Immobilienrückabwicklung aufgrund fehlender Geschäftsfähigkeit?
Hallo Gemeinde,
ich habe vor 6 Jahren das Elternhaus vom Vater in Delmenhorst abgekauft (alles rechtmäßig mit Wertgutachten, Rechtsberatung, Notartermin, usw.). Inzwischen ist der Erbfall eingetreten und die Miterben klagen auf eine Rückabwicklung aufgrund angeblich fehlender Geschäftsfähigkeit (psychische Erkrankung des Vaters).
Obwohl man es kaum glauben kann, scheinen sie mit vielen Tricks sogar damit durchzukommen.
Damit würde das Haus in die Erbengemeinschaft zurückgehen, in der ich dann auch 1/4 Anteil hätte. Die Miterben lehnen jeglichen Kompromiss ab, trotz starker Anregung vom Richter selbst (Begründung: Erbengemeinschaft mit verstrittenen Parteien ist von Anfang an zum Scheitern verurteilt und es folgen weitere gerichtliche Auseinandersetzungen). Sie haben allesamt kein Interesse an der Immobilie selbst.
Ich bewohne selbst die Immobilie und überlege nun, was ich tun kann falls der Fall der Rückabwicklung eintreten sollte. Wie kann ich das Haus weiterhin nutzen? Oder eventuell sogar ein Vorkaufsrecht erwirken? Oder unattraktiv für eine mögliche Zwangsversteigerung machen und damit evtl. selbst ersteigern? Das Haus ist als Anlageobjekt zur Vermietung eher uninteressant. Lediglich zur Eigennutzung sinnvoll.
Bin für jegliche Anregungen dankbar :-)
3 Antworten
Die Erbengemeinschaft ist ja schon zertstritten, daran wird also nicht zu ändern sein. Leider schreibst du nicht, wie konkret die Geschäftsfähigkeit für den 6 Jahre zurückliegenden Verkauf angezweifelt wird. Meiner Meinung nach ist das der beste Ansatzpunkt, um die Sache komplett abzuwehren.
Das ist tatsächliche eine Sache, die man mit gesundem Menschenverstand und zusätzlicher medizinischer Kenntnisse kaum nachvollziehen kann. Es gibt tatsächlich Gutachter, die das angeblich mit 100 % Wahrscheinlichkeit nach 6 Jahren ohne jegliche Begutachtung zweifelsfrei feststellen können. Und dieser Fall ist nun eingetreten...
Jeder Laie findet in dem Gutachten diverse Unsicherheiten und Schwachstellen, aber der Gutachter lässt alles abprallen und geht auf die Kritikpunkte gänzlich nicht ein.
Du hast das Haus gekauft, also auch bezahlt.
Bei einer Rückabwicklung müsstest Du ja das Geld zurück bekommen. Ist es denn noch vorhanden?
Danach würde ich die Erbengemeinschaft durch eine Versteigerung zur Auflösung der Gemeinschaft eben auflösen und das Haus selbst ersteigern.
Das ist der typische Fall für einen Vergleich.
Nehmen wir mal an, Du hättest vor 6 Jahren für 300.000,- gekauft. Dann wären auf dem Konto des Erblassers diese 300.000,- vorhanden. Jeder der Erben (also auch Du) würden nach Abzug der Beerdigungskosten und was sonst noch anfällt, sagen wir 70.000,- Euro bekommen.
Nehmen wir an, heute wäre es 450.000,- Wert.
Eine Rückabwicklung würde Dir die 300.000,- zurück bringen. Falls Du finanziert hast, müsstest Du neu zu einem höheren Satz abschließen, ggf. für die vorzeitige Rückzahlung noch Vorfälligkeitsentschädigung zahlen.
OK, nehmen wir an, es würde für die geschätzten 450.000,- weggehen, am besten an Dich.
Dann würden 450.000,- verteilt, 112.500,- für jeden Erben. Also für dich 450.000,- + Kaufnebenkosten = 495.000,- Euro - 112.500,- Erbanteil = 382.500,- Euro - 300.000,- zurück = 82.500,- Mehrkosten. Dazu die 70.000,-, denn Dein bisheriger Kaupreis von 300.000,- hätte sich durch die Erbschaft um 70.000,- verringert auf 230.000,-.
Für die anderen Erben 112.500,- - 75.000,- = 37.500,- mehr. * 3 = 112.500,-.
Also 112.500,- Vorteil für die 3 Erben insgesamt gegen 152.500,- Nachteil für Dich.
Also versuchen sich auf einen wirklichen Wert zu einigen und dann diese Rechnung aufmachen, um sich auf einen Wert von möglichst nahe 37.500,- (in meinem Beispiel ) zu einigen, um 40.000,.- zusätzlich zu sparen.
Danke für deine Ausführung. Bisher habe ich schon fast alles versucht aber die Gegenseite ist einfach nur "verbissen" und wird selbst vom eigenen Rechtsanwalt nicht mehr Ernst genommen. Ein Kompromiss scheint unmöglich. Zumindest nicht ohne erpresserische Züge.
Das Problem könnte unter Umständen die Wertentwicklung von vor 6 Jahren zu heute sein!
Darauf zielen die anderen vermutlich ab.
Z. B. hat er das Haus vor 6 Jahren für 300.000 Euro gekauft, die er dann zurück bekommt, heute ist dieses jedoch vielleicht schon 600.000 Euro wert.
Da liegt unter anderem das Problem. Der Wert des Gutachtens und der Preis der aktuell auf dem Markt bezahlt wird, triften teilweise sehr weit auseinander.
Bei einer Zwangsversteigerung wird jedoch oft der von den Miterben geforderte, fiktive "Wunschpreis" auch nicht erreicht. Aber vielleicht stellt sich auch die Frage, was man machen kann, das Ganze für Zwangsversteigerung eher unattraktiv zu gestalten um keine so hohen Gebote zu erhalten?
Sie haben allesamt kein Interesse an der Immobilie selbst. Bringt nichts.
Kein Interesse aber anscheinend auch keine Vorstellung davon, wie eine Erbengemeinschaft funktionieren soll/kann in so einer Situation, ein Haus mitsamt Grundstück verwalten und pflegen zu müssen
Das Geld sollte noch vorhanden sein. Eine Zwangsversteigerung kann ich zwar jederzeit beantragen - den Preis selbst jedoch überhaupt nicht vorher einschätzen. Gerade weil die Preise sogar bei Zwangsversteigerungen aktuell oft viel zu hoch gehen.