In wie weit kann der Wert unserer Wohnung als EK-Ersatz verwendet werden?

5 Antworten

Alles was die Antworter geschrieben habenist schon mal grundsätzlich richtig, aber ich würde es noch von einer anderen Seite anfassen.

Ihr braucht 400.000,-. Könnt ihr die bedienen? Das ist für den Entscheider der Bank der wichtigste Punkt. Bedenkt dabei, die Bank fragt sich auch, was ist, wenn die Wohnung mal 3-6 Monate leer steht.

Dann ist bei einem Kaufpreis von 300.000,- und Renovierungen wohl der Wert der neuen Immobilie neu zu berechnen.

Nehmen wir mal an, der Wert wäre 350.000,-. Dann wäre der Beleihungsauslauf mit 80 % bei 280.000,-.

Eure bisherige Immobilie mit 500.000,- ist für die Bank mit viel Glück bei 80 % mit 400.000,- zu beleihen. 250.000,- Restfinanzierung. Also 150.000,- im Idealfall möglich.

Es würde also klappen ist aber "auf Kante genäht."

Hallo JD231,

Deine Frage bzw. die Aufstellung ist sehr komplex, aber vielleicht hilft Dir das ein wenig weiter:

Natürlich ist die Immobilie, die Ihr besitzt und zur Hälfte abbezahlt habt, positiv für Eure Bonität und zählt zu Eurem Kapital.

Einige unserer Darlehensgeber bieten auch nachrangig besicherte Finanzierungen an. Dabei sind folgende Punkte zu beachten:

Allerdings stellen nur sehr wenige Banken eine Nachrangfinanzierung dar.  Außerdem gehen bei einer Nachrangfinanzierung die meisten Darlehensgeber nicht über einen Gesamtbeleihungsauslauf von 70% (oder ggf. auch 80%). Das bedeutet bei einem Beleihungswert 1. (A x 0,9) ca. €450.000:

  • 70% von 450.0000€ = 315.000€
  • 315.000€ (max. Gesamtbeleihung) - 215.000€ (Restschuld) = 100.0000€

Der Grund hierfür ist, dass die nachrangig eingetragene Grundschuld eine verminderte Sicherheit für den jeweiligen Darlehensgeber ist. Außerdem solltet Ihr wissen, dass eine Nachrangfinanzierung oft deutlich höhere Konditionen (Zinsaufschlag) zur Folge hat.

Das heißt Ihr müsstet die 300.000€ Kaufpreis voll finanzieren und die zusätzlichen 100.000€ für Nebenkosten und Umbau voll über die Nachrangfinanzierung ausschöpfen.

Am Besten fragt Ihr das Vorhaben mal bei der bisher finanzierenden Bank an, da ja diese nicht wirklich eine Nachrangfinanzierung machen müsste, weil Sie ja schon eine erstrangige Grundschuld auf der 1. Immobilie hat.

Alles Gute für Euch.

Viele Grüße,

Interhyp AG, Franziska

JD:

HilfeHilfe hat es mit der "finanzierenden Bank" auf den Punkt gebracht.

Abgestellt auf das Ergebnis einer zwangsweisen Verwertung (= Grundlage eines jeden Realkreditgeschäfts) sieht eine erste überschlägige Bewertung wie folgt aus:

Objekt 1: Wert 500 000,  Erlös aus einer zwangsweisen Verwertung ca. 0,7 = 350 000, abzüglich Restdarlehen 250.000,--, frei 100 000.

Objekt 2: Wert = Kaufpreis 300.000, Werterhöhung infolge Umbau 35 000= 335 000, 0,7 = 235 000.

Rechnerisch möglich insgesamt max. 335.000, fehlen 65 000 Euro. Gute Bonität vorausgeschickt.

Zu den Kosten zu G:  Die Nebenkosten von angenommen 10 % erhöhen den Objektwert nicht und die Umbaukosten würde ich mit max. 50 % wert erhöhend anrechnen (100 000 ./ . 30.000 = 70 000 : 2).

Ansprechpartner ist, wie bereits empfohlen, der bisherige Darlehensgeber.

Hi! Vielen Dank für die Antworten. Dies ist das erste Mal, dass ich hier eine Frage gestellt habe und ich bin echt begeistert.

Ihr seid alle der Meinung, dass ich zu der Bank sollte, die die erste Wohnung finanziert hat. Scheint mir vernünftig, danke.

Habe ich folgendes richtig verstanden? Die Höhe des notwendigen Darlehens für die zweite Wohnung wird so gerechnet:
(Kaufpreis + NK + Umbaukosten) -MINUS- (Kapital in der 1. Wohnung + Beleihungsgrenze der 2. Wohnung)

Beim Beispiel von Franzl0503 wäre die notwendige Finanzierung also €65.000.
Und wir hätten insgesamt €250.000 + €65.000 = €315.000 Darlehen für die beiden Wohnungen.

Dies scheint mir iregndwie überraschend günstig. Deswegen frage ich mich wieder ob ich irgendetwas falsch verstanden habe.

Nochmal Vielen Dank!

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@JD231

JD:

Nach meiner ersten überschlägigen Bewertung sind fremdfinanziert mit grundbuchlicher Besicherung auf  b e i d e   Objekte max. 335 000 möglich; es fehlen zur Sicherstellung der Gesamtfinanzierung (von 400 000) noch 65 000 €. Es gilt also, über wen auch immer, dieses "Finanzierungsloch" zu schliessen. Viellelicht  legt deine Bank auch eine großzügigere Bewertungsmethode zugrunde.

Empfehlung: Wie gehabt.

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Hausverkauf vermietet und Eigennutz?

Guten Tag,

Im Jahr 2012 wurde ein Haus günstig (60.000€) ersteigert, welches komplett Kernsaniert wurde. Insgesamt mit Kauf und allen Sanierungskosten wurde ca. 250.000€ investiert. Ich habe zwar seit 2013 in diesem Haus gelebt, jedoch keine Ummeldung vorgenommen. Diese ist erst Anfang 2015, als wirklich alles fertig war erfolgt. Es handelt sich hierbei um ein Mehrfamilienhaus mit 2 Wohneinheiten und 1 Geschäft. 2015 bin ich von der fertigen Dachgeschoss Wohnung in das OG umgezogen. Die DG Wohnung wurde vermietet und ich lebe bis dato in der OG Wohnung. Das Geschäft wird noch immer saniert. Gerne würde ich jetzt aufgrund eines erneuten Hauskaufes das bisherige Haus verkaufen. Da kommen wir aber zum Thema Steuern. Eine reine Vermietung des Objektes kommt nicht in Frage, da die Entfernung zu dem neuen Haus zu groß ist. Dieses Haus hat wirklich sehr viel Arbeit in Anspruch genommen und natürlich ist auch ein steuerfreier Gewinn hierdurch erwünscht. Die DG Wohnung hat ca. 90qm, OG Wohnung ca. 100qm und das Geschäft ca. 40qm. Der Verkaufspreis laut Markler ca. 350.000€. Sollte ich warten bis die 3 Jahren von der Eigennutzung von der 1 Wohnung erreicht sind? Wird dann alles prozentual errechnet? Mietwohnung und Eigennutz? DIe Wohnung im OG (Eigennutz) ist jedoch sehr viel hochwertiger als die Mietwohnung. Hier wurde wirklich nicht an Qualität und Arbeit gespart. Es gibt auch einen großen Gewölbekeller und eine große Garage. Nichts davon wird von den Mietern verwendet. Kann man das überthaupt alles errechnen? Ich wäre um jede Hilfe dankbar.

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