaus zu kaufen>>>
Ein vermietetes Zweifamilienhaus gilt laut Makler als gewerbliche Immobilie. Ihm zufolge ist es dann legitim dem Käufer die volle Provision aufzudrücken.
Wie gesagt. Damit kann ich leben.
Nicht leben kann ich damit dass durch diese imho willkürliche Definition ich den Mieter unten nicht rausbekomme
Für die Provision ist es egal, die berechnet sich prozentual aus dem Kaufpreis.
Für das Mietrecht ist es auch egal, denn es ist immernoch ein Haus mit nicht mehr als zwei Wohneinheiten. Wenn du eine davon selbst bewohnst, hast du das erleichterte Kündigungsrecht und bist von der HeizkostenV befreit. Betriebs- und Heizkosten werden dann nach Wohnflächenverhältnis umgelegt.
Teilungserklärung braucht man nur, wenn es etwas zu teilen gibt. Da steht dann drin, wem was gehört. Bei einem 10-Familienhaus, welches einem einzigen Eigentümer gehört, gibt es z.B. auch keine Teilungserklärung.
"Für die Provision ist es egal, die berechnet sich prozentual aus dem Kaufpreis"
Naja, eben prozentual. Es können 5,95 oder 3,57 oder so ähnlich sein.
Aber wie gesagt ist mir dieser teil des problems egal.
Ich kann dir nicht ganz folgen. Wieviel Prozent das sind, ist doch nicht davon abhängig, wieviele Wohneinheiten im Haus sind. Das hat sich halt regional irgendwo eingependelt und ist grundsätzlich auch verhandelbar. 🤔
Ein Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung ist auch ein Zweifamilienhaus, kann aber auch ein Mehrfamilienhaus sein! 😜
Hmm, ich glaube da gibt es unterschiede
Nur weil 2 familien drin wohnen ist es imho kein 2familienhaus
Nochmal nachgelesen:
"Was sind Einliegerwohnungen?So wird die Wohnung des Mieters in einem Zweifamilienhaus bezeichnet, wenn die andere Wohnung vom Vermieter selbst bewohnt wird."
Jetzt verstehe ich deinen Einwand
Trotzdem bleibt es Kern meiner Frage: kann der Verkäufer aus einem Einfamilienhaus offiziell und rechtlich belastbar ein Zweifamilienhaus machen OHNE Teilungserklärung.
Ein Zweifamilienhaus muss keine Teilungserklarung haben!!!
Das ware nur dann der Fall, wenn es sich hier dann um zwei eigenständige Eigentumswohnungen handeln würde.
Ich glaube Du bringst da sehr viel durcheinander!
Ja das glaube ich auch, dass ich da was durcheinander gebracht habe. Insgesamt haben mich eure antworten aber beruhigt.
Zumal ich jetzt noch gelesen habe dass der Makler über eventuelle Sperrfristen informieren muss.
Christian:
Das Objekt wurde seinerzeit als Einfamilienhaus konzipiert und wird jetzt als Zweifamilienhaus bezeichnet und veräussert.
Lass dir als Nachweis die behördl. Nutzungsänderung und den Einheitswertbescheid vorlegen.
Danke für den Hinweis, ich glaube aber nicht dass da irgendwas behördlich geändert wurde
Danke für das schnelle antworten.
Ja das Haus ist vermietet. Oben und unten jeweils ein Mieter. Beide Mietverträge laufen seit gut 2 Jahren.
Natürlich würden wir den unteren Mieter nach Erwerb schnellstmöglich wegen Eigenbedarf kündigen.
Den oberen Mieter lassen wir erstmal wohnen. Und nehmen die mieteinahmen mit. 160m2 ist für eine familie mit 2 Kleinkindern eh erstmal zu viel.
Die Sorge ist, dass der untere Mieter sich querstellt und uns mit Sperrfristen (die es ja wohl nur in mehrparteienhausern gibt) kommt und wir erst un 5 jahren kündigen könnten