Immobilienkredit mit negativer Schufa?

6 Antworten

Der Immobilienkredit könnte nicht nur am Schufa-Status scheitern. Wovon ich nichts lese ist das Eigenkapital. Man wird kein Immobiliendarlehen als Vollfinanzierung gewähren. 40% des Kaufpreises zuzüglich der Erwerbsnebenkosten von noch mal 10 bis 15% müssen als Eigenkapital vorhanden sein.

Zusätzliches Eigenkapital ist stand heute nicht wirklich
vorhanden. Das Girokonto ist ein paar wenige Tausend im Plus aber das wars. Bisher kam ich nicht wirklich dazu. Hatte auch noch einige Altlasten, die nicht in der Schufa auftauchten. Zudem arbeite ich noch nicht so lange in Vollzeit. Das Studium ist erst knapp 3 Jahre her. 

Nur die Kaufnebenkosten (je nach Kaufpreis) von rund 10-15% wären vorhanden.

Ich glaube allerdings, dass heutzutage die wenigstens 40%
des Finanzierungsvolumens als Eigenkapital einbringen können. Vielleicht war das vor 20 oder 30 Jahren so. Und selbst da. Wenn wir hier eine „Musterfamilie“ mit 2 Kindern Ende 20/Anfang 30 nehmen, wo der Mann gut verdient (sagen wir 2.500-3.000 Netto) und die Frau erst seit 1-2 Jahren wieder Teilzeit arbeiten geht, glaube ich mal nicht, dass diese, sagen wir mal 100.000-120.000€, ansparen konnten – wie von dir erwähnt. Scheint mir utopisch. Und genau solche Familien finanzieren sich doch Eigentum.

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Um auch bei gestörter Bonität eine Finanzierung zu bekommen, gibt es einige Voraussetzungen zu erfüllen: Zunächst muss der Kreditnehmer über ein ausreichendes und dauerhaftes Einkommen verfügen. Außerdem ist eine werthaltige Immobilie unerlässlich. Auch sollte eine Portion Eigenkapital vorhanden sein, damit die Immobilie finanzierbar bleibt.

Von marktschreierischen Zeitungs- oder Internetangeboten ist abzuraten. Diese Angebote sind meist völlig überteuert, und nicht selten geht es den Anbietern hauptsächlich um das Abschöpfen von hohen Bearbeitungskosten.

Tut mir leid aber gewöhne dich daran, bis auf weiteres (Erbe? Lottogewinn?) Mieter zu bleiben.

Du bekommst mit dem Gehalt - und mit Freundin ist das mehr - eine tolle Wohnung oder je nach Region ein tolles Haus gemietet. Wahrscheinlich bleibt auch noch einiges für Urlaube übrig.

Bist du dir sicher, dass du dir eine Immobilie ans Bein binden willst, bei der du mit den Zahlen auch wenn du eine Finanzierung findest nichts ordentliches bekommst? Euer Erspartes geht bei einem vernünftigen Objekt schon für die Ausstattung (Küche, Bad, Böden usw.) drauf.

Bei Mietern ist das Einkommen wichtig. Nett auftreten, Gehaltszettel schnell liefern und ihr habt was Vernünftiges. Eine schlechte Schufa (wenn er sie will) kannst du genau so erklären, wie du das hier gemacht hast.

Deine Einstellung zum Mieten ist falsch. Du zahlst ja nicht vor allem für die Zinsen. Die sind aktuell niedrig. Du zahlst dafür, dass sich der Vermieter alle Risiken abnimmt, die damit zusammenhängen!

Er kümmert sich um die Instandhaltung des Hauses und der Wohnung und kümmert sich auch darum, dass immer neue Wohnungen in ordentlichen Lagen zu mieten sind. Das macht er, obwohl ihm der Staat dauernd das Leben schwerer macht.

Wenn ihr kaufen wollt, denkst du daran, dass man für ein neues Dach, neue Fenster, neue Fassade, eine neue Heizung die Statik oder sonstwas schnell mal 20.000 bis 100.000 € aufzubringen hat? Als Mieter zieht ihr um, wenn der Nachbar stalkt, ihr euch trennt, die Wände schimmeln oder ihr etwas kleineres oder größeres braucht. Es ist Thema des Eigentümers, die ständig älter werdende Wohnung vermietet zu bekommen.

Wenn man nichts angespart hat, das nicht für ein Auto, eine Küche oder einen Urlaub draufgehen kann, sollte jeder überlegen, ob man lieber lebt oder eine Immobilie kauft.

Suel:

"Privatier" war schneller undr konzentrierte sich aufs
Wesentliche. Bleibt mir nur eine Anmerkung:

Außer dem "Muss"  einer einwandfreien Bonität und ausreichend Eigenkapital muss bekanntlich auch das Objekt den Anlagerichtlinien  des Darlehensgebers entsprechen:

Werthaltig, marktgängig, lastenfrei, bauamtl. genehmigt, neuwertig oder modernisiert, wohnwirtschaftlich genutzt.

