Immobilienfinanzierung ohne regelm. Einkommen?

Mit 3-6 Objekten und bis zu 10 Mio. geht es nicht um eine Immobilienfinanzierung im klassischen Sinn, sondern um ein Immobilienunternehmen.

Dafür braucht man ein Konzept was man mit einem Unternehmensberater und/oder Steuerberater erstellt. Bei den Größenordnungen kann man eventuell auch Sonderkredite bekommen.

Normale Wohnungen in Berlin die ich mir angeschaut habe sind 300-800 Tausend, grössere auch 1-4 Millionen. Bei Einfamilienhäusern ähnlich, geht bei 300 los und endet bei paar Mio. Also geht schon in die Richtung "normale" Finanzierung.

Wer vergibt denn Sonderkredite?

In der Frage stand:

ich würde gern Immobilien kaufen und vermieten (bzw direkt vermietet kaufen) und dabei mein Kapital über eine Finanzierung hebeln.

Das bedeutet keine Einzelfinanzierung, sondern Geldanlage/Investition, ggf. unternehmerische Tätigkeit.

Ein Haus, oder eine Wohnung, die 1,0 Mio und mehr kostet, erbringt dabei ein Klumpenrisiko, was eine Finanzierung nur noch schwerer macht. Investiere ist 1 Mio. in eine Luxuswohnung und kassiere ich dafür 25.000,- bis 30.000,- netto kalt, so verliere ich Basis für die Sache komplett, wenn der Mieter notleidend wird und ich 1 Jahr brauche, um ihn herauszubekommen.

Für die Mio. kann ich 4 Wohneinheiten bekommen, wenn von den 4 Mietern einer ausfällt, ist das zu verkraften.

An die teuren Einzelobjekte darf man sich erst heranwagen, wenn man schon fest im Sattel sitzt und den Banken/Finanzierern 2-3 gute Jahre vorweisen kann.

Interessant für so einen Plan wäre, wenn man Objekte erwirbt die Renovierungsbedürftig sind und die dann selbst, bzw. in eigener Regie renoviert/saniert. So machen es Mandanten von uns. Dazu noch mit Geld aus seinem Heimatland, wo die Herkunft nicht einmal ganz klar ist und mit einer "Normalbeschäftigung" auf die keiner Kredite gibt.

Kaufen in gute, aber nicht überhitzten Lagen. Energetische Sanierung mit Sondermitteln der KfW. Mieter die eventuell sogar ALG II Empfänger sind. Deren Miete wird meist direkt vom Jobcenter gezahlt. Sichere Einnahmen, was auch die Bank sehen kann.

Ausserdem komme ich da nicht auf die heutigen Preise von bis zu über 40 Jahresmieten, sondern kann eine Wohnung für (Kaufpreis + Sanierung) die 20fache Jahresmiete fertig haben.

So etwas macht man als Konzept, also geplante Investitionen, Sanierungskosten usw. und geht damit dann zur den passenden Finanzierern.

Dein Steuerberater kennt die, oder er kennt Jemanden, der so etwas begleitet.

Wie schon gesagt, wir haben Mandanten in dem Bereich und daher weiß ich, dass es geht. Gehe zu dem Kollegen, der Dich betreut, der macht das schon.

Ok, danke für die detaillierte Antwort.

Ich habe bisher 6 Immos im Portfolio, die ich alle Cash bezahlt habe (100% Eigenkapital ohne Finanzierung.) Ist aber nicht mein Hauptgeschäft, ich mache das nur nebenbei.

Meine Objekte machen zwischen 2 und 7% Mietrendite (50-fach / 14-fach), schon inklusive Hausgeld und Nebenkosten, aber vor Rückstellungen für Renovierungs-/Sanierungskosten. Wobei die schlechteste Performance meine Erste ist. Und die besten habe ich selbst saniert. Also ich habe schon einiges an Ehrfahrung gesammelt. Ich habe allerdings mein Konzept noch nie jemanden erklären müssen, aber es ist natürlich zusammenfassend einfach billig kaufen und teuer vermieten.

Steuerberater habe ich keinen, ich mache alles selbst. Daher frage ich ja auch hier, ich kenne niemanden.

Also wenn ich das nun lese gibt es nur zwei Möglichkeiten.

Entweder wird der Kreditwunsch schlecht vorbereitet vorgetragen, oder den Banken/Finanzierern erscheint die Herkunft des Kapitals für die ersten Objekte dubios und sie beißen deshalb nicht an.

Beides wäre vermeidbar, wenn es gemeinsam mit einem Steuerberater vorgetragen würde

Mit einem Bestand von 6 Objekten wäre ich auch schon lange in im Haus und Grundeigentümerverband. Da hat man auf den Versammlungen auch schnell Kontakt zu Leuten, die einen guten Berufskollegen von mir kennen.

Bei diesen Voraussetzungen sollte eine Finanzierung auf jeden Fall möglich sein.