Immobilienkauf mit viel Zubehör - Grunderwerbssteuer - Beleihungshöhe

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3 Antworten

Sonof: Der Finanzier geht bei der Ermittlung des Beleihungswertes vom Zustand des fertiggestellten Hauses samt Außenanlagen aus (übrigens: die Fertigstellung ist nicht gleichzusetzen mit der Bezugsfertigstellung). Er orientiert sich hierbei u.a. an der Baubeschreibung. Bei einem geplanten oder teilfertigen Haus kann der niedrige Kaufpreis somit nicht beleihungswertentscheidend sein.

Das Darlehen wird ratierlich entsprechend dem nachgewiesenen Bautenstand ausgezahlt. Stellt sich vor Auszahlung der Schlußrate heraus, dass von der Bauplanung nicht unerheblich abgewichen wurde, behält sich der Finanzier eine Korrektur des Darlehens vor.

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Kommentar von SonOfDarkness
15.02.2013, 11:13

Achso, hätte ich erwähnen sollen. das Haus selbst ist Baujahr 1960 und wurde die letzten 4 Jahre kernsaniert und zwar das meiste in Eigenleistung durch den jetzigen Eigentümer. Eine Baubeschreibung gibt es somit nicht. das Haus ist auch Bezugsfertig, zumindest in teilen, da der jetzige Eigentümer es noch bewohnt.

Die Aussage, dass der Beleihungswert nicht über dem letztendlichen Kaufpreis sein kann, kam vom Berater der Bank. Was mich allerdings sehr stutzig gemacht hat, da ein Wertgutachten vorliegt, welches einen Wert aufweißt der schon rund 64.000 Euro über dem tatsächlichen Kaufpreis liegt und auch ausweißt das sich der Wert mit der Fertigstellung des Ausbau nochmal um 70.000€ erhöht.

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Wir müssen erstmal definieren, was unter "Zubehör" zu verstehen ist. In meiner Praxis als Finanzierungsberater rede ich von Zubehör, wenn es um nicht fest mit dem Haus verbundene Teile geht. Also z.B. der Rasenmäher, die Kinderschaukel und der Sandkasten, die Einbauküche, alles was unter die Rubrik Einrichtung fällt. Hier wird oft versucht ein bißchen Grunderwerbsteuer zu sparen. Hat man aber als Käufer wenig Eigenkapital kann das gehorig ins Auge gehen! Die Banken rechnen all diese Dinge nämlich aus dem Immobilienwert heraus und Schwups ist der Beleihungswert plötzlich so niedrig, daß entweder ein höherer Zinssatz fällig wird oder gar eine FInanzierung abgelehnt wird.

Wenn der Verkäufer irgendwelche Baumaterielien rausrechnen will, dann geht das sowieso nicht, da das Finanzamt auch nicht blöd ist und erkennt, welche Materialien zu den Baukosten zählen und auf die wird Grunderwerbsteuer berechnet.

Also lieber nicht versuchen zu tricksen und auf Bankberater 1 hören, denn der hat Recht.

Alexander Solya

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Um Grunderwerbssteuer ... zu sparen

Stell dir vor, du siehst eine Blume mit Stacheln. Eine Rose. Die willst du anfassen. Nennst du sie dann Tulpe, sparst du dir trotzdem nicht die Stacheln, denn es bleibt trotzdem eine Rose.

Genauso funktioniert Steuerrecht. Es ist völlig egal, ob du Zubehör extra ausweist (ausweißen würde ich das Zubehör nicht, was willst du auch mit weißem Zubehör). Also es ist völlig schnuppe, was du in den Vertrag hineinformulierst, sie steuerlichen Konsequenzen sind dieselben.

§2 GrErwStG sagt, was ein Grundstück ist, nämlich "Unter Grundstücken im Sinne dieses Gesetzes sind Grundstücke im Sinne des bürgerlichen Rechts zu verstehen."

Der Begriff des Grundstücks wird im BGB aber nicht näher definiert, sondern als bekannt vorausgesetzt. Einzig aus den §§ 93 ff BGB kann man ablesen. was zu einem Grundstück dazugehört: http://www.buzer.de/gesetz/6597/b17814.htm

Also,....

das Material für den Ausbau

...gehört zum Grundstück und...

der Rasenmäher

...nicht.

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