Keine Wohnkiste im Außenbereich in Leichtbauweise mit
reparaturanfälligen Flachdach, ohne  Unterkellerung, Holz-und
Kohle-Einzelöfen, nicht  im Bergsenkungsgebiet liegend oder/und
durch Hochwasser gefährdet o. in der Nähe eines milit.
Truppenübungsplatzes, einer Mülldeponie o.  in Einflugschneise
eines Großflughafens.

Bei der Schufa gibt es das "Bestellformular Datenübersicht nach § 34 BDSG".

Da kannst Du auch Deine aktuellen Wahrscheinlichkeitswerte anfordern.

Bei Immobilienfinanzierungen sollte der Score schon bei > 96 liegen.

Was schon Privatier59 geschrieben hat ist auch zu beachten. Kapital für die Nebenkosten ca. 10-15% des KP und min. 20% EK sollten vorhanden sein.

Was mir nicht ganz klar ist bei der Eigenkapital-Thematik:

Nehmen wir mal an, ich würde 2016 für 400.000 ohne jegliches Eigenkapital finanzieren. Zusätzlich die Kaufnebenkosten. Ich strebe eine Tilgung von sagen wir 2.5% an und komme auf eine Rate die ungefähr bei 1.350€ liegt. Das wäre weniger als 1/3 des Gesamtnettoeinkommens von mir und meiner Partnerin. Soweit "ok". Die Immobilie wäre nach rund 33 Jahren (2049) abbezahlt.

Ich nehme jetzt mal mich: Wie das heutzutage nicht unüblich ist, werden manche Akademiker mit Master erst gegen Mitte/Ende 20 fertig. Vorher Ausbildung, 2. Bildungsweg und Co. Jetzt verdiene ich sehr gut, habe aber kein Eigenkapital und spare jetzt 10 Jahre lang. Nehme wir an, ich hätte es dann auf eine Summe von 100.000€ gebracht. 

Jetzt kaufe ich die Immobilie von gleichem Wert. Und natürlich wäre meine Rate zu 2.5% Tilgung jetzt einige hundert Euro geringer als 2016. Allerdings ist jetzt meine Immobilie 2059 abbezahlt. Logischerweise 10 Jahre später. Möchte ich das kompensieren, müsste ich schon eine Tilgung von 3.5% anstreben. Und selbst dann würde es ca. 3 Jahre länger dauern, als hätte ich es 2016 gemacht. Dabei wäre die Rate fast identisch zu der Rate in 2016. Eben wegen den 3.5% Tilgung. 

Wo ist da die Logik? ;)

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@Suel1213

Die Logik liegt darin, dass du es nur von deiner Warte betrachtest. Die Bank wie jeder vernünftige Mensch, der dir Geld leihen soll, hat eine andere.

Wenn eine Immobilie verwertet werden muss (im Zweifel mit Instandhaltungsrückstand versteigert) , kann es vielleicht zufällig jetzt am Höhepunkt der Blase mehr bringen, als sie zum Kauf gekostet hat. In der Regel verliert sie an Wert oder steigt maximal um die Inflation.

Wenn die Bank mehr als 80 % des Kaufpreises (nicht: des Kaufpreises mit Nebenkosten) finanziert, ist dein Einkommen relativ einerlei. Das kann ja auch jederzeit auf Hartz-IV-Niveau sinken. Sie ist dauerhaft zu hoch im Risiko. 

Nach einer Bank, die dir 80 % finanziert, wirst du allerdings suchen müssen.

In 10 Jahren kostet die Immobilie, die du jetzt kaufen wüdest (ich meine die, also nicht eine neue), vielleicht 40 % weniger und vielleicht wird genau die Immobilie versteigert. Du kannst also nicht nur nichts ändern. Es kann also auch für dich laufen.

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@Rat2010

Bei ausreichendem Einkommen (Schufa mal aussen vor gelassen), ist auch eine Splitting der Darlehen möglich. z.B. ein Allgemein-Verbraucherdarlehen (40%) und ein Immobilien-Verbraucherdarlehen (60%).

Banken bieten gerne Immobiliar-Verbraucherdarlehen und zus. BSV mit Vorfinanzierung an. Kritisch sehe ich: Abschussgebühren, Zinsen für das vorfinanzierte Darlehen und relativ hohe Sparbeträge. Wer sich das leisten kann, kann auch ein annuitätisches Darlehen Tilgen.

Das Einkommen der Freundin spielt keine Rolle, solange diese nicht ebenfalls Mit-Darlehensnehmerin wird. Die "Denke" der Bank: "Ihr könntet Euch ja trennen, dann fehlt dieses Einkommen".

Wende Dich doch einfach an einen unabhängigen Finanzierungsspezialisten 

